إدارة المجمعات وصيانة العقارات في تركيا

تُعرف صيانة المجمعات السكنية في تركيا أيضًا بقانون الملكية المشتركة التركي. ولا تقتصر قوانين الملكية المشتركة على تركيا، بل تُطبَّق في أنحاء العالم بوصفها إرشادات لإدارة العقارات السكنية في المجمعات أو المجتمعات السكنية المسوّرة.

للتوضيح، ينطبق هذا القانون على المساحات المشتركة فقط، وليس على العقارات الفردية. وينظّم قانون العقارات التركي هذا، المحدد قانونيًا بموجب قانون الملكية المشتركة رقم 634 والصادر عام 1965، كيفية تعايش مالكي الشقق. ويمكن تعديل القانون في أي وقت لمواكبة التغيرات في أنماط الحياة الحضرية.

ينطبق القانون على المجمعات التي تضم 6 شقق أو أكثر، ولا يشمل العقارات التجارية. لذا، سواء كنت قد اشتريت شقة في تركيا بالفعل أو تفكر في شراء واحدة، فلنتعرّف على إدارة العقارات المشتركة وتكاليف الصيانة الشهرية التي ينبغي للمشترين الأجانب معرفتها.

حول صيانة المجمعات السكنية في تركيا

1: المبادئ الأساسية لصيانة المجمعات

الإقرار: بعد بيع الوحدات داخل المجمع، يقلّص المطوّر العقاري دوره ويسلّم الإدارة إلى مالكي الشقق. ويُسجَّل المجمع في السجل العقاري المحلي، الذي يبيّن الشقق الفردية والمساحات المشتركة. وفي الوقت نفسه، تحدد خطة شاملة قواعد استخدام المساحات المشتركة ومسؤوليات المالكين. وتُعرف هذه الخطة باسم خطة إدارة المبنى.

التزامات مالكي العقارات: يحق للمالكين استخدام شققهم بحرية والاستفادة من المساحات المشتركة، شريطة الالتزام بالقواعد المعتمدة. كما يجب عليهم دفع تكاليف صيانة دورية بالليرة التركية لتغطية نفقات الصيانة والإدارة. ويجب أيضًا تشكيل لجنة.

الإدارة: تُسند اللجنة مهام الإدارة إلى شركة متخصصة أو تتولى بنفسها إدارة الشؤون اليومية. وتخصص اللجنة ميزانية سنوية بالليرة التركية لتغطية النفقات. وفي معظم الحالات، يتقاضى المدير راتبًا بسيطًا. وتُحصّل الميزانية شهريًا أو ربع سنويًا أو سنويًا، وفقًا لما تتفق عليه اللجنة. وينص القانون التركي على أن يوضح اتفاق الإدارة والصيانة التكاليف والرسوم بالتفصيل. كما ينبغي أن يسجل محاسب موظف الإيرادات والنفقات رسميًا.

الجمعية العامة السنوية: يُعقد هذا الاجتماع العام السنوي مرتين في السنة، إلا أنه يمكن عقد اجتماعات استثنائية في أي وقت. يناقش الملاك اعتماد الميزانية السنوية بالليرة التركية، وأوجه إنفاق الأموال، والقرارات المتعلقة بالصيانة والإصلاحات. وينبغي أن يتلقى الملاك دعوة رسمية توضح الوقت والتاريخ والمكان. وينبغي أن يستعين الملاك الأجانب الذين لا يتحدثون التركية بمترجم رسمي مرخّص، وتُغطى تكاليفه من الميزانية السنوية. ولكل شقة صوت واحد، حتى إن كان يسكنها شخصان أو أكثر. وعلى من يتعذر عليه الحضور أن يعيّن وكيلًا بموجب توكيل رسمي للمشاركة. ويحق لكل مالك شقة أن يحمل توكيلين رسميين، بالإضافة إلى صوته.

النزاعات القانونية: إذا نشبت نزاعات بسبب عدم دفع المالكين حصتهم من تكاليف الصيانة، أو بشأن المساحات المشتركة، أو بسبب مخالفة أنظمة المبنى، فيمكن للمحاكم النظر في قضايا الملكية المشتركة.

2: هام - لا ينطبق قانون الملكية المشتركة إلا على المساحات المشتركة.

من الأخطاء التي يقع فيها كثير من مالكي الشقق الجدد افتراضهم أن لجنة المجمع تتولى إدارة شققهم، وأن عليها الاحتفاظ بالمفاتيح. تقتصر مهام اللجنة على المرافق المشتركة، ومنها أحواض السباحة، وصيانة الحدائق، والممرات، وصنابير المياه في المجمع، والتخلص من النفايات المشتركة، ومراكز اللياقة البدنية، وفواتير الكهرباء المشتركة، ومضخات المسابح، والتدفئة المشتركة، وفواتير المياه المشتركة، والتكاليف السنوية للمواد مثل مواد معالجة المسابح، وإنارة الممرات والغرف مثل قاعات الرياضة، والتدفئة المشتركة.

لا يتعين على لجنة الإدارة الرسمية إدارة عقود الإيجار القصيرة والطويلة الأجل والمستأجرين، إلا إذا تم شراء الشقة بموجب اتفاقية تتيح تأجيرها بهدف تحقيق دخل، أو كانت وحدة سكنية تحمل علامة تجارية. وفي هذه الحالة، ينص العقد على ذلك.

على سبيل المثال، يبيع المطورون في المجمعات الكبيرة عقارات بنظام الشراء بغرض التأجير مع ضمان دخل الإيجار. ويكون ذلك بموجب عقد إيجار منفصل عن قانون الملكية المشتركة. كذلك، في أماكن مثل بودروم، تقع بعض الشقق ضمن وحدات سكنية فندقية تحمل علامة تجارية، ولا يستخدم مالكها الشقة إلا لعدد محدد من الأسابيع كل عام.

