كيف تتجنب شراء عقار غير قانوني في تركيا

قبل أن تمضي قدما في شراء عقار في تركيا، وحتى تتمكن من الاستثمار فيه بشكل يحقق لك مكاسب مضمونة، يجب أن تضمن أن العقار الذي تقوم بشراءه قانوني بشكل كامل من خلال توفر كل الأوراق والأذونات ذات الصلة.

وفي بودروم تم شن حملة كبيرة على العقارات غير المرخصة وغير القانونية في 2013 بعد زيارة رئيس الوزراء وقتها رجب طيب أردوغان للمدينة ورؤيته لحجم المباني والعقارات الساحلية هناك، وعلق قائلا أنه لن يمر وقت طويل قبل أن يتم مساكن في البحر بهذا المعدل المتنامي. ومن ثم كان لابد من التحقق من قانونية هذه الأبنية.

أظهر التحقيق في قانونية البناء أن حوالي 60% من البناء الساحلي في بودروم غير قانوني، حتى أن بعضها انتهك ما يقرب من 100 متر من قاعدة الساحل الغير مسموح بالبناء عليها أو تم بناء بعضها في مناق محمية وغير مصرح بالبناء فيها. صدر للعديد منها قرارات هدم حتى أن بعضها يضم فنادق فاخرة.

تلك الحالة التي حدثت في بودروم من 2013، من الممكن أن تتكرر خاصة مع تشديد الحكومة التركية على قانونية البناء لضمان استثمارات سليمة وقطاع عقاري ثابت التوجه.

الكثير من الشركات العقارية وخاصة الصغيرة والغير معروفة منها تقوم بعرض عقارات رخيصة السعر بشكل يثير الشكوك، ومن ثم يتم اغراء الكثيرين للشراء منجذبين نحو السعر المدهش، ويفاجئون بعدها بعدم امكانية اكمال أوراق عقاراتهم نظرا لأنها بنيت بشكل غير قانوني، ويأسفون لقرارهم.

يقول كاميرون ديغين – مدير شركة عقارات تركيا - : " إذا اشتريت عقارا تم بناءه بشكل غير قانوني، فإنك لن تخاطر فقط بفرصة هدمه، ولكنك لن تتمكن في الأصل من بيعه "

ويستشهد ديغين بحالة زوجين نرويجيين اتصلا بشكته العقارية في تركيا منذ حوالي عام، يقول ديغين: " لقد تلقيت صباح اليوم مكالمة من النرويج وسألت عما إذا كان بإمكاني أن أعطيهم بعض النصائح، حيث كان الرجل وزوجته على وشك شراء عقار على شاطيء البحر في ضواحي شبه جزيرة بودروم، وكانوا يشترون من أحد الأتراك، وقبل توقيعهم العقد، انتشرت الأخبار عن الحملة على العقارات غير القانونية في بودروم "

يكمل كاميرون القصة: " اجريت بعض المكالمات للتأكد من شكوك الزوجين، ولم أكن مندهشا عندما علمت أن العقار لم يكن لديه إذن بناء وهو ما يعني عدم وجود رخصة سكن أو سند ملكية "

يستطرد ديغين قائلا: " لقد كان هذين الزوجين محظوظين بالهروب من الصفقة الفاشلة في اللحظة الأخيرة، لكن الكثيرين غيرهم لم يكونوا محظوظين بكل آسف، أعرف الكثير من الناس الذين تورطوا في صفقات غير قانونية بشراء العقارات، وكان من الممكن منع حدوثها بقليل من التدقيق والمعرفة والسؤال قبل عقد الصفقة "

أنواع المنازل غير القانونية في تركيا:       

قد يوجد منازل وعقارات غير قانونية من مختلف الأنواع، لكن في تركيا يغلب الطابع غير القانوني على العقارات في نوعين من المنازل:

1-منازل القرى:

انها من أكثر العقارات غير القانونية شيوعا في تركيا. وتوجد هذه المنازل في المناطق الريفية بجميع أنحاء البلاد، وما يجعلها غير قانونية أنها تم بناءها على أراضي زراعية خارج المناطق القابلة لتنفيذ البناء عليها. هذه المنازل كانت تمنح تصريح إقامة بأثر رجعي من قبل عمدة المدينة، مما يسمح للقرويين بالعيش في تلك العقارات. هذه المنازل غير قانونية من الناحية الفنية ولا يتم الاعتراف بسند الملكية الخاص بها (التابو).

