Türkiye'de Site ve Mülk Bakımının Yönetimi

Türkiye'de konut sitesi bakımı, Türk Kat Mülkiyeti Kanunu olarak da adlandırılır. Kat mülkiyeti kanunları yalnızca Türkiye'ye özgü değildir; dünyada, siteler veya site tarzı yerleşimlerde konut mülklerinin yönetimi için rehber olarak bulunur.

Açık olmak gerekirse, bu sadece ortak kullanım alanları için geçerlidir, bireysel mülklere uygulanmaz. 1965 yılında yürürlüğe giren 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile yasal olarak tanımlanan bu Türk mülkiyet kanunu, apartman sahiplerinin bir arada yaşama şeklini düzenler. Kanun, kentsel yaşamın değişen dinamiklerine uyum sağlamak için her an değiştirilebilir.

Bu kanun, altı veya daha fazla daireye sahip kompleksler için geçerlidir ve ticari mülklere uygulanmaz. Dolayısıyla, eğer zaten bir Türk dairesi satın aldıysanız veya satın almayı düşünüyorsanız, yabancı alıcıların bilmesi gereken ortak mülk yönetimi ve aylık bakım ücretlerine bakalım.

Türkiye'de Konut Sitesi Bakımı Hakkında

1: Site Bakımının Temel İlkeleri

Beyan: Site içindeki mülkler satıldıktan sonra, geliştirici süreci bırakır ve yönetimi apartman sahiplerine devreder. Site, bireysel daireleri ve ortak alanları listeleyen yerel tapu siciline kayıt olur. Aynı zamanda, ortak alanların kullanımı ve sahiplerin sorumluluklarını belirten kapsamlı bir plan hazırlanır. Buna yapı yönetim planı denir.

Mülk Sahiplerinin Yükümlülükleri: Sahipler, dairelerini serbestçe kullanabilir ve belirlenen kurallara uymak kaydıyla ortak alanlarda hak sahibidir. Bakım ve yönetim masraflarını karşılamak için düzenli bakım ücretlerini Türk lirası olarak ödemelidirler. Ayrıca bir komite kurulması zorunludur.

Yönetim: Komite, yönetimi profesyonel bir şirkete devredebilir veya günlük işleri kendisi yürütebilir. Komitenin maliyetleri karşılamak üzere yıllık bir Türk lirası bütçesi vardır. Çoğu durumda, yönetici küçük bir maaş alır. Bütçe, komitenin anlaşmasına bağlı olarak aylık, üç aylık veya yıllık olarak toplanır. Türk kanununa göre yönetim ve bakım sözleşmesinde maliyetler ve ücretler detaylandırılmalıdır. Resmi bir muhasebeci de gelir ve giderleri kayıt altına almalıdır.

GAM (Genel Kurul Toplantısı): Bu yıllık genel toplantı yılda iki kez yapılır; ancak olağanüstü toplantılar her zaman düzenlenebilir. Sahipler, yıllık bütçeyi onaylama, harcamaların nasıl yapılacağı ve bakım ile onarım kararlarını tartışır. Sahipler, toplantının zamanı, tarihi ve yeriyle ilgili resmi bir davetiye almalıdır. Türkçe bilmeyen yabancı sahipler, yıllık bütçeden karşılanacak resmi ve lisanslı bir tercüman istemelidir. Her dairenin bir oyu vardır, birden fazla kişi aynı dairede yaşasa bile. Katılamayanlar vekaletname (POA) verebilir. Her daire sahibi iki adet POA'ya sahip olabilir ve kendi oy kullanabilir.

Hukuki Uyuşmazlıklar: Eğer bakım ücretlerini ödememe, ortak alanlar veya bina kurallarını ihlal etme durumlarında uyuşmazlıklar çıkarsa, mahkemeler kat mülkiyeti davalarına bakabilir.

2: Önemli - Kat Mülkiyeti Kanunu Sadece Ortak Alanlara Uygulanır.

Birçok yeni daire sahibinin yaptığı yanlış, komitenin daireleri denetlediğini ve anahtar sahibi olmak zorunda olduklarını düşünmeleridir. Komite sadece ortak tesisleri yönetir. Bunlar yüzme havuzları, bahçe bakımı, koridorlar, site içi musluklar, ortak çöp atımı, spor salonları, ortak elektrik faturaları, havuz pompaları, ortak ısıtma, ortak su faturaları, havuz kimyasalları ve koridor ile spor salonu gibi ortak aydınlatmayı içerir.

Resmi yönetim komitesi, dairenizin kısa veya uzun dönem kiralama anlaşmaları ve kiracıları ile ilgilenmek zorunda değildir; ancak daire kira amaçlı alınmışsa ya da markalı konut (branded residence) ise, kontrat bunu belirtebilir.

Örneğin, büyük sitelerde geliştiriciler, kira garantili yatırım amaçlı daireler satar. Bu, kat mülkiyeti kanunundan ayrı bir kira sözleşmesidir. Ayrıca, Bodrum gibi yerlerde, bazı daireler markalı otel rezidanslarında bulunur ve sahibi yılda belirli haftalar kullanır.

