对于投资土耳其房地产市场的人士而言，2025年12月成为近年来短租领域最重要的法律转折点之一。土耳其最高行政法院 Danıştay（国务委员会）暂停了土耳其税务管理局将 Airbnb 收入自动归类为商业经营收入的做法。
这项裁决直接影响个人业主应缴税款和合规负担，并提高净租金收益率。简而言之：短租许可不再意味着你会自动被土耳其税务机关视为酒店经营者。
过去几年，土耳其对短租的监管方式迅速演变。随着 Airbnb 等平台、Booking 和 Vrbo 不断发展，土耳其有关部门着手加强对这一行业的监管，尤其是在伊斯坦布尔 等主要城市。
第7464号法律——旅游目的住宅出租：第7464号法律于2023年11月2日刊登于《官方公报》，并于2024年1月1日生效。该法律为以旅游为目的出租的住宅物业引入了全国统一的许可制度。
核心规定很简单：任何出租期限为100天或以下的住宅物业，都必须取得旅游目的出租许可（Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi）。
申请由文化和旅游部受理，通常通过 e-Devlet 办理；许可必须在房源信息和物业内展示。这项要求仍然不可豁免。Danıştay 的裁决并未取消或放宽许可要求。无证经营仍将面临高额罚款，物业也可能被责令关闭。
2025年1月，土耳其税务管理局（Gelir İdaresi Başkanlığı – GİB）向全国各地的地方税务机关发出了一份编号为7877的通函。通函提出了一项影响广泛的解释：
1. 未持有旅游许可的长期住宅出租 = 普通租金收入。
2. 持有旅游许可的短期出租 = 默认视为商业活动。
该部认为，短租具有持续性、组织性并以创收为目的，与酒店业的经营方式相似。基于这一理由，税务机关开始将个人 Airbnb 房东视为酒店经营者。这一解释立即影响了数千名房主。
按照税务管理局的做法，即使个人 Airbnb 房东仅拥有一套公寓，且未提供任何额外服务，也要适用商业税制。
房主必须：开立商业纳税档案，在税务机关登记为企业，聘请会计师，并保存正式账簿和记录。对于海外投资者而言，这造成了繁琐的手续和持续性开支。
一旦被归类为商业收入，Airbnb 收入便需缴纳：
- 商业利润所得税：累进税率，最高可达40%。
- 预缴税：预先缴纳所得税，通常为25%。
- 增值税（VAT）：按租金总收入的20%征收，无论是否盈利。
有些情况下，税务机关会追溯适用这一解释，并要求补缴：追溯期内的增值税、滞纳利息和行政罚款。即使是出于善意、已取得旅游许可并遵守规定的房主，也受到影响。
以一种常见的投资情形为例：一套购入价为5,000,000TL的公寓通过 Airbnb 出租，产生350,000TL的租金总收入，毛收益率约为7%。
- 20% 增值税：70,000TL。
- 剩余收入：280,000TL。
- 所得税（假设实际税率为30%）：84,000TL。
- 会计及合规费用（估算）：15,000TL。
- 净收入：181,000TL。
- 净收益率：3.6%。
一名受到影响的纳税人将税务管理局的做法诉诸法庭。案件提交至 Danıştay 第三审判庭，这是土耳其处理行政争议的最高司法机构。财政部辩称，该通函仅是内部指引，不能受到司法挑战。Danıştay 不同意这一观点。
Danıştay 的理由：取得许可不等于从事商业活动
Danıştay 在裁决中指出，该通函对纳税人产生了直接且具有约束力的法律后果，因此可以接受司法审查。更重要的是，法院驳回了财政部对相关规则的实质性解释。
Danıştay 在法律上区分了简单的出租活动与有组织的酒店式经营。法院表示，只有在类似于酒店、公寓式酒店或寄宿公寓的经营架构下开展出租活动，租金收入才可被视为商业收入；而且还必须提供早餐或餐食、每日清洁、洗衣或熨烫、礼宾服务及接待服务等项目。
