Турецкий закон о кондоминиумах (Kat Mülkiyeti Kanunu № 634) — основа совместного проживания в Турции. Для новых владельцев и опытных инвесторов закон о кондоминиумах в Турции — не просто формальная процедура, а важный инструмент защиты инвестиций, поддержания добрососедских отношений и повышения стоимости недвижимости. Это руководство поможет вам успешно владеть недвижимостью в кондоминиуме — независимо от того, покупаете ли вы свою первую квартиру или управляете портфелем недвижимости.
Краткое резюме: турецкий закон о кондоминиумах № 634
Право собственности: Закон разграничивает отдельные помещения (вашу квартиру или офис) и места общего пользования (лифты, лестницы, сады, крыши и фундамент). Вы владеете своей квартирой и одновременно имеете пропорциональную долю земельного участка, относящегося к общим зонам.
План управления: Для каждого здания должен быть зарегистрирован «План управления» в управлении по регистрации прав на недвижимость. Это «конституция» вашего здания. В ней изложены конкретные правила проживания и порядок распределения расходов. Если какое-либо правило не предусмотрено планом, применяются положения закона № 634.
Собрание собственников: Все владельцы помещений входят в Kat Malikleri Kurulu (собрание собственников). Они собираются не реже одного раза в год (обычно в январе), чтобы выбрать управляющего, утвердить бюджет и принять решения по вопросам здания.
Плата за содержание (Aidat): Собственники обязаны по закону вносить ежемесячные платежи. Расходы на персонал (уборщиков, охрану) обычно делятся поровну. Отказаться от уплаты Aidat нельзя, даже если вы не пользуетесь каким-либо объектом инфраструктуры (например, владелец квартиры на первом этаже всё равно должен платить за обслуживание лифта).
Обязанность соблюдать покой: На жильцах лежит установленная законом «обязанность заботиться о других» (статья 18). Нельзя мешать соседям шумом, неприятными запахами или поведением, из-за которого проживание становится «невыносимым». Систематические нарушения могут повлечь крупные штрафы и даже принудительную продажу вашего помещения.
Ремонт и перепланировка: Нельзя изменять внешний вид своего помещения (например, красить балкон в другой цвет или устанавливать остекление) или затрагивать несущие конструкции (например, демонтировать несущие стены) без согласия 4/5 всех собственников.
Разрешение споров: С 2023 года медиация стала обязательным первым этапом при спорах между соседями или с управляющей организацией. Если договориться не удаётся, исключительную юрисдикцию по таким делам имеет мировой суд (Сульх Хукук Махкемеси).
Подробное руководство по закону о кондоминиумах в Турции
1: План управления должен быть зарегистрирован
«Конституцией» любого здания в Турции является его Yönetim planı — план управления кондоминиумом. Этот документ необходимо подписать и направить в Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Главное управление земельного кадастра и кадастровой съёмки). Он регулирует управление всем объектом недвижимости. В хорошем плане управления зданием предусмотрено всё: от выбора управляющего до порядка пользования местами общего пользования.
Для внесения изменений в этот план обычно требуется значительное большинство голосов (как правило, четыре пятых собственников). Реестр земельного кадастра и прав на недвижимость (Tapu Sicil Müdürlüğü) ведёт земельный реестр. В него вносятся все записи о правах собственности, правах застройки и ипотечных обременениях. Благодаря этой прозрачности покупатели могут проверить свои законные права и убедиться, что недвижимость не находится под «ipote» (ипотекой).
2: Как закон защищает владельцев: общий обзор
Закон отделяет принадлежащие отдельным владельцам помещения от мест общего пользования, находящихся в коллективной собственности в пределах одного жилого комплекса. Закон о кондоминиумах (Kat Mülkiyeti Kanunu), принятый в 1965 году и впоследствии неоднократно изменявшийся, является основным законом, регулирующим совместное владение недвижимостью в Турции. Он устанавливает чёткие правовые основы прав и обязанностей собственников в многоквартирных зданиях. Закон определяет, что считается отдельным объектом собственности (например, квартирой или офисом), а что — местом общего пользования (например, лестницами, лифтами и внешними элементами здания).