Ayrıca, yönetim komiteleri dairenizin deprem sigortası poliçeleri, klima cihazları ve bakımı, kişisel su tüketimi, aylık elektrik faturaları, özel havuzlar, daire temizliği, emlak vergisi ödemeleri, merkezi ısıtma, gaz tüpleri gibi kişisel giderleri yönetmez ve sorumlu değildir. Tapu belgeleri veya doğal afetlerle ilgili konular da onların sorumluluğunda değildir. 

3: Yönetim Şirketi Kullanımı

Site, görevleri üstlenmesi için bir yönetim şirketi tutabilir. Bu, saha yöneticisi yerine üçüncü taraflara yetki devri anlamına gelir. Ancak, atadığınız şirket sahiplerden aylık ödemeleri toplamaz. Yönetim, ödemeleri siteye fatura eder. Bu da site sakinleri arasında organize edilmiş bir komite yoksa bazı sahiplerin ödemelerini yapmamasına yol açabilir.

Yüzlerce ünitenin olduğu devasa bir site değilse, bence en iyi yol özel bir yönetim komitesi ve seçilmiş bir yöneticiyledir. Unutmayın, şirketle yapılan sözleşmeye göre ödemeler yapılmazsa, şirket kompleksi mahkemeye verebilir.

4: Sahada Çalışacak Birini İstihdam Edebilir miyiz?

Evet, ama çoğu site bunu yapmaz çünkü işveren olursunuz ve çalışma düzenlemelerine uymak zorundasınız. Ayrıca çalışanlarınızın sağlık sigortasını da ödemelisiniz. Bu yüzden çoğu site bahçe ve temizlik gibi işleri dış şirketlere yaptırır. Tek istisna, yüzlerce daireden oluşan İstanbul'daki büyük yaşam siteleridir; burada sahada çalışan personel faydalı olur.

5: Türkiye'de Aidet Nedir?

"Aidat" kelimesi, sitenin bakım ücretleri anlamına gelir. Yıllık zorunlu bakım ücretleri Türk lirası ile ödenmeli ve her daire sahibi aynı miktarı öder. Tek istisna, yönetim komitesi üyeleri olup, diğer sahiplerin çoğunluğunun onayıyla indirime veya ücret muafiyetine sahip olabilirler. Beklenmeyen durumlarda, örneğin kırılan bir havuz pompası gibi, dairelerden ek ödeme talep edilebilir. Site, ödeme yapmayanları gerekiyorsa mahkemeye verebilir; bu son çaredir. Çoğu durumda, yönetim komiteleri bütçelerinde %10-20 arasında bir ek rezerv ayırır.

6: Türkiye'de Tipik Site Yönetim Ücretleri Nedir?

Yabancı mülk alıcılarının ücretleri karşılaştırması akıllıca değildir çünkü ücretler site içindeki daire sayısına ve sağlanan hizmetlere bağlı olarak değişir. Örneğin, ortak yüzme havuzu olan bir sitede ortalama giderler, havuzu olmayan bir siteye göre daha yüksek olacaktır.

Ayrıca, sadece sekiz daire olan bir yerde toplanan para, 80'den fazla daireye sahip bir siteye göre daha azdır. Ödenen ücreti değil, kullanılan hizmetleri, yıllık işletme maliyetlerini ve paranın akıllıca harcanıp harcanmadığını değerlendirin.

Hakkımızda - Property Turkey

Biz Property Turkey olarak, emlak acenteleri olarak, tatil evleri de dahil olmak üzere Türkiye'nin büyük şehirleri ve kasabalarında çeşitli mülk türleri satıyoruz. İstanbul, Antalya, Fethiye ve Bodrum gibi önemli bölgelerdeki ofislerimizle, binlerce yabancı mülk alıcısının ev sahibi olmasına yardımcı olduk.

Eğer gayrimenkul satın almak ya da yatırım yapmakla ilgileniyorsanız, portföyümüze göz atabilirsiniz, burada daireler dahil mülk türleri listelenmiştir. Alternatif olarak, Türkiye'de konut sitesi bakımı hakkında bilgi almak için, bugün bir acente ile görüşebilirsiniz.

Ayrıca, Türkiye'deki site bakımının dışında, dil, bankacılık, ikamet, sağlık hizmetleri gibi başka meseleler de vardır. Bu makale, Türkiye'de yaşamak isteyen herkesin bilmesi gerekenleri kapsamaktadır.

Nezir Can Operasyon Müdürü

Nezir ‘Nez’ Can, Property Turkey’de Operasyon Müdürü olarak görev yapmakta ve Türk kültürü, yaşam tarzı ile ülke genelindeki günlük yaşama dair içerikler üretmektedir. Şirkete katıldığından bu yana, uluslararası okuyucuların Türkiye’de yaşamak, çalışmak ve yerleşmek hakkında daha iyi bir anlayış geliştirmesine yardımcı olmaktadır.

Author of +2,000 articles | |

View full author profile →