如何避免在土耳其购买非法房产

博德鲁姆严查非法建筑一事凸显了在土耳其购买房产前，务必确认房产具备所有相关产权文件和许可的重要性。

上个月，土耳其总理雷杰普·塔伊普·埃尔多安前往博德鲁姆度工作假期时，对当地沿海开发的规模感到震惊。他表示，照目前的建设速度发展下去，用不了多久，房屋就会建到“海里”。

总理随即下令全面调查建筑项目。调查显示，约有60%的沿海建筑属于非法建筑，其中大多数房产违反了距海岸线100米的规定，和/或建在受保护区域内。这些建筑包括多家豪华酒店，预计将被拆除。

土耳其房产顾问Cameron Deggin常年往返于土耳其博德鲁姆和英国伦敦，两地各占一半时间。他表示，此次调查凸显了买家在土耳其沿海地区建房或购房前必须谨慎行事，尤其是在最受青睐的博德鲁姆半岛。

“有些人在自己的国家绝不会投机取巧，但到了土耳其，却会听信服务员或当地小店老板所谓的‘内部消息’，去买便宜房产。你会惊讶于这样的人有多少。他们被看似难得的好交易冲昏头脑，买下房产，随后多年都在后悔。”

Deggin表示，购买违建房产，不仅可能面临房屋被拆除的风险，也无法转售。

Deggin提到，一对挪威夫妇大约一年前联系了他的公司Property Turkey。

“一天早上，我接到挪威打来的电话，对方问我能不能给他一些建议，”Deggin说。“他和妻子正准备购买半岛边缘一处海滨房产，那里确实是个很不错的地方。他们直接向一位当地人买房，一切准备就绪，只差签字了。”然而，就在合同原定签署的前一天，妻子看到了一篇Property Turkey关于博德鲁姆违建的新闻报道。

“丈夫一大早就给我打电话，希望听听我的建议，”Deggin说。“他在我们的网站上读到那篇报道后，担心自己会做出错误决定。我打了几个电话，结果并不意外：这套房产从未取得建筑许可，也就意味着没有居住许可证，更没有地契。” 我打了几个电话，结果并不意外：这套房产从未取得建筑许可，也就意味着没有居住许可证，更没有土耳其地契。”

Deggin表示，这对夫妇庆幸自己在最后一刻及时脱身，最终通过Property Turkey买下了另一栋合法建造的别墅。然而，许多人的运气就没这么好了。“人们在这里屡屡上当，还是让我感到意外——而每一次这样的情况，只要买家事先做一点功课，本都可以避免。”

我们通常会遇到的两类违建

1. 村庄住宅

这是在土耳其最常见的一类违建，遍布全国各地的农村地区。这些房屋由拥有并耕种土地的村民建在农业用地上，且位于允许建设的区域之外。通常，市长会追认并授予这些住宅居住许可，村民因此可以住在里面。从技术层面来说，这些住宅属于违建，也不会登记在地契（房产证（Tapu））上。

除非位于非农业用地且拥有合规的 IMAR（分区与规划）许可，否则我们不建议买家购买土耳其的村屋。由于这类房产没有地契，您无法以房产作抵押融资，日后转售也会非常困难。

2. 故意违规

这类违法建筑问题严重得多，涉及开发商故意违反分区法规——博德鲁姆以及土耳其地中海沿岸和爱琴海沿岸的许多其他地区一直都存在这种情况。在这种情况下，开发商没有遵守分区法规，而是在不允许的地点（例如离海滨过近）或以不合规的方式进行建设（例如，建造面积超出当地规定的房产）。

对买家的影响

如果您建造或购买了违法建筑，将无法获得：

- 全部房产证（Tapu）：房屋所在土地的永久产权，或公寓对应的土地份额；

- ISKAN 证书：建筑竣工后颁发的居住许可证。该证书证明房产的建设符合当地规划法律和分区规定。

如何避免在土耳其购买违法房产

无论是在博德鲁姆还是其他地区，您都可以采取一些简单措施，避免成为受害者。

1. 找一位靠谱的房产中介

我们所说的“靠谱的房产中介”，绝不是“在酒吧认识的家伙”或“礼宾人员的表亲”。请找一位资质齐全、在当地享有良好声誉的中介。中介行业人员流动较大，因此可以向信任的人征求推荐，或选择一位已从业多年的中介。

2. 聘请律师

不妨把这笔费用看作一份保险。没错，律师费可能不低。但在土耳其，您大约花费 500 欧元，就能请一位信誉良好的律师核查房产是否合法合规。他们会检查房产的居住许可证和相关许可，并告知您是否走在正确的方向上。我们认为，这份安心无法用金钱衡量。您可以查看当地领事馆网站上的推荐名单，也可以向我们索取可信专业人士的名单。

Deggin 表示，尽管相关打击行动正在开展，土耳其仍有完全合法、合规的滨水房产可供购买，博德鲁姆当然也有一些非常出色的房产。“有些海滨房产正在出售，它们建于现行法规出台之前，紧邻海水而建，并且获得了所有规划许可；此外，还有一两套海景别墅正在出售，它们与海岸保持了规定距离，同时配有可自由通行的海滩平台。对于想在博德鲁姆、卡尔坎、费特希耶以及土耳其其他迷人城镇购买一线房产的人来说，绝佳机会依然存在。”