كذلك، لا تتولى لجان الإدارة تلبية احتياجات شقتك، مثل وثائق التأمين ضد الزلازل، وأجهزة تكييف الهواء وصيانتها، وتكاليف المياه الناجمة عن استخدامك الخاص، وسداد فواتير الكهرباء الشهرية، والمسابح الخاصة، وتنظيف الشقة، وسداد ضريبة العقارات، والتدفئة المركزية، وأسطوانات الغاز، أو أي نفقات أخرى مرتبطة بامتلاك العقار. كما أنها غير مسؤولة عن الكوارث الطبيعية أو أي أمر يتعلق بوثائق سند الملكية.

3: الاستعانة بشركة إدارة

يمكن للمجمع الاستعانة بشركة إدارة لتولي المهام بدلاً من تعيين مدير مقيم يعهد ببعض المهام إلى أطراف ثالثة. لكن الشركة التي تعيّنها ليست مسؤولة عن تحصيل الدفعات الشهرية من المالكين؛ بل تصدر إدارة الشركة الفواتير للمجمع. وقد يؤدي ذلك أحياناً إلى تهرب بعض المالكين من دفع مستحقاتهم، إذا لم تكن هناك لجنة منظمة بين السكان تتولى ترتيب تكاليف الصيانة وتحصيلها.

ما لم نتحدث عن مجمع ضخم يضم مئات الوحدات، نرى أن أفضل طريقة لإدارته وصيانته هي تشكيل لجنة إدارة خاصة وتعيين مدير مناسب. وتذكّر أن الشركات قد تلجأ إلى القضاء ضد المجمع إذا لم تتلقَّ الدفعات المنصوص عليها في العقد.

4: هل يمكننا توظيف شخص للعمل في الموقع؟

نعم، لكن معظم المجمعات لا تفعل ذلك، لأنكم ستصبحون أصحاب عمل وعليكم الالتزام بأنظمة العمل. كما سيتعين عليكم دفع التأمين الصحي للعاملين. ولهذا السبب، تسند معظم المجمعات مهاماً مثل البستنة والتنظيف إلى شركات أخرى. والاستثناء الوحيد هو المجمعات السكنية المتكاملة في اسطنبول، حيث تضم مئات الشقق، ما يجعل توظيف عمال في الموقع خياراً عملياً.

5: ما هي «أيدت» في تركيا؟

كلمة «أيدت» تعني تكاليف صيانة المجمع باللغة التركية. ويجب أن تُحدد رسوم الصيانة السنوية المطلوبة بالليرة التركية، ويدفع كل مالك شقة المبلغ نفسه. والاستثناء الوحيد هو أعضاء لجنة الإدارة، الذين تُخفّض رسومهم أو يُعفون منها بموافقة أغلبية المالكين. وفي حال حدوث أمر غير متوقع، مثل تعطل مضخة المسبح، قد يُطلب من أصحاب الشقق دفع تكاليف إضافية. ويمكن للمجمعات مقاضاة من لا يسددون مستحقاتهم عند الضرورة. لكن هذا خيار أخير؛ ففي معظم الحالات، تخصص لجان الإدارة مبلغاً إضافياً بنسبة 10-20% لمواجهة النفقات الطارئة.

6: ما متوسط تكاليف إدارة المجمعات في تركيا؟

ليس من الحكمة أن يقارن المشترون الأجانب للعقارات بين الرسوم، إذ تختلف بحسب عدد الشقق في المجمع والخدمات المقدمة. فعلى سبيل المثال، تكون التكاليف المتوسطة في مجمع يضم مسبحًا مشتركًا أعلى منها في مجمع لا يضم مسبحًا.

إضافة إلى ذلك، إذا لم يضم المجمع سوى 8 شقق، فستكون الأموال المجمّعة أقل مما هي عليه في مجمع يضم أكثر من 80 شقة. وبدلًا من التركيز على قيمة الرسوم، فكّر في الخدمات المستخدمة وتكاليف التشغيل السنوية، وما إذا كانت الأموال تُنفق بحكمة.

من نحن - Property Turkey

نحن Property Turkey، وبصفتنا وكلاء عقاريين، نبيع أنواعًا متنوعة من العقارات، بما في ذلك منازل العطلات، في المدن والبلدات الرئيسية في تركيا. وبفضل مكاتبنا في مناطق رئيسية مثل اسطنبول وأنطاليا وفتحية وبودروم، ساعدنا آلاف المشترين الأجانب على امتلاك منازلهم.

إذا كنت مهتمًا بشراء عقار أو بالاستثمار العقاري، اطّلع على محفظتنا العقارية، التي تضم أنواعًا متعددة من العقارات، بما فيها الشقق. أو إذا أردت معرفة المزيد عن صيانة المجمعات السكنية في تركيا، اتصل بأحد وكلائنا وتحدث إليه اليوم قبل الشراء.

وبعيدًا عن صيانة المجمعات في تركيا، هناك جوانب أخرى ينبغي الاهتمام بها، مثل اللغة والخدمات المصرفية والإقامة والرعاية الصحية وغيرها. يناقش هذا المقال كل ما ينبغي للمقبلين على الانتقال للعيش في تركيا معرفته.

Nezir Can مدير التشغيل

نزير 'نيز' جان هو مدير التشغيل في Property Turkey ومساهم في موضوعات الثقافة التركية ونمط الحياة والحياة اليومية في جميع أنحاء البلاد. منذ انضمامه إلى الشركة، ساعد القراء الدوليين على فهم أفضل لما يعنيه العيش والعمل والاستقرار في تركيا.

كاتب لـ 354 مقالات | |

عرض الملف الكامل للمؤلف →