Переговоры с ЕС и цены на недвижимость в Турции

Турция начала сближение с Европейским союзом (ЕС) еще в 1963 году, когда стала ассоциированным членом Европейского экономического сообщества (ЕЭС). В 1987 году Турция подала заявку на полноправное членство в ЕС, а в 2005 году начались официальные переговоры между ЕС и Турцией.

С момента подачи Турцией официальной заявки на полноправное членство в 1963 году путь к началу официальных переговоров, а затем к рассмотрению и обсуждению разделов переговорного процесса, ведущих к вступлению в ЕС, был непростым: продвижение вперед постоянно сменялось остановками. В первые годы после подачи заявки, на протяжении 90-х и большей части первого десятилетия нового тысячелетия, общественное мнение в Турции было положительным.

Инвесторы в недвижимость ожидали резкого роста цен по мере достижения прогресса на переговорах с ЕС, а когда переговоры шли негладко, происходило обратное. Иностранные инвесторы, заработавшие на вложениях в недвижимость стран Восточной Европы в преддверии их вступления в ЕС, закономерно задавались вопросами: пойдет ли турецкий рынок недвижимости по тому же пути и как можно извлечь выгоду из ожидаемого вступления Турции в ЕС?

Как переговоры с ЕС влияют на цены на недвижимость в Турции?

С момента подачи Турцией заявки на полноправное членство в 1987 году переговоры с ЕС неоднократно приостанавливались и возобновлялись. Некоторые члены ЕС решительно выступают против принятия Турции в качестве полноправного члена, тогда как другие, по-видимому, поддерживают эту идею (см. выступление Дэвида Кэмерона из Великобритании в поддержку вступления). Большинство турок теперь практически не реагируют на новости о переговорах с ЕС. Они утратили веру в этот процесс. Недавний опрос общественного мнения в Турции показал, что почти 50% турок безразличны к членству в ЕС, а некоторые считают, что Турции лучше оставаться вне союза. Поэтому сейчас нет явного импульса, который мог бы вызвать такое же движение цен на недвижимость, как в странах Восточной Европы, где в преддверии полноправного вступления в ЕС цены росли благодаря ожиданию членства.

То же можно сказать и о том, как иностранные инвесторы воспринимают Турцию. С 2007 года мы наблюдаем устойчивый рост числа иностранных инвесторов, приобретающих жилую и коммерческую недвижимость в Турции. Это, безусловно, способствовало росту цен на турецкую недвижимость, особенно в крупных городах, таких как Стамбул. Эта тенденция совпадает с замедлением экономики в ЕС и США после кредитного кризиса 2008 года. Поэтому можно утверждать, что цены на недвижимость и объем прямых иностранных инвестиций в Турции растут вопреки ситуации в ЕС и благодаря тому, что Турция, не входящая в еврозону, воспринимается как надежная гавань для инвестиций.

Подводя итог, можно сказать, что привлекательность Турции для инвесторов и рост цен связаны вовсе не с переговорами с ЕС, а с расширением турецкой экономики и ее стабильным ростом. Можно утверждать, что привлекательность Турции как перспективного направления для инвестиций уже вышла за рамки ожиданий членства в ЕС.

Как более авторитарные меры правительства Эрдогана повлияли на инвестиции?

Ситуация сама по себе парадоксальна. Внутри страны некоторые слои турецкого общества недовольны явными авторитарными методами правительства Эрдогана, о чём свидетельствуют недавние связанные с парком Гези протесты. Однако правительство Эрдогана исключительно активно поддерживает прямые иностранные инвестиции. Темпы приватизации никогда не были столь высокими, как при правительстве Эрдогана.

Именно правительство Эрдогана также открыло иностранным гражданам возможность приобретать недвижимость в Турции. Ранее такой возможности не было. А в мае 2012 года это же правительство отменило закон о взаимности, разрешив гражданам стран Ближнего Востока и бывшего СССР покупать недвижимость в Турции; прежде они не могли этого делать.

Иностранным инвесторам предоставляется множество стимулов для приобретения земли и коммерческой недвижимости в Турции. Поэтому, хотя авторитарные меры правительства Эрдогана, возможно, отпугнули некоторых частных покупателей, приобретающих жильё ради определённого образа жизни, в целом инициативы правительства оказали прямое положительное влияние на объём прямых иностранных инвестиций и приобретений недвижимости иностранными институциональными инвесторами. Этот эффект с лихвой перевешивает отдельные случаи отказа от покупки.

Кто инвестирует в Турцию, куда и почему?

Состав иностранных инвесторов в Турции весьма разнообразен.