3: Что означает владение кондоминиумом (Kat Mülkiyeti)
Это означает, что человеку принадлежит конкретная квартира или офис в здании. При этом он также совместно с другими собственниками владеет общим земельным участком. Такое совместное владение регистрируется в официальном документе о праве собственности (Tapu). В отличие от обычной аренды, оно предоставляет полноценные права собственности. Они распространяются как на отдельное помещение, так и на долю в инфраструктуре и земельном участке здания. Такая форма собственности широко распространена в быстро урбанизирующихся районах Турции.
4: Разница между правом на строящееся помещение (Kat İrtifakı) и сервитутом
Важно различать Kat Mülkiyeti (право собственности на кондоминиум), Kat İrtifakı (право на отдельное помещение в строящемся здании) и другие сервитутные права. Kat İrtifakı — предварительный этап, который обычно оформляется во время строительства. После его завершения можно оформить Kat Mülkiyeti. Kat İrtifakı даёт право на конкретный этаж или помещение, но пока не предоставляет полноценную долю в общей собственности на землю.
Сервитутные права имеют более ограниченный характер и обычно предоставляют право пользоваться чужой недвижимостью, не передавая право собственности. Покупателям, особенно тем, кто приобретает недвижимость до завершения строительства, крайне важно понимать это различие. Оно помогает определить их правовое положение и будущие права собственности.
5: Ключевые юридические понятия
В рамках Kat Mülkiyeti важную роль играют несколько терминов:
Основной объект недвижимости (Ana Taşınmaz): Всё здание и земельный участок, на котором оно расположено.
Отдельные объекты собственности (Bağımsız Bölümler): Помещения в здании, принадлежащие отдельным владельцам: квартиры, офисы или торговые площади. Каждое такое помещение является самостоятельным объектом права собственности и может быть продано, куплено или заложено.
Места общего пользования (Ortak Yerler / Ortak Alanlar): Все части здания и земельного участка, которые не отнесены к отдельным объектам собственности. К ним относятся земельный участок, фундамент здания, несущие стены, крыша и балконы (если они не обозначены как места индивидуального пользования). Сюда также входят общие коридоры, лестницы, лифты, системы отопления, водяные баки, сады и парковки. Все собственники совместно владеют этими зонами в соответствии со своей долей земельного участка (Arsa Payı).
6: Закон имеет официальную силу? Правовая основа
Закон № 634 опубликован в Официальном вестнике Турции (Resmi Gazete), поэтому имеет обязательную юридическую силу. Его положения действуют в рамках более широкой системы норм Гражданского кодекса Турции. Эта система обеспечивает надлежащее регулирование владения кондоминиумами и охватывает договоры, права на недвижимость и разрешение споров.
Закон непосредственно регулирует отношения в кондоминиумах, а Гражданский кодекс устанавливает общие правила в сфере права собственности на недвижимость в Турции. Однако в конкретных ситуациях управляющий жилого комплекса может применять закон только после регистрации плана управления в управлении по регистрации прав на недвижимость и проведения годового общего собрания.
7: Права собственников: пользование отдельным помещением и местами общего пользования
Как владелец отдельного помещения, вы вправе пользоваться им, вносить изменения (в пределах закона) и продавать свою квартиру. Вам также принадлежит неразделённая доля в местах общего пользования. Вы можете пользоваться стандартными удобствами, например садами, холлами и тренажёрными залами, соблюдая правила, установленные собранием собственников кондоминиума (Kat Malikleri Kurulu). Это делает право собственности ценным активом. Однако ваши права не безграничны. У собственников есть ряд обязанностей:
Участие в расходах: Собственники обязаны вносить Aidat на содержание и управление общими зонами.
Соблюдение правил: Необходимо соблюдать план управления зданием и принятые решения.
Запрет причинять ущерб другим: Собственники не должны повреждать здание или нарушать покой других жильцов. Запрещены действия, которые негативно влияют на места общего пользования или другие помещения, принадлежащие отдельным владельцам.
