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土耳其房地产和税

Updated: 13 January 2014 Created: 23 December 2013

土耳其所得税的产生取决于居民身份。 如果您被视为土耳其居民,那么您将有责任在土耳其缴纳所得税。 如果您不是土耳其居民,那么您无需在土耳其承担缴税的义务,但不包括在土耳其所得收益的税金,例如房地产税(见下文)。

外国公民在土耳其应缴纳所得税吗?


这将再次取决于外国公民的居住身份。
 因此,以下规则适用

  1. Should you pay tax in Turkey?如果一个外国人被视为土耳其的居民,那么他/她必须在土耳其纳税。如果外国公民获得了合法的土耳其居留权,或者在任何一个纳税年度在土耳其居住超过六个月,则视为土耳其居民。这被称为“六个月”的规定,为纳税目的建立居民身份。如果外国国民被视为土耳其的居民,那么他/她将被要求就其收入纳税,无论该收入来自何处。换言之,为纳税目的而居住在土耳其的外国国民必须对其全球收入纳税。
  2. 如果一个外国人在税务上不被视为土耳其居民,那么他/她将只对在土耳其经营业务或在土耳其拥有房地产而获得的收入向土耳其纳税。这被称为有限纳税人身份。纯粹为了履行公务或受委托而在土耳其停留6个月以上的居民,如外交官等,也被视为有限纳税人。大多数不是土耳其居民的土耳其度假屋业主都属于这一类。这意味着他们只需对出租土耳其度假屋和/或投资所得的收入征税。

与其他欧洲国家相比,土耳其的房地产税(不论居留权,所有人都应缴纳)非常低。 如果您正在考虑在土耳其购买房地产投资,则需要了解在土耳其征收多少税款。 您还需要将土耳其的房产税与其他海外房地产市场进行比较。 让我们看一下土耳其和其他一些欧洲国家的财产税制度。

土耳其的房地产税可以分为三个明确的领域


1. 
首先,当不动产变更所有权时,应缴纳的税款(印花税)。 登记业权契据时应缴税。 该税相当于房地产“申报金额”的4%,并由交易双方以相等的金额支付。 但是,必须强调的是,印花税通常是购买谈判的一部分,而卖方往往会将全部责任推给买方。 因此,实际上,购买者要支付所申报财产的4%。

注意:房产的申报金额与购买价值不同。 买卖双方几乎总是低估其财产价值,以减少印花税和资本利得税。 土耳其税务机关也了解这一点,因此他们同意“合理的声明”。 如今,土耳其收入已将购买价值的50-60%视为合理的价格,因此不会受到质疑。 但是,如果您在土耳其购买房地产,而卖方坚持申报的价格非常低(例如少于30%),则在同意该价格之前,请寻求法律意见,因为申报价格过低可能会受到土耳其税务部门的质疑。

2. 在土耳其还应缴纳年度房产税 这类似于在英国和美国缴纳的市政税,但金额却少得多。 该税通常为房产价值的0.6%至1%。 这就是说,如果您以200,000欧元的价格在土耳其购买物业,而价值估计为120,000欧元,那么一年中您将支付的最高金额约为1,000欧元。

土耳其的财产税占总额的一部分

3. 土耳其还将对房地产收益征税,其中包括外国房地产投资者从出售房地产和出租其在土耳其的房产中获得的收入(利润)。 税率从15%到30%不等。 截至本文截稿之时,如果将收入重新投资到房地产市场,土耳其将不提供免除所得税的优惠。 居民和非居民都应缴纳的与房地产相关的收入税,分为以下两个主要类别

a.       出售地产和房产获得的利润的资本利得税

b.       对房产所得的税收,例如租金收入

资本收益是指出售房产等资产时获得的利润。收益的计算方法是出售的物业的“申报金额”与购买的物业的“申报金额”之差。举例说明-如果您在2010年以100,000欧元的价格在土耳其购买了度假屋(当时在契据转让时声明的印花税金额为60,000欧元),并在2013年以130,000欧元的价格出售了(宣告的销售金额为80,000欧元),则您已宣告实现了20,000欧元的销售利润,作为申报金额之间的差额。这是您的资本收益,作为非土耳其居民,您将有责任为此收益纳税,因为这是在土耳其产生的收入。因此,您需要支付20,000欧元的税款。支付等级起价为6,000土耳其里拉,低于此水平的资本收益无需纳税。最高40,000里拉的平均税率约为23%,高于35%则更高。因此,如果您在2013年的唯一收益是这20,000欧元,那么在每年免税和较低税率范围之后,您最终将需要支付大约3,800欧元,平均约为19%。

为进行仔细的税收筹划,请注意,拥有5年后,资本利得税降至零(无需支付)。 这就是说,如果您在土耳其拥有房产不少于5年,则根本无需缴纳资本利得税。

租金收入税类似于资本利得税。 您从土耳其房地产获得的收入,在扣除诸如维修和某些损耗等收入的可允许支出之后,成为应纳税额。 此金额再次受到年度免税额的限制,此后,对于超过40,000里拉的净收入,税率范围从15%开始提高到35%。

土耳其所得税与其他欧洲国家相比如何?

比较租金收入税

相比之下,俄罗斯不是一个应该被视为对房产主友好的国家。驱逐只能在6个月不付款后发生,即使那样也不容易。另外,无论租赁期限如何,俄罗斯租客可提前三个月通知终止租赁。

此外,外国房地产投资者要为所有收入缴纳高达30%的所得税,而无需扣除。如果您在大城市以外购买,您还将缴纳最高1.5%的土地税和最高2.2%的房产税,税率略低。

奥地利,作为一个非居民,你将支付一笔沉重的财产税。你还需要注意的是,你计划在不到十年内出售的房产要缴纳额外的税,因为资本收益将按照与正常收入相同的25%至30%的税率征税,但你不会有费用扣除来减轻打击。

法国有一个不寻常的税法,因为它涉及租金收入。你要付的税有一个显著的区别,这完全取决于你是否租了一个有家具的或没有家具的房产。如果你在法国被认为是一个“专业”的房东,你也可能会受到惩罚。

巴拿马,外国投资者不得不逃避不动产的增值税。还有一项房产税是根据房产的现值增加的。

也许最不适合做房东的地方是意大利。对房东租金收入征收23-43%的税,再加上居住权,你的全球收入就要交税了。

但是,瑞士也不该被忽视,因为它被列为向房东征税最多的国家。你将享受54.5%的瑞士小屋租金收入税。

显然,在投资外国房地产之前,你应该做好功课,但是土耳其的房地产应该是你的首选,因为它的房地产和所得税很低,房地产价值增长率很高,而且外国拥有房地产的障碍也很小。


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