Если разделить их на две основные группы — покупателей жилья ради определённого образа жизни и инвесторов, — прослеживается следующая тенденция. Покупатели первой группы, как правило, приезжают из Европы. Среди них лидируют британцы, немцы, скандинавы и россияне. Они обычно приобретают жильё для отдыха и постоянного проживания на побережье Средиземноморского региона и Эгейского региона Турции. Наиболее популярны Анталия, Фетхие, Бодрум и другие подобные морские курорты.

Покупателей привлекают всё ещё доступные цены, более низкая стоимость жизни, 300 солнечных дней, близость к родине и, конечно, более размеренный ритм жизни. География инвесторов, как правило, шире: здесь представлены частные и институциональные инвесторы из США, России, стран Ближнего Востока и Европы. Значительные инвестиции поступают из стран Ближнего Востока, особенно из Кувейта, ОАЭ и Саудовской Аравии.

Эти инвесторы обычно предпочитают крупные города, такие как Стамбул и Бурса. Масштаб вложений варьируется от покупки нескольких жилых объектов для сдачи в аренду до более крупных инвестиций в торговые центры, отели и девелоперские проекты. Их привлекают рост экономики Турции и простые условия инвестирования, позволяющие без ограничений вводить средства в Турцию и выводить их из страны. Это делает её практически инвестиционной гаванью.

Нахождение за пределами еврозоны, по-видимому, играет на руку Турции, поскольку банковские требования к отчётности о деятельности инвесторов здесь не столь строги. Безусловно, есть и налоговые преимущества. Положение Турции как связующего звена между Востоком и Западом также привлекает инвесторов. Проходящие через Турцию энергопроводы, близость к Европе при нахождении за её пределами, исключительно прочные отношения с некоторыми соседними странами, богатыми нефтью и энергоресурсами, — всё это способствует становлению Турции как крупного инвестиционного центра.

Имеют ли значение отношения Турции с ЕС?

Сегодня отношения Турции с ЕС имеют всё меньшее значение. По сравнению, скажем, с тем, что было 15 лет назад, когда ЕС действительно был важен для турок и стремление вступить в него было серьёзным, сейчас среднестатистический житель Турции почти безразличен к этому вопросу. На фоне экономических проблем в Греции, Италии, Испании и Португалии большинство турок с облегчением вздыхают оттого, что Турция не входит в ЕС.

В то же время меняется и структура внешней торговли Турции, которая ещё 5-6 лет назад была в значительной степени ориентирована на ЕС. Объём торговли со странами за пределами ЕС, в том числе со странами Ближнего Востока, Россией, Китаем и США, растёт. Турция движется к более сбалансированной модели ведения бизнеса, менее зависимой от одного направления.

ЕС по-прежнему остаётся главным торговым партнёром Турции по импорту и экспорту, однако его доля в торговле сокращается. При этом Турция сегодня оказывает значительное культурное и социальное влияние на Ближний Восток и страны бывшего СССР, в том числе на богатые энергоресурсами государства, такие как Азербайджан. Турецкие сериалы и музыкальные хит-парады — самые рейтинговые передачи в этих странах. Иными словами, Турция стала экспортёром «культуры» в эти страны, включая соседнюю Грецию. Турция расширяет сферу своего влияния во всех направлениях.

Куда сегодня смотрит Турция: на восток, на запад (ЕС) или внутрь страны?

Чтобы ответить на вопрос, смотрит ли Турция на восток, на запад или внутрь страны, важно понять мозаику Турции. Турция — это очень яркое сочетание разных идентичностей, культур и социальных укладов. Она легко может ощущать свою общность с Южной Европой, с такими странами, как Греция, Италия и Испания, и в то же время — с Ближним Востоком. Более того, турок может без труда общаться с азербайджанцем или узбеком на родном языке. Иными словами, попытка отнести Турцию к востоку или западу (зоне ЕС) была бы упрощением её сущности. В культурном, социальном и расовом отношении Турция сочетает в себе понемногу от всего: она скорее похожа на «континент», чем на более однородную «страну».

Подводя итог вопросу о том, влияют ли переговоры с ЕС на рынок недвижимости Турции, можно сказать: Турция не смотрит ни на запад, ни на восток и уж точно не замыкается в себе. Она смотрит во всех направлениях, потому что именно в этом и заключается её сущность. По мере того как растут её благосостояние и сфера влияния во всех направлениях, ЕС становится всё менее значимым. Опытные инвесторы в недвижимость прекрасно это понимают. Они слишком хорошо знают, почему не стоит сравнивать с Турцией, скажем, Болгарию или Румынию.