土耳其投资入籍计划 与近十年前推出时相比，已大不相同。如今市场规模更大，法规体系更加成熟，已有数千个家庭完成申请流程；公民身份也可能与土耳其新推出的20年境外收入税收制度相结合。
因此，考虑申请土耳其公民身份的投资者，如今要问的已不只是，花费400,000美元购买房产是否值得换取第二本护照。更值得探讨的是，公民身份、房产以及与土耳其的长期联系，合在一起能够带来什么。
官方数据充分证明了该计划的规模。自2018年首批申请人取得公民身份以来，共有51,762名主申请投资者和122,805名家庭成员通过投资获得土耳其公民身份，新公民总数达到174,567人。
这些申请为土耳其带来了约16.074 billion美元的投资。同期，Property Turkey参与了约2,000宗投资入籍申请，相当于主申请投资者案件的3.86%；若将家庭成员申请计算在内，比例接近5%。
对于合适的投资者来说，答案是肯定的。不过，2027年申请的理由应当不止是想多一本护照。只有当房产、家庭目标、出行需求和长期规划都合理契合时，土耳其公民身份才能发挥最大价值。
自2018年以来，该计划已日趋成熟。房产投资门槛已从250,000美元提高至400,000美元，合规要求更加严格，估值流程不断完善，相关部门也积累了多年处理外国投资者及符合条件家庭成员申请的经验。
这种成熟对认真考虑投资的人来说是积极的发展。土耳其投资入籍已不再是缺乏历史经验的试验性计划。已有超过51,000名主申请投资者完成流程，申请人可以参考更加丰富的实际案例来评估这一途径。
超过160亿美元已通过与公民身份相关的投资进入土耳其，使投资入籍成为重要的外国资本来源，而不是游离于房地产市场边缘的小型移民计划。
- 持有真实资产：房产途径将资金投入房地产，而非要求捐赠不可退还的款项。
- 获得完整公民身份：申请成功后，投资者将获得土耳其公民身份，而非临时的土耳其居留许可或可续签签证。
- 可纳入家庭成员：符合条件的申请可包括主投资者、配偶以及符合资格的受抚养子女。
- 没有长期居住要求：投资者无需先在土耳其实际居住多年，即可申请公民身份。
- 房产具备出租收益潜力：在强制持有期内，符合条件的资产可能可以出租。
- 有退出机会：三年内不得出售的限制期满后，房产可以出售。
- 具备税务规划潜力：符合条件的税务居民可能可以享受土耳其新推出的20年境外收入免税政策。
该计划的规模为2027年的申请人提供了有参考价值的历史背景。已有超过174,000人通过投资获得土耳其公民身份，其中包括主申请人和符合条件的家庭成员。
| 土耳其公民身份数据 | 数量 |
| 获批公民身份的主申请投资者 | 51,762 |
| 获批公民身份的家庭成员 | 122,805 |
| 获批公民身份的人数总计 | 174,567 |
| 投资为土耳其带来的资金 | $16.074 billion USD |
| Property Turkey自2018年以来办理的申请 | 约2,000宗 |
| Property Turkey占主申请案件的比例 | 约3.86% |
| 按每宗案件4人计算，Property Turkey协助取得公民身份的人数 | 约8,000人 |
| 按每宗案件4人计算，Property Turkey所占比例 | 约4.58% |
对于大多数Property Turkey客户而言，房地产仍是最合理的途径，因为符合条件的投资可以兼具多种用途。资金投入一项资产，既可能带来租金收入，也可供自用，并有可能在强制持有期结束后出售前升值。
目前的房地产投资门槛为400,000美元。房产必须符合入籍要求，并附有至少三年内不得出售的限制。因此，买家不应只考虑眼前是否符合护照申请条件，还应评估限制期结束时这项资产的状况和价值。
这正是不理想的入籍房产投资可能代价高昂的原因。房产即使以虚高价格购入、完全符合入籍资格，仍可能租金回报偏低，转售需求有限。
我们始终认为，用于入籍的房产应当本身就具备独立的投资价值。如果投资者在没有护照这一附加利益的情况下绝不会考虑购买该房产，就应该审慎检视其品质。
- 符合资格要求：所购房产必须满足土耳其公民身份申请的相关规定。
- 价格合理：不要仅仅因为房产达到400,000美元，就接受入籍溢价。
- 确有租赁需求：重点考察本地和国际租户确实愿意居住的优质地段。
- 潜在买家范围广：未来买家不应仅限于其他外国买家。应购买当地人未来也愿意购买的房产。
- 流动性良好：三年禁售期满后，投资者需要有切实可行的房产退出途径。
- 地段具有长期发展潜力：基础设施、就业、教育和生活方式需求应能支撑长期价值。
