By:
Cameron Deggin
إذا أخبرك وسيط عقاري بأنه يمكنك شراء أي شقة في تركيا وعرضها على Airbnb، فعليك توخي الحذر الشديد. لم يعد التأجير قصير الأجل في تركيا امتدادًا غير رسمي للتأجير السكني المعتاد. بل أصبح نشاطًا سياحيًا خاضعًا للتنظيم، ويتطلب تصاريح والالتزام بمتطلبات التشغيل، وتترتب على مخالفته عقوبات صارمة.
لكن هذا لا يعني أن Airbnb انتهى في تركيا. على العكس تمامًا. فلا يزال بإمكان الإيجارات قصيرة الأجل المرخصة حسب الأصول تحقيق بعضًا من أقوى العوائد الإيجارية المتاحة للمستثمرين العقاريين، ولا سيما عند اختيار العقار خصيصًا لهذا النموذج الاستثماري.
ما اختفى هو النموذج السهل: شراء شقة عشوائية، ورفع صورها، وتسليم المفاتيح إلى وسيط محلي، وتحصيل الأموال على مدار العام. لقد غيّر القانون رقم 7464 هذا النموذج جذريًا، كما جعل التحقق من التصاريح على مستوى المنصات التشغيل غير القانوني أكثر صعوبة باستمرار.
بالنسبة إلى المستثمرين، يشكل هذا تحذيرًا وفرصة في آن واحد. فمعظم العقارات السكنية غير مناسبة لاستراتيجية Airbnb. لكن مجموعة صغيرة نسبيًا من العقارات القابلة للتشغيل قانونيًا، والتي تُدار باحتراف في مواقع تشهد إشغالًا مرتفعًا على مدار العام، يمكن أن تصبح أكثر قيمة مع اختفاء المنافسة غير المرخصة.

لا. نموذج Airbnb القائم على الهواية يتراجع، لكن تركيا لم تحظر الإيجارات قصيرة الأجل، بل غيّرت الإطار القانوني الذي يحكم تشغيلها. فلا يزال من الممكن تأجير العقارات التي تستوفي الشروط لفترات قصيرة، ويظل بإمكان المالكين تحقيق دخل من خلال مرافق الإقامة السياحية القانونية.
التغيير هو في افتراض أن كل شقة يمكن تحويلها إلى Airbnb. فبموجب القانون رقم 7464، يُعامل التأجير لمدة 100 يوم أو أقل على أنه تأجير لغرض سياحي، وليس عقد إيجار سكنيًا عاديًا، ويتطلب تصريحًا محددًا.
بالنسبة إلى كثير من مالكي الشقق، لا تكمن الصعوبة في تعبئة نموذج عبر الإنترنت، بل في إثبات أن العقار نفسه مؤهل للعمل قانونيًا ضمن هذا النظام. وهنا قد يكتشف المستثمرون غير المتخصصين أن شقة تبدو مثالية لـ Airbnb لا يمكنها الحصول على الموافقة اللازمة.
توجه الحكومة واضح: يجري إخضاع أماكن الإقامة قصيرة الأجل لمزيد من الرقابة والتوثيق والاحتراف، مع تحديد المشغلين والعقارات القانونية والإبلاغ عن النزلاء والالتزام بمعايير السلامة وإظهار أرقام التصاريح بوضوح. وهذا ليس خبرًا سيئًا للمستثمرين الجادين.

دخل القانون رقم 7464 حيز التنفيذ في 1 January 2024، وأرسى الإطار الحالي المنظم للإيجارات السكنية قصيرة الأجل في تركيا. ويشمل القانون العقارات المؤجرة لمدة 100 يوم أو أقل بموجب كل عقد.
يسري القانون على الإيجارات السكنية لأغراض سياحية، سواء أُجريت الحجوزات عبر Airbnb أو Booking.com أو منصة أخرى أو مباشرةً. وتهم المستثمرين العقاريين عدة قواعد أساسية:
- يلزم الحصول على تصريح تأجير سياحي قبل بدء التأجير قصير الأجل.
- يجب أن يستوفي العقار متطلبات الإقامة والسلامة ذات الصلة.
- يجب عرض معلومات التصريح بشكل صحيح في الإعلانات.
- يجب الإبلاغ عن بيانات هوية النزلاء وفق النظام المعمول به.
- لا يجوز للمستأجرين العاديين تأجير العقار السكني من الباطن ببساطة لإدارته كمنشأة Airbnb.
- لا يُعد تأجير الغرف بشكل منفصل في العقارات السكنية عبر Airbnb من الصيغ المسموح بها المعتادة.
- تختلف القواعد بين الشقق العادية والمنازل المستقلة والمساكن المؤهلة ذات الجودة العالية.