Сохранение прочности конструкции: Собственникам нельзя изменять свои помещения таким образом, чтобы это повредило конструкцию здания или испортило его внешний вид.
8: Поговорим о расходах на содержание
Важная обязанность собственника — финансово участвовать в содержании здания. Плата за содержание вносится регулярно, часто ежемесячно. Она покрывает текущие расходы, в том числе уборку, охрану, обслуживание лифта, уход за садом и зарплату управляющего. Обычно эти расходы распределяются с учётом доли земельного участка каждого помещения (Arsa Payı). Помимо регулярных платежей, собственникам может потребоваться внести целевые взносы на крупный ремонт или существенное улучшение здания и мест общего пользования.
Неуплата регулярных или целевых взносов может привести к серьёзным последствиям. Управляющий кондоминиумом вправе предъявить иск к неплательщикам. Это может повлечь начисление штрафов за просрочку и процентов, а также начало процедуры взыскания задолженности. В тяжёлых случаях для погашения долга недвижимость собственника могут продать в принудительном порядке.
Собственники могут в любое время ознакомиться с финансовой документацией, включая сведения о доходах и расходах. Регулярные проверки независимыми бухгалтерами или комитетом собственников помогают обеспечить надлежащее и добросовестное управление средствами. Для учёта всех финансовых операций используется отдельный банковский счёт.
9: Участвуйте в ежегодном общем собрании (Kat Malikleri Kurulu)
Собрание собственников (Kat Malikleri Kurulu) — высший орган принятия решений в кондоминиуме. Каждый собственник может участвовать в его заседаниях, которые обычно проводятся ежегодно. На собрании также голосуют по ключевым вопросам: годовому бюджету, выбору управляющего, утверждению крупного ремонта и внесению изменений. Для принятия решений необходимо соблюдать установленные требования к кворуму: требуется минимальное число участников и голосов.
10: Управляющий (Yönetici) и правление (Yönetim Kurulu)
Избранный управляющий кондоминиумом (Yönetici) отвечает за повседневную работу и исполнение решений собрания. Он собирает Aidat, организует ремонт и обслуживание, а также следит за соблюдением применимых законов. В крупных жилых комплексах управляющему может помогать правление (Yönetim Kurulu). В некоторых комплексах также нанимают профессиональную управляющую компанию.
11: План управления жилым комплексом (Yönetim Planı) — конституция вашего здания
План управления (Yönetim Planı) — ключевой документ, своего рода конституция здания. В нём изложены права и обязанности собственников, правила распределения долей земельного участка, порядок пользования отдельными помещениями и общими зонами. В плане также описаны порядок расчёта расходов на содержание, правила проведения собраний и разрешения споров. Он обязателен для всех собственников и должен быть зарегистрирован в земельном кадастре. Для внесения поправок необходимо соблюсти установленный кворум.
12: Что делать, если возник спор с соседями?
Иногда, особенно в крупных жилых комплексах, споры из-за разных привычек и ожиданий или неправильного понимания правил неизбежны. Прежде чем обращаться в суд, поговорите непосредственно с соседом, попросите помощи у управляющего или вынесите вопрос на общее собрание. Если это не поможет, собственники могут обратиться за судебной защитой в суды Турции.
Споры между владельцами кондоминиумов, например из-за неуплаты взносов или самовольных изменений в местах общего пользования, обычно рассматривает суд по гражданским делам по месту жительства (Sulh Hukuk Mahkemesi). Такое судебное разбирательство помогает оперативно разрешать конфликты между жильцами. Если собственник неоднократно нарушает права других, например не оплачивает ремонт общих зон, остальные собственники могут обратиться в суд за разрешением продать его помещение с аукциона. Нарушение административных правил может повлечь административный штраф.
