《土耳其公寓产权法》（第634号法，即 Kat Mülkiyeti Kanunu）是土耳其社区共同居住的法律基石。无论是首次置业者还是经验丰富的投资者，土耳其公寓产权法都不只是一个程序步骤，更是保护投资、促进和睦居住以及提升房产价值的关键。本指南将帮助您顺利实现公寓产权管理，无论您是首次购买公寓，还是管理房产组合。
产权：该法区分专有部分（您的住宅或办公室）与共有区域（电梯、楼梯、花园、屋顶和地基）。您拥有自己的住宅，同时按比例享有共有区域的“土地份额”。
管理计划：每栋楼都必须在产权登记处登记一份“管理计划”。它相当于楼宇的“章程”，规定具体的楼宇规则以及费用分摊方式。如果管理计划中没有相关规定，则适用第634号法的默认条款。
业主委员会：所有单元业主共同组成 Kat Malikleri Kurulu（业主委员会）。委员会每年至少召开一次会议（通常在1月），选举管理人、批准预算并就楼宇事务作出决定。
物业管理费（Aidat）：业主依法必须按月缴纳费用。员工开支（清洁人员、安保人员）通常由业主平均分摊。您不能仅仅因为不使用某项设施就拒缴 Aidat（例如，底层业主仍须承担电梯维护费）。
维护安宁的义务：居民负有法律规定的“注意义务”（第18条）。不得以噪声、异味或其他行为打扰邻居，以致令他人“无法忍受”居住。持续违规可能导致高额罚款，甚至被强制出售房屋。
装修：未经全体业主五分之四多数表决同意，不得改变房屋外观（例如，将阳台漆成不同颜色或安装玻璃阳台）或结构部分（例如，拆除承重墙）。
争议解决：自2023年起，邻里之间或业主与管理方之间发生争议时，调解是必须履行的第一步。如果调解未能解决问题，则由民事和平法院（Sulh Hukuk Mahkemesi）专属管辖。
土耳其任何楼宇的“章程”都是其 Yönetim planı，即公寓管理计划。该文件必须签署并提交至 Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü（土地登记与地籍总局）。它对主物业进行管理。一份完善的楼宇管理计划会涵盖从管理人选任到共有区域使用方式的所有事项。
修改该计划通常需要较高比例的表决通过（一般为五分之四业主同意）。产权登记处（Tapu Sicil Müdürlüğü）负责保存土地登记簿，所有产权登记、地役权和抵押权均记录在此。登记信息公开透明，有助于买家核实法律权利，并确认房产没有“ipote”（抵押）。
该法律将单个综合楼内的私人“专有部分”与集体所有的“共有区域”区分开来。《公寓产权法》（Kat Mülkiyeti Kanunu）于1965年颁布，并经过多次修订，是土耳其共有物业产权的主要法律。它为多单元楼宇中业主的权利与义务建立了明确的法律框架。该法界定了专有部分（例如公寓或办公室）和共有区域（例如楼梯、电梯和建筑外墙）的范围。
这意味着个人拥有楼宇中的特定公寓或办公室，同时与其他业主共同拥有共有土地。此类共有产权依法登记在产权证（Tapu）上。与普通租赁协议不同，它赋予业主基本的产权权益，包括私人单元以及楼宇基础设施和土地的相应份额。这种产权形式在土耳其快速城市化的地区十分常见。
区分 Kat Mülkiyeti（公寓产权）与 Kat İrtifakı（公寓楼层地役权）及其他地役权十分重要。Kat İrtifakı 是一个初始阶段，通常在施工期间设立。这意味着建筑完工后，您可以办理 Kat Mülkiyeti。该产权赋予您特定楼层或单元的所有权，但此时您尚未完全共有土地。
地役权的范围较为有限，通常只赋予使用他人房产的权利，而不转移所有权。对于买家，尤其是购买尚未竣工房产的人来说，了解这一区别至关重要，有助于明确自身的法律地位和未来产权。
在 Kat Mülkiyeti 的法律框架中，有几个术语至关重要：
主物业（Ana Taşınmaz）：指整栋楼及其占用的土地。
专有部分（Bağımsız Bölümler）：指楼宇内的独立单元，可由不同人士拥有，例如公寓、办公室或零售物业的业主。每个专有单元在法律上均独立，可以买卖或抵押。
共有区域（Ortak Yerler / Ortak Alanlar）：指楼宇和土地中未划为专有部分的所有区域，包括土地、建筑地基、主体墙、屋顶和阳台（除非明确划为专用区域）。还包括公共走廊、楼梯、电梯、供暖系统、水箱、花园和停车区域。所有单元业主根据土地份额（Arsa Payı）共同享有这些区域的产权。
第634号法已刊载于土耳其《官方公报》（Resmi Gazete），因此具有法律约束力。其原则在土耳其《民法典》的整体框架内实施。这套法律制度对公寓产权进行规范，涵盖合同、产权以及争议解决等事项。
该法专门适用于公寓产权，而《民法典》则构成土耳其物业法的总体法律框架。不过，在具体情况下，只有在管理计划已提交至产权登记处且召开了年度业主大会后，综合楼管理人才能执行相关规定。
作为专有部分业主，您有权使用、在法律限制范围内改造并出售您的公寓。您的产权还包括共有区域中不可分割的份额。您可以使用花园、大堂和健身房等公共设施，但必须遵守公寓业主大会制定的规则。这种价值增长使产权权益成为一项有价值的资产。不过，业主的权利并非绝对，同时还须履行多项义务：
分担费用：业主必须缴纳 Aidat，用于共有区域的维护和管理。