تتمثل العقبة الأكبر أمام الشقق المعتادة في موافقة المبنى. فبالنسبة إلى الشقة المستقلة العادية داخل مبنى سكني متعدد الوحدات، يتطلب تقديم الطلب موافقة جميع مالكي الشقق في المبنى بالإجماع. ويجب توثيق القرار بالشكل المطلوب.
تأمل ما يعنيه ذلك عمليًا. قد يعثر المستثمر على شقة جميلة بغرفة نوم واحدة في وسط Istanbul. وقد يكون سعرها ممتازًا، وتكون المعالم السياحية على مسافة قريبة سيرًا على الأقدام، كما قد تبدو الأسعار الليلية في إعلانات Airbnb المماثلة مغرية. لكن كل ذلك لا يهم إذا تعذر على المبنى استيفاء شروط التصريح.
قد يؤدي اعتراض مالك واحد على دخول السياح إلى المبنى إلى منع الحصول على الموافقة الإجماعية المطلوبة. لذلك فإن شراء عقار أولًا والتحقق من إمكانية تأجيره عبر Airbnb لاحقًا استراتيجية استثمارية تنطوي على مخاطر كبيرة للغاية.
وهناك قيود إضافية. ففي المباني التي تضم أكثر من ثلاثة أقسام مستقلة، يقتصر عدد التصاريح الممنوحة للمالك نفسه على 25% من الوحدات. وإذا شمل النشاط أكثر من خمس وحدات في المبنى نفسه، تُطبق متطلبات إضافية لترخيص النشاط التجاري.

العقوبات المفروضة على تشغيل Airbnb دون ترخيص في تركيا باهظة. ففي Fethiye، فرضت السلطات عام 2025 غرامات تجاوزت 6 million Turkish Lira على مالكي 42 فيلا غير مرخصة. كما كشف المحققون عن محاولات للتحايل على قواعد الإقامة قصيرة الأجل عبر عقود صورية تتجاوز 100 يوم.
أكدت وزارة الثقافة والسياحة التركية مرارًا أن التأجير قصير الأجل دون ترخيص يخضع لإجراءات إنفاذ القانون، كما يتعين على حاملي التصاريح الالتزام بمتطلبات الإعلان ومعلومات النزلاء ومعايير العقارات والتشغيل.
| المخالفة | الغرامة الإدارية لعام 2026 |
| أول ضبط لتأجير سياحي دون ترخيص | 180,617 TL لكل عقار |
| مواصلة التشغيل بعد الفترة الأولية | 903,088 TL |
| مواصلة التشغيل غير القانوني مرة أخرى | 1,806,177 TL |
| الوساطة لتأجير عقار غير مرخص | 180,617 TL لكل عقد ذي صلة |

اعتبارًا من 1 April 2026، فرض Airbnb متطلبات تحقق أكثر صرامة على العقارات في تركيا. ويتعين على المضيفين الذين يضيفون إعلانات في تركيا تقديم معلومات التصاريح ذات الصلة، بما فيها بيانات تصريح التأجير السياحي أو شهادة المنشأة السياحية المعمول بها.
تُطابق هذه المعلومات مع السجلات الحكومية. وقد تؤدي المعلومات غير الصحيحة أو القديمة إلى منع العقار من مواصلة استقبال النزلاء عبر المنصة. وهذا تطور مهم، إذ لم يعد إنفاذ القانون يعتمد فقط على عثور مفتش على عقار يعمل دون تصريح. فأصبح Airbnb نفسه يطلب إثباتًا بأن مكان الإقامة يندرج ضمن النظام القانوني.
انخفض المعروض في السوق بالفعل بشكل حاد. وبحلول July 2026، تراجعت الإعلانات النشطة للإيجارات قصيرة الأجل على Airbnb على أساس سنوي بنسبة 58.9% في Istanbul، و27.6% في Bodrum، و26.8% في Antalya. وهذا يصب في مصلحة المشغلين المحترفين. فإذا قلّ عدد المالكين القادرين على دخول السوق قانونيًا مع بقاء الطلب السياحي مرتفعًا، اكتسبت العقارات القابلة للترخيص والمدارة بخبرة موقعًا تنافسيًا أقوى.