نحن لا نوصي المشترين بشراء منازل ريفية في تركيا إلا إذا كانت في مناطق غير زراعية، والتي لديها تخطيط وتقسيم سليم. حيث أنه بدون هذا التخطيط السليم ووجودها في مناطق مسموح بالبناء عليها، لن يكون لسند الملكية قيمة.

2- الانتهاكات المتعمدة:

هذا النوع من العقارات غير القانونية هو أشد كثيرا من النوع الأول وينطوي على العديد من الانتهاكات المتعمدة من قبل شركات البناء أو المقاولين المعماريين، وهذا بالتحديد ما حدث في بودروم وأجزاء أخرى من ساحل البحر المتوسط وساحل بحر ايجه في تركيا. المواقع التي تم البناء فيها غير قانونية (مثلا على مقربة من الشاطيء دون احترام المساحة الغير مسموح بالبناء عليها أو بناء عقار أعلى من الارتفاع المسموح به في المنطقة ).

العواقب المترتبة على شراء عقار غير قانوني:

إذا كنت أحد المشترين لعقار غير قانوني أو قمت ببناء أحدها، فلن يحق لك:

1-الحصول على سند ملكية (TAPU) : وهو وثيقة قانونية تثبت حقك في تملك هذا العقار الخاص بك في تركيا ويتم تسجيل سندات الملكية في تركيا بمكتب السجل العقاري ليصبح سند ملكية رسمي.

2- شهادة إسكان (ISKAN) :  وهي وثيقة تثبت أن العقار الذي تتملكه تم انشاءه وفقا للوائح ومعايير البناء المأخوذ بها في تركيا، كما تظهر هذه الشهادة أن العقار مناسب للاستخدام والإقامة به. بدون تصريح السكن هذا قد لا يمكنك الحصول على خدمات مثل المياه والصرف الصحي والكهرباء. كما أنها تضمن لك أن يتم محاسبتك على تلك الخدمات بسعر الرسوم المحلية إذا تمكنت من إدخالها على عكس السعر الذي يحاسب به من لا يمتلك شهادة الإسكان والتي تكون أغلى بكثير مع غرامات.

 يتم الحصول على هذه الشهادة من خلال زيادة البلدية الخاصة بالمنطقة التابع لها عقارك، ويجب أن يكون لديك سند ملكية للإطلاع عليه وتحرير الشهادة وقد تحتاج كمغترب لتقديم جواز السفر وأي أوراق أخرى تطلب منك.

كيف تتجنب شراء عقار غير قانوني في تركيا؟

في أي مكان من تركيا، يمكنك اتباع خطوات بسيطة لضمان ألا تصبح ضحية عملية غش أو الوقوع في شرك شراء عقار غير قانوني:

1-التعامل مع وكيل عقاري لائق:

نحن نعني هنا بكلمة " وكيل عقاري لائق " أن تعثر على وكيل عقاري ذو خبرة وثقة ومؤهل مع سمعة طيبة. الوكلاء العقاريين كثيرين ويأتون ويرحلون، لا عندما تطلب وكيل عقاري يجب أن يقوم أحدهم بالتوصية لك بوكيل عقاري معروف وقد تعامل معه بشكل سليم أو عليك بالبحث عن أحد الوكلاء أو الشركات العقارية التي تعمل منذ سنوات طويلة في المجال ومعروف عنها الثقة والشفافية.

2- توكيل محام:

على الرغم من أن رسوم المحامي قد تكون مرتفعة لكن يمكنك اعتبارها كدفع تأمين، كما أن الحصول على محامي في تركيا حسن السمعة من الممكن أن يكلفك فقط 500 يورو. المحام سوف يتحقق من قانونية شهادة الإسكان وسند الملكية وكافة الأوراق والأذونات الخاصة بالعقار.  ننصحك أن تبحث عبر الانترنت عن موقع نقابة معتمد للمحامين في تركيا أو الحصول على توصية ممن تعاملوا مع محامين محنكين ليكون لديك قائمة من المحامين المهنيين في تركيا لتتعامل معهم.

يقول ديغين أنه على الرغم من الحملة التي تشنها الحكومة على عقارات الشواطيء وتفقد القعارات الموجودة في تركيا حسب قانونيتها من عدمها لكن ليست كل عقارات الشاطيء والساحل على هذه الشاكلة المشكوك بها، حيث يوجد العديد من العقارات ذات الواجهة البحرية وعلى الشواطيء تم بناءها بشكل سليم بالكامل وفق القوانين الحالية مع أذونات تخطيط وترخيص بناء. تنتشر الفرص الرائعة لمن يبحثون عن عقارات على الشواطيء في بودروم وكالكان وفتحية والعديد من المدن الساحلية في تركيا مع عروض تنافسية.