遵守规则：必须遵守楼宇管理计划及相关决定。
不得损害他人权益：业主不得损坏楼宇，也不得影响其他居民的安宁。禁止损害共有区域或他人专有部分的行为。
维护建筑结构：业主不得以损害楼宇结构或外观的方式改动自己的单元。
业主的一项重要责任是为楼宇维护承担费用。物业维护费需要定期缴纳，通常按月支付。费用用于日常支出，包括清洁、安保、电梯维护、园艺以及管理人的薪酬。通常会根据各单元的土地份额（Arsa Payı）分摊费用。除常规管理费外，业主还可能需要缴纳特别分摊费用，用于楼宇和共有区域的大型维修或重大改善项目。
拖欠费用或特别分摊款项可能造成严重后果。公寓管理人可以对欠费业主采取法律行动，可能导致产生滞纳金和利息，也可能启动债务追偿程序。在严重情况下，业主的房产甚至可能被强制出售，以收回拖欠的费用。
业主可以随时查阅财务记录，包括收入和支出。由独立会计师或业主委员会定期审计，可确保资金得到妥善管理并以合乎道德的方式使用；此外，还应设立独立银行账户，用于记录所有财务交易。
业主大会（Kat Malikleri Kurulu）是公寓楼宇的最高决策机构。每位业主都可以参加会议，会议通常每年召开一次。业主大会还会就年度预算、管理人选任、重大维修审批和各项变更等关键事项进行表决。决议必须达到规定的法定人数和表决票数方为有效。
经选举产生的公寓管理人（Yönetici）负责日常运营并落实业主大会的决定。管理人负责收取 Aidat、安排维修和维护，并确保遵守适用法律。在较大的综合楼中，管理委员会（Yönetim Kurulu）可以协助管理人。一些综合楼还会聘用专业物业管理公司。
管理计划（Yönetim Planı）是一份重要文件，相当于楼宇的章程。它规定业主的权利和义务，包括土地份额的分配、专有部分和共有区域的使用方式，也说明如何计算维护费用、会议规则以及争议解决办法。该计划对所有业主均具有法律约束力，并且必须在土地登记处登记。修订计划须达到规定的法定人数。
尤其是在大型综合楼中，因生活方式、期望不同或对规则理解不一而产生争议有时难以避免。在采取法律行动前，可以先与邻居直接沟通、向管理人寻求帮助，或在业主大会（AGM）上提出问题。如果这些方式都无法解决，业主可以向土耳其法院提起诉讼，寻求法律救济。
公寓业主之间的争议，例如拖欠费用或擅自改动共有区域，主要由民事和平法院法官（Sulh Hukuk Mahkemesi）审理。这类司法程序旨在高效解决社区纠纷。如果业主一再侵犯他人权利，例如拒绝承担共有区域维修费用，其他业主可以申请法院批准拍卖其违规房屋。违反行政规定可能导致行政处罚。
《短期租赁法》（正式名称为第7464号法）改变了土耳其业主使用公寓的方式。该法实施后，通过 Airbnb 等平台接待房客变得困难得多。在土耳其，租期为100天或以下的租赁在法律上均归类为“旅游目的租赁”。若要在2026年合法经营，业主必须取得旅游租赁许可证，而颁发许可证的前提是楼内所有房产的业主一致同意（100%）。
如果楼内有一位邻居表示“不同意”，您就无法合法取得许可证。这项决定必须经过公证，并提交至文化和旅游部。如果您的公寓位于拥有多栋楼宇的大型综合楼内，只需取得您所在楼宇全体业主的一致同意，无须取得整个综合楼所有业主的一致同意。
如果楼宇已获批准为高品质住宅，且管理计划允许短租，则无须取得邻居同意。若要获得市政部门认可的这一豁免，楼宇必须提供类似酒店的服务，包括接待服务、全天候安保和客房清洁。
即使已取得邻居同意，在拿到旅游租赁许可证和政府颁发的官方标牌之前，也不得接待房客；标牌必须展示在入口处。所有房东还必须在房客抵达后24小时内，将其身份证件信息录入 Kimlik Bildirim Sistemi（警方身份信息申报系统）。
禁止转租：现行法律严格禁止租客租下公寓后再通过 Airbnb“转租”。只有房产所有者（或获授权的 A 级旅行社）可以持有许可证。对投资者而言，2026年的“黄金标准”不只是随便一套公寓，而是位于允许短租楼宇中的房产。购买前，务必前往 Tapu 办事处查阅“Yönetim Planı”（管理计划）。
2026年，土耳其为住宅楼宇内的噪声和扰民行为设定了新的罚款标准。这些处罚主要依据《公寓产权法》（第634号法）和《环境法》（第2872号法）。自2026年1月1日起，公寓楼（产权公寓）居民违反噪声规定的，每次违规将被处以13,847土耳其里拉（TRY）罚款。
第18条规定，房产所有者和租客不得打扰或妨碍邻居。第25条规定，如果居民的行为（例如持续制造噪声）令他人“无法忍受”，楼层业主委员会可以投票决定启动法律程序。对于持续扰民等严重情况，法院可以下令出售制造噪声的业主的房产。
了解产权证（Tapu）、土地份额和管理计划（Yönetim Planı）的作用至关重要。负责任的业主应按时缴纳维护费（Aidat），并共同营造友好的居住环境。合格的土耳其律师或律师事务所可以提供个性化指导、协助进行尽职调查，并在法律纠纷中代表您。这些支持能让您尽情享受土耳其房产带来的便利与收益。
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Property Turkey 创始人兼首席执行官
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