هذا أحد أكبر الأخطاء التي نرى المستثمرين العقاريين يقعون فيها. فهم ينظرون إلى Airbnb ويقارنون الأسعار الليلية. فقد تحقق فيلا فاخرة في Yalıkavak سعرًا لليلة أعلى بعدة مرات من شقة في وسط Istanbul. وقد يبدو Bodrum الخيار الأفضل بوضوح للوهلة الأولى.
لكن السعر الليلي ليس سوى جانب واحد من المعادلة. أما الجانب الثاني فهو الإشغال. فقد يحقق عقار في Bodrum سعرًا قدره 14,000 TL خلال الصيف، لكنه يدر دخلًا سنويًا مخيبًا للآمال إذا ظل بلا حجوزات معظم فصلي الخريف والشتاء والربيع. وتستمر رسوم الإدارة والخدمات والصيانة والمرافق وغيرها من تكاليف الملكية حتى عندما يكون العقار شاغرًا.
| السوق | السعر الليلي المعتاد | متوسط الإشغال | نمط التأجير | الأنسب لـ |
| Istanbul | نحو $84 USD | نحو 61% | طلب قوي على مدار العام | المستثمرين الذين يركزون على دخل الإيجار |
| Bodrum | نحو $310 USD | نحو 46% | قوة كبيرة في الصيف وموسمية عالية | مالكي بيوت العطلات |
| Antalya | نحو $208 USD | نحو 51% | موسم أطول لكنه يظل موسميًا | مشتري العقارات للسكن والاستثمار الإيجاري |
المصدر: بيانات السوق من AirDNA، July 2026.
يتجاوز متوسط السعر الليلي في Bodrum ثلاثة أضعاف نظيره في Istanbul. ويبدو ذلك مغريًا إلى أن نلقي نظرة على تقويم الحجوزات. فلا تحتاج Istanbul إلى فرض أسعار Bodrum، لأن الطلب فيها موزع بشكل أكثر توازنًا على مدار العام.
توضح بيانات الموسمية من AirDNA هذا الفرق. فقد سجلت Istanbul 91 من أصل 100، مقارنةً بـ46 لكل من Bodrum وAntalya. وببساطة، تشهد Istanbul طلبًا على الحجوزات أكثر ثباتًا على مدار العام، في حين تعتمد الأسواق الساحلية بدرجة أكبر بكثير على مواسم الذروة.
لذلك ينبغي للمستثمرين التركيز على الإشغال السنوي وصافي الدخل بدلًا من الأسعار الليلية. فالسعر الليلي الأقل، مضروبًا في عدد أكبر بكثير من الليالي المشغولة، قد يحقق نتيجة أقوى وأكثر استقرارًا.

تدير Property Turkey عقارات للإيجار قصير الأجل في عدة أسواق تركية، منها Istanbul ووجهات ساحلية مثل Bodrum وAntalya وFethiye. وتتضح الفروق بين هذه الأسواق بعد انتهاء موسم الصيف.
يمكن أن تحقق Bodrum أسعارًا استثنائية في موسم الذروة. وتجذب مناطق مثل Yalıkavak وTürkbükü الزوار الأثرياء من مختلف أنحاء العالم، وحركة اليخوت، والسياحة المحلية ذات الإنفاق المرتفع، ما يتيح للعقارات عالية الجودة تحقيق أسعار ليلية قوية جدًا في فترات معينة.
قد يكون ذلك مجديًا للغاية لمن يملك بيت عطلات في Bodrum ويريد تحقيق دخل إضافي من تأجيره عندما لا يستخدمه. أما المستثمر الذي لا ينوي قضاء الصيف في تركيا، فعليه تحليل الفرصة بطريقة مختلفة.
والدرس بسيط للمستثمر الذي يركز حصريًا على الإيجار قصير الأجل: لا تسعَ وراء أعلى سعر لليلة، بل استهدف أفضل مزيج من التشغيل القانوني وسعر الشراء المعقول والإشغال المرتفع والطلب السنوي المستقر.