对于纯粹以入籍为目标的投资者，这通常意味着选择价格适中的Istanbul市中心房产。Istanbul拥有庞大的本地人口、丰富的就业机会、大学、商业区，长期租赁市场也十分成熟。
注重生活方式的买家可以采用不同的评估方式。计划将土耳其作为永久或未来居所的人，可能会更重视空间、学校、医疗、海滨环境或家庭居住需求，考虑的地区包括Istanbul、Bodrum、Antalya和Fethiye。
对公民身份计划影响最大的变化，并非投资入籍计划本身发生了改变，而是土耳其推出的新税制。该制度依据2026年颁布的第7582号法律实施。符合条件并成为土耳其税务居民的个人，可能可以享受20年土耳其所得税豁免，适用于符合规定的境外来源收入和收益。对于企业家、投资者、富裕家庭而言，其财务价值可能远高于最初的入籍投资。
这并不意味着购买一套价值400,000美元的房产或取得土耳其公民身份，就会自动获得税收豁免。公民身份、居留身份和税务居民身份是不同的事项；是否符合条件取决于以往是否在土耳其定居、过往税务记录、收入来源以及是否按规定办理申请。
不过，这改变了土耳其的战略价值。过去主要将土耳其视为获取第二本护照和投资房产选择的投资者，现在可能会考虑土耳其能否成为真正的长期居所和税务所在地。
- 从位于土耳其境外且符合条件的公司获得的股息。
- 来自海外房产组合的租金收入。
- 符合条件的境外投资组合所产生的收益。
- 某些境外资本利得及投资资产处置收益。
- 其他来源于土耳其税制范围之外且符合条件的收入。
土耳其来源的收入仍须按土耳其通常的税务规定纳税。例如，Istanbul公寓产生的租金收入，不会仅仅因为业主符合境外收入制度的条件就自动免税。
更广泛的改革还规定，在豁免期内，符合条件的遗产适用1%的遗产税税率。资产汇回申报制度也将持续至2027年7月31日，因此，对于正在审视国际财富和迁居安排的人来说，未来一年尤为重要。
对一般投资入籍申请人而言，财务计算从房产开始。买家至少花费400,000美元，持有资产三年，期间可能获得租金收入，之后可选择出售房产，同时永久保留公民身份。
对于高收入的国际投资者而言，计算方式可能完全不同。成为符合条件的土耳其居民所带来的潜在税务价值，最终可能是入籍房产购买价格的数倍，不过具体情况取决于个人条件。
投资者仍须在适当情况下依法终止原居住国的税务居民身份，确立土耳其税务居民身份，满足第20/D条要求，在相关期限内提出申请，并确保收入符合境外来源收入的定义。
投资者示例：假设某投资者每年获得100万美元的合格境外来源收入。如果该人士合法离开有效税率为30%的司法管辖区，理论上的税额差异每年可达300,000美元。 按20年计算，这一简单估算得出的金额为600万美元。
对于考虑土耳其的人来说，一个重要事项是：土耳其税务居民身份的判定并不只依据通常所说的183天规则。土耳其国内法规在判断一个人是否已在当地定居时，同时考虑实际居留情况和住所所在地。
如果一个人的住所位于土耳其，或者在一个日历年内连续留在土耳其超过六个月，在遵守相关例外规定的前提下，可能会被视为已在土耳其定居。
住所通常涉及一个人居住的地点，以及其是否有意永久留在那里。这意味着，个人有可能通过真实的定居安排确立土耳其税务居民身份，而不必先在土耳其居住超过六个月；不过，每种情况都需要专业人士单独分析。
不存在在土耳其停留30天就能自动成为税务居民的规定。更重要的是，如果有人确实将土耳其作为永久居所，可能不必只依赖实际居留满六个月这一途径。
- 拥有或长期保有一处适合本人实际居住的永久住所。
- 取得土耳其公民身份或其他适当的长期合法身份。
- 将重要的家庭和个人生活安排迁至土耳其。
- 建立银行账户、行政事务以及其他实际联系。
- 表现出将土耳其作为永久居所的真实意愿。
- 确保个人安排符合其他司法管辖区的税务规定。
公民身份不会自动建立住所。不过，自愿成为土耳其公民可以作为整体事实情况的一部分，证明个人与土耳其建立了持久联系，而不是仅为税务目的建立临时关系。
土耳其护照可免签或落地签前往110多个目的地。对企业主和经常跨境出行的家庭来说，其价值在于可以将另一国国籍、永久进入土耳其的权利以及更灵活的出行安排结合起来。
土耳其也允许双重国籍，因此，只要申请人原籍国的规定允许，许多成功申请人都可以保留现有国籍。对于希望增加一种国籍，但不想取代现有身份或护照的家庭来说，该计划带来的影响相对较小。
符合条件的申请中所包含的子女取得的是公民身份，而非临时的受抚养人身份。这种永久性的家庭保障，是直接取得公民身份与先获得居留权、之后还需办理归化程序的投资移民计划之间最显著的区别之一。