13: Важно знать: турецкие законы о краткосрочной аренде для владельцев квартир
Закон о краткосрочной аренде (официально — закон № 7464) изменил правила использования квартир собственниками в Турции. После его вступления в силу стало намного сложнее начать принимать гостей через платформы вроде Airbnb. В Турции любая аренда сроком до 100 дней включительно юридически классифицируется как «аренда в туристических целях». Чтобы законно сдавать жильё в 2026 году, владельцам необходимо получить лицензию на туристическую аренду. Её выдают только при согласии всех (100%) собственников помещений в здании.
Если хотя бы один сосед в вашем здании скажет «нет», законно получить лицензию не удастся. Решение должно быть нотариально заверено и представлено в Министерство культуры и туризма. Если квартира находится в крупном комплексе с несколькими корпусами, единогласное согласие требуется только от собственников в вашем здании, а не во всём комплексе.
Если здание имеет статус утверждённой резиденции высокого класса, а его план управления разрешает краткосрочную аренду, согласие соседей не требуется. Чтобы муниципалитет предоставил это исключение, в таких зданиях должны быть гостиничные услуги: например, стойка регистрации, круглосуточная охрана и уборка.
Даже при наличии согласия соседей принимать гостей нельзя, пока вы не получите лицензию на туристическую аренду и официальную табличку государственного образца, которую необходимо разместить у входа. Все арендодатели также обязаны в течение 24 часов после прибытия гостей внести данные их удостоверений личности в Kimlik Bildirim Sistemi (систему уведомления полиции о личности).
Субаренда запрещена: Теперь арендаторам строго запрещено снимать квартиру, а затем пересдавать её через Airbnb. Лицензию может получить только собственник недвижимости (или уполномоченное туристическое агентство группы A). Для инвесторов «золотой стандарт» в 2026 году — не любая квартира, а недвижимость в здании, где разрешена краткосрочная аренда. Прежде чем покупать, обязательно попросите показать Yönetim Planı в управлении Tapu."
14: Новые правила на 2026 год — штрафы за шум
В 2026 году в Турции ввели новые штрафы за шум и нарушение покоя в жилых зданиях. В первую очередь они основаны на законе о кондоминиумах (№ 634) и законе об охране окружающей среды (№ 2872). С 1 января 2026 года штраф для жильцов многоквартирных домов (кондоминиумов), нарушающих правила тишины, увеличится до 13 847 турецких лир (TRY) за каждое нарушение.
Статья 18 запрещает собственникам и арендаторам мешать соседям и причинять им неудобства. Согласно статье 25, если поведение жильца, например постоянный шум, становится для окружающих «невыносимым», собрание собственников может проголосовать за начало судебного разбирательства. В серьёзных случаях длительного нарушения покоя суд может распорядиться о продаже недвижимости шумного жильца.
Подробнее о владении недвижимостью в Турции
Важно понимать назначение документа о праве собственности (Tapu), доли земельного участка и плана управления (Yönetim Planı). Ответственный собственник регулярно платит за содержание (Aidat) и помогает создавать доброжелательную атмосферу для жизни. Квалифицированный турецкий юрист или юридическая фирма могут предоставить индивидуальные рекомендации, помочь провести комплексную проверку недвижимости и представлять ваши интересы в судебных спорах. Такая поддержка позволит вам в полной мере пользоваться преимуществами владения недвижимостью в Турции.
От роскошных вилл до современных городских квартир — здесь вы найдёте идеальную недвижимость в Турции. Свяжитесь с нашей командой экспертов, чтобы обсудить турецкий закон о кондоминиумах и договориться о просмотре в удобное для вас время, или ознакомьтесь со всем нашим каталогом и узнайте, почему именно этот год — подходящее время для покупки в Турции.
Cameron Deggin 
Основатель и генеральный директор Property Turkey
Кэмерон Деггин — основатель и генеральный директор Property Turkey. Бывший финансовый специалист и бухгалтер с квалификацией FCCA, он основал компанию в 2001 году, увидев инвестиционный потенциал Турции. Имея более двух десятилетий опыта анализа турецкого рынка недвижимости, Кэмерон регулярно консультирует международных инвесторов, а его комментарии публикуются в таких СМИ, как Financial Times и BBC.
Посмотреть полный профиль автора →
By:
Istanbul 
3 
4 
X