لا تعتمد Istanbul على موسم سياحي واحد. فقد سجلت المدينة 18.97 مليون زيارة لزوار أجانب في 2025. وسجلت تركيا ككل 52.78 مليونًا، ما يعني أن Istanbul استحوذت على 36% من إجمالي زيارات الزوار الأجانب.
والأهم أن هؤلاء الزوار لا يختفون خارج فصل الصيف. فقد زار Istanbul نحو 1.49 مليون زائر أجنبي في December 2025، وسجل January 1.27 مليونًا، بينما سجل November 1.46 مليونًا. وهذه هي المؤشرات التي يحتاج إليها مستثمر الإيجارات قصيرة الأجل. فالطلب في Istanbul يأتي من مصادر متعددة:
- السياحة الترفيهية الدولية.
- السياحة المحلية.
- السفر لأغراض الشركات والأعمال.
- المعارض والفعاليات التجارية.
- السياحة العلاجية.
- الإقامات المرتبطة بالجامعات والتعليم.
- الفعاليات الرياضية والثقافية.
- فترات العطلات الدينية.
- عطلات نهاية الأسبوع في المدينة.
- زيارة الأصدقاء والعائلة.
عندما يتراجع أحد القطاعات، يمكن لقطاع آخر أن يواصل دعم الحجوزات. وبالنسبة إلى المستثمر الذي يركز على العائد من الإيجار قصير الأجل، غالبًا ما تكون قاعدة الطلب هذه أكثر قيمة من القدرة على فرض سعر استثنائي خلال فترة صيفية قصيرة.
لا تحقق جميع مناطق Istanbul الأرقام نفسها في الإيجارات قصيرة الأجل. وتميل أفضل النتائج إلى الظهور في عقارات مختارة بوسط Beyoğlu وŞişli وBeşiktaş، حيث يتداخل الطلب السياحي والتجاري والترفيهي والصحي وطلب المواصلات.
Beyoğlu: تستفيد من Taksim وGalata وشارع İstiklal والمعالم الثقافية والحياة الليلية وسهولة الوصول إلى شبه الجزيرة التاريخية. وهي تلبي احتياجات الزوار والسياح الذين يريدون الإقامة في وسط Istanbul بدلًا من الضواحي.
Şişli: تتمتع بتركيبة طلب مختلفة. فمسافرو الأعمال والزوار لأغراض طبية والمتسوقون والنزلاء لفترات أطول يضيفون إلى الطلب خارج نطاق مشاهدة المعالم التقليدية، فيما توفر مناطق Nişantaşı وBomonti والمناطق التجارية الرئيسية أسبابًا للإقامة على مدار العام.
Beşiktaş: تجمع بين السياحة والأعمال والجامعات وسهولة الوصول إلى البوسفور والترفيه وبعضًا من أعرق المناطق السكنية في Istanbul. ويمكن لأماكن الإقامة في المواقع المناسبة استقطاب الحجوزات الدولية والمحلية على حد سواء.

توفر المحفظة التي تديرها Property Turkey صورة أكثر تحديدًا من المتوسطات العامة للمدينة. فقد حققت عقارات مختارة في Beyoğlu وŞişli وBeşiktaş مستويات إشغال بلغت 80%، وهو أعلى بكثير من متوسط سوق الإيجارات قصيرة الأجل الأوسع في Istanbul، البالغ 61%.
لا يتحقق هذا الأداء بمجرد رفع إعلان. إذ يجب اختيار العقارات بعناية وتسعيرها على نحو مناسب وتشغيلها قانونيًا وإدارتها بفعالية. كما تؤثر في الإشغال السنوي عوامل عدة، منها التواصل مع النزلاء والتقييمات والصور وإدارة قنوات الحجز ومعايير التنظيف والتسعير الديناميكي.
تشير أرقامنا الداخلية، بالنسبة إلى بعض الاستثمارات المختارة، إلى إمكانية تحقيق المستثمرين صافي عائد من دخل الإيجار يتجاوز 8% بعد الضرائب ذات الصلة، وذلك وفقًا لسعر الشراء الفردي وتكاليف التشغيل وأداء العقار.
هذا العائد غير مضمون، لكنه يوضح ما يمكن تحقيقه عندما يُنظر إلى اختيار العقار وتشغيله باحتراف على أنهما جزءان من استراتيجية استثمارية واحدة، لا قراران منفصلان.