Property Turkey自2018年以来已协助办理2,000宗土耳其投资入籍申请。与官方公布的51,762名主申请投资者相比，这相当于全国已完成主申请案件总数的约3.86%。
若按每户包括一名投资者、其配偶和两名子女计算，通过Property Turkey协助办理的案件，估计有8,000人取得公民身份。与全国174,567人的总数相比，约占4.58%，这使Property Turkey的市场份额接近5%。
- 每约26名主申请投资者中，就有1宗申请由Property Turkey协助办理。
- 自该计划于2018年扩大以来，已协助办理2,000宗投资者申请。
- 按每宗申请4人计算，约有8,000人成功取得公民身份。
- 按家庭人数调整后，估算所占比例约为4.58%。
迈入2027年，相关经验变得越来越重要，因为公民身份咨询的问题正变得更加相互关联。房产、公民身份、居留和国际税务规划可能彼此影响，尽管它们仍分别属于独立的法律和财务事项。
1. 只为取得公民身份而投资的人：这类投资者希望永久取得土耳其公民身份和第二本护照。他们的房产策略应重点考虑流动性、租赁需求、价格和转售能力，而非情感因素，因为他们可能根本不打算亲自入住。
2. 考虑将土耳其作为未来居所的家庭：部分申请人希望立即取得公民身份，但可能几年后才迁居。永久公民身份可以消除未来的移民身份不确定性；初期房产可先根据投资需求选择，之后再由家庭按自身情况决定长期居所。
3. 国际企业家和企业主：在土耳其境外拥有公司、投资或收入的企业家，可能会关注新的税务环境。公民身份可提供永久的个人身份，同时由专业顾问评估土耳其税务居民身份和20年境外收入豁免是否适合其整体规划。
4. 规划国际财富及传承安排的高净值人士：富裕家庭可能会在规划境外收入、遗产、房产所有权和家庭长期保障时申请公民身份。土耳其的新税务规定使整体考量远远超出传统的计算方式，不再只是花费400,000美元换一本护照。
5. 希望通过有形资产实现入籍的投资者：有些入籍计划要求捐赠或投入无法收回的资金。土耳其的房产途径允许符合条件的资金继续投资于真实资产，这些资产可以产生收入，日后也可出售。
首先应明确自己的目标，而不是从第一套宣传称符合入籍条件的房产开始。确定优先事项是护照出行便利、投资回报、未来迁居、税务居民身份、家庭保障，还是希望将其中多项目标结合起来实现。
第二步是确定合适的房产策略。只为取得公民身份而购房的人，通常应优先考虑流动性和退出潜力。计划在土耳其居住的人，则可能需要在适合家庭生活和永久居住的地段选择完全不同的房产。
在确立土耳其税务居民身份之前，就应开始税务规划。有意享受20年境外收入豁免的人，应与合格顾问一起审查以往在土耳其的税务记录、现有税务居民身份、境外收入、公司、投资资产以及申请时机。
最后，投资者应将400,000美元视为入籍最低门槛，而不是凌驾于投资基本面之上的目标。合适的房产既应符合公民身份申请要求，也应在不考虑护照权益的情况下依然具备合理的财务价值。
已有超过174,000人通过土耳其公民身份计划取得土耳其护照，同时有超过160亿美元进入土耳其。按典型的四口之家计算，Property Turkey办理的2,000宗案件所对应的估算市场份额接近5%。如需免费咨询，请立即联系我们，与我们的专业顾问沟通。
答：目前符合条件的房地产投资金额至少为400,000美元，房产须受三年禁售限制。申请人应在办理前确认适用的具体要求。
答：官方数据显示，已有51,762名主申请投资者和122,805名家庭成员通过该计划取得公民身份，合计174,567人。
答：符合条件的投资为土耳其带来了约16.074 billion美元，体现了该计划自首批申请成功以来已达到的庞大规模。
答：自2018年以来，Property Turkey协助办理了约2,000宗主申请，约占主申请投资者案件的3.86%；若按每户4人计算，则约占4.58%。
答：不能。公民身份不会自动赋予土耳其税务居民身份，也不会自动带来境外收入免税资格。符合条件的个人必须独立满足第20/D条的要求，并取得相关豁免证明。
答：不一定。土耳其国内法规还会在判断个人是否已在土耳其定居时考虑住所所在地。不存在短期停留即可自动取得身份的途径，每个人的税务居民身份都必须单独评估。
重要提示：本文仅提供一般信息，不构成针对个人的税务、法律、财务或投资建议。税务居民身份、公民身份申请资格以及第20/D条的适用情况，均取决于个人情况、相关文件、办理时机以及所有相关司法管辖区的法律规定。
Property Turkey 创始人兼首席执行官
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