如果只是按日、按周或按月出租带家具的公寓，而不提供这些服务，收入的法律性质不会因此改变。因此，Danıştay 暂停执行税务管理局的相关做法。
对于持有旅游出租许可、且不提供酒店式服务的个人房主，Airbnb 收入再次按普通租金收入处理，而非商业利润。这简化了合规流程，对外国投资者尤其有利。
- 按土耳其个人所得税规定征税。
- 无需缴纳增值税（VAT）。
- 无需预缴所得税。
- 无需注册公司或商业实体。
租金收入按累进税率征税。虽然具体税档会定期调整，但大多数个人投资者的实际税率通常在15%至25%之间，具体取决于总收入。投资者还可以选择以下扣除方式：
- 定额费用扣除——目前为租金收入的15%；或
- 实际费用扣除——包括维护、管理和折旧费用。
沿用上述实例中的同一套公寓：购入价为5,000,000TL，通过 Airbnb 出租后产生350,000TL的租金总收入，毛收益率约为7%。
- 定额费用扣除（15%）：52,500TL。
- 应税收入：297,500TL。
- 所得税（假设实际税率为20%）：59,500TL。
- 净收入：290,500TL。
- 净收益率：5.8%。
Danıştay 的裁决对伊斯坦布尔 市中心公寓意义重大，因为这类物业兼具价格可负担、流动性强和短租需求旺盛等特点。大多数位于中心地段的 伊斯坦布尔 Airbnb 投资房产都是私人拥有的独立公寓——法院认定，这正是属于出租活动、而非商业酒店经营的物业类型。
这项裁决进一步支持投资面积较小、价格更实惠的住宅，因为这类房产的利润空间尤为重要。一套定价合理、位于中心街区的1+1或紧凑型2+1公寓，其净收益率会因是否需要缴纳增值税和商业税而大幅变化。恢复按租金收入征税后，Danıştay 维护了这类投资的吸引力。
- 希什利：伊斯坦布尔 最具韧性的租赁市场之一，需求来自医院、诊所、办公场所和购物中心。医疗旅游人士和商务访客的短期住宿需求占主导。
- 卡厄特哈内：正在快速更新发展的城区，靠近 莱文特 和 马斯拉克，入手价格更具优势，同时仍受益于中央商务区在访客和住客中的人气。
- 贝西克塔斯：深受城市职场人士、国际学生和短期商务租客欢迎，周边大学云集，交通连接便利。
- 贝伊奥卢：靠近 塔克西姆、加拉塔和卡拉柯伊，旅游带动的租赁需求强劲，尤其是位于管理完善楼宇内、经过良好翻新的公寓。
- 卡德柯伊：越来越受长期居住的数字游民和创意行业人士青睐，为投资者带来稳定的入住率和略长的平均租期。
对于 Property Turkey 的客户而言，这一裁决恢复了政策的平衡性和可预见性。许可仍属强制要求，专业酒店经营仍按商业活动征税。但出租单套公寓的个人投资者，再次被视为房东，而非酒店经营者。
对于正在考虑购买 伊斯坦布尔 市中心价格实惠、需求旺盛公寓的人来说，如今的投资回报又变得合理了。如需了解更多信息，请联系 Property Turkey，寻找合规且收益率较高的 Airbnb 投资机会，并了解这项裁决如何为您的投资策略带来积极影响。
答：合法。Airbnb 和其他短租形式在土耳其均属合法，但物业必须依据第7464号法律取得有效的旅游目的出租许可。
答：没有。该裁决没有改变许可要求，只影响收入的征税方式。业主仍必须取得并维持有效的旅游出租许可。
答：不免税。Airbnb 收入仍需缴税。不过，对于不提供酒店式服务的房主，收入现在按普通租金收入处理，而非商业利润。
答：Danıştay 作出裁决后，大多数情况下无需注册公司。未提供酒店式服务、以个人身份出租的房东，可以作为个人经营。
答：可以。这项裁决暂停了相关做法的执行，预计财政部会提出上诉。在最终裁决作出之前，不得适用商业税制。
答：该裁决暂停的是今后的执行。部分纳税人可能会对过去的罚款提出异议，但结果取决于个案情况和处理时间。
Property Turkey 创始人兼首席执行官
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