كان إدارة Airbnb تبدو أمرًا بسيطًا: التقاط الصور، وكتابة وصف، والرد على الرسائل، وترتيب التنظيف، وتسليم المفاتيح. لكن هذا لم يعد كافيًا. فتشغيل أماكن إقامة قانونية قصيرة الأجل في تركيا ينطوي على مسؤوليات أوسع تشمل الامتثال، وتسجيل النزلاء، ومعايير العقار، ومتطلبات المنصة، والمهام التجارية اللازمة للحفاظ على الإشغال. وينبغي للمشغل المحترف أن يكون قادرًا على إدارة ما يلي:
- الالتزام بمتطلبات التأجير السياحي وتنسيق التصاريح.
- المتطلبات القانونية للإعلانات.
- الإبلاغ عن هويات النزلاء.
- التسعير الليلي الديناميكي.
- التوزيع عبر منصات متعددة عند الاقتضاء.
- التصوير الاحترافي وتحسين الإعلانات.
- التحقق من النزلاء والتواصل معهم.
- إجراءات تسجيل الوصول والمغادرة.
- إدارة التنظيف وأغطية الأسرّة والمناشف.
- الصيانة والاستجابة للطوارئ.
- إدارة التقييمات.
- تقارير الإيرادات.
- تنسيق الضرائب والمحاسبة.
- العلاقات مع المبنى والجيران.
ولهذا فإن مسار تنظيم Airbnb في تركيا يصب في مصلحة المستثمرين المحترفين. فالحكومة لا تسعى إلى القضاء على الإيجارات السياحية، بل إلى إزالة أماكن الإقامة غير المسجلة، وتحسين المعايير، وحماية الجيران والنزلاء، وإدراج النشاط السياحي ضمن إطار منظم.

إذا كان الهدف الرئيسي هو تحقيق عائد من الإيجار قصير الأجل، فابدأ بنموذج التشغيل قبل اختيار العقار. لا تبحث عن منزل يعجبك ثم تسأل إن كان تأجيره عبر Airbnb ممكنًا.
1. تحقق من المسار القانوني: تأكد من أهلية العقار والمبنى للتأجير قصير الأجل بصورة قانونية. افعل ذلك قبل دفع عربون الحجز أو الاعتماد على دخل متوقع من Airbnb.
2. أعطِ الأولوية للإشغال على حساب الأسعار المعلنة: ادرس عدد الليالي التي يمكن للعقار تأجيرها بشكل واقعي خلال 12 شهرًا. فقد يحقق السعر الأقل، مضروبًا في عدد أكبر بكثير من الليالي المشغولة، عوائد سنوية أفضل بكثير.
3. اختر موقعًا يشهد طلبًا حقيقيًا: توفر المواقع المركزية السياحية والتجارية والصحية والقريبة من المواصلات مصادر متعددة للحجوزات. وهذا يقلل الاعتماد على موسم سياحي واحد أو نوع واحد من النزلاء.
4. حافظ على سعر شراء معقول: يبدأ حساب العائد الإيجاري من تكلفة الشراء. وقد يؤدي دفع سعر مبالغ فيه مقابل عقار فاخر إلى خفض نسبة العائد، حتى إن بدا إجمالي إيرادات الإيجار مثيرًا للإعجاب.
5. استعِن بإدارة احترافية: أصبح التأجير قصير الأجل نشاطًا سياحيًا تجاريًا. وينبغي للمشغل أن يفهم التنظيم والتسعير والإشغال وإدارة النزلاء والتفاصيل التشغيلية اللازمة للحفاظ على تنافسية العقار.

لم ينتهِ Airbnb في تركيا، لكن نموذج التأجير العشوائي والهواية هو الذي انتهى. فقد بدأت التشريعات والتحقق من المنصات وتطبيق القانون بإغلاق الباب أمام الفترة التي كان بإمكان أي شخص تقريبًا فيها شراء شقة وعرضها عبر الإنترنت وتشغيلها بشكل غير رسمي.
أما ما تبقى فهو سوق أكثر احترافًا. يحتاج المستثمرون إلى مبنى مناسب قانونيًا، وهيكل التصاريح الصحيح، وموقع قادر على تحقيق الإشغال على مدار العام، وإدارة احترافية تستطيع تحويل تلك الليالي إلى دخل مستدام.
وبالنسبة إلى المستثمرين الذين يركزون حصريًا على دخل الإيجار، يعني ذلك عادةً اختيار عقار مركزي ميسور التكلفة في Istanbul بدلًا من العقارات الباهظة في المنتجعات الموسمية. ويمكن لمناطق Beyoğlu وŞişli وBeşiktaş أن تجمع على مدى 12 شهرًا بين الطلب السياحي الدولي وطلب الأعمال والقطاع الطبي والسياحة المحلية والرحلات القصيرة إلى المدينة.
حققت وحدات مختارة تديرها Property Turkey في هذه المناطق إشغالًا يصل إلى 80%، وصافي عائد من الدخل يتجاوز 8% في العقارات المناسبة، بعد احتساب الضرائب وتكاليف التشغيل ذات الصلة. لم تختفِ الفرصة، بل أصبح الوصول إليها أصعب.
وبالنسبة إلى المستثمرين الذين يشترون العقار المناسب ويديرونه على النحو الصحيح، قد يكون ذلك تحديدًا ما يجعل الفرصة أكثر قيمة. لمزيد من المعلومات عن Airbnb القانوني في تركيا، تواصل معنا للتحدث إلى مستشارينا المحترفين وخبرائنا المحليين.

ج: نعم. يُعد تأجير العقارات لفترات قصيرة قانونيًا عندما يلتزم العقار والمشغل بالتشريعات المعمول بها للتأجير السياحي ومتطلبات التصاريح.
ج: يلزم الحصول على تصريح تأجير سياحي للإيجارات السكنية لأغراض سياحية لمدة 100 يوم أو أقل. وتختلف الإجراءات الدقيقة بحسب نوع العقار وملكيته وهيكل المبنى.
ج: لا. تتطلب المباني السكنية العادية موافقة جميع المالكين بالإجماع، كما يجب أن يستوفي العقار متطلبات التصاريح الأوسع. وقد يؤدي الشراء قبل التحقق من الأهلية إلى امتلاك عقار لا يمكن تشغيله قانونيًا للإيجار قصير الأجل.
ج: تبلغ أول غرامة إدارية على التأجير السياحي دون ترخيص 180,617 TL لكل عقار في 2026. وقد يؤدي استمرار التشغيل إلى رفع الغرامة إلى 903,088 TL، ثم إلى 1,806,177 TL.
ج: يمكن أن تحقق Bodrum أسعارًا ليلية أعلى في مواسم الذروة، لكن Istanbul تحقق إشغالًا أقوى على مدار العام. وبالنسبة إلى الاستثمار الذي يركز على العائد، فإن الإشغال وسعر الشراء وصافي الدخل السنوي أهم من أعلى سعر لليلة.
ج: يبلغ متوسط الإشغال في سوق الإيجارات قصيرة الأجل الأوسع في Istanbul نحو 61%. وقد حققت وحدات مختارة تُدار باحتراف في Beyoğlu وŞişli وBeşiktaş معدلًا يصل إلى 80%.
ج: نعم. تعمل Property Turkey مع عقارات مرخصة للتأجير قصير الأجل وهياكل احترافية لإدارة السياحة. ولا يقتصر تركيزنا على إدراج العقار، بل يشمل اختيار العقارات المناسبة والحفاظ على الامتثال القانوني وتعزيز الإشغال وصافي عوائد المستثمرين.
