Налоги и недвижимость в Турции

Обязанность уплачивать подоходный налог в Турции зависит от статуса резидентства. Если вы признаётесь резидентом Турции, вы обязаны платить подоходный налог в Турции. Если вы не являетесь резидентом Турции, вы не обязаны платить здесь налоги, за исключением налогов на доходы, полученные в Турции, в том числе связанных с недвижимостью (см. ниже).

Обязаны ли иностранные граждане платить подоходный налог в Турции?

Это также зависит от статуса резидентства иностранного гражданина. Здесь действуют следующие правила.

1. Если иностранный гражданин признаётся налоговым резидентом Турции, он обязан платить налоги в Турции. Иностранные граждане считаются налоговыми резидентами Турции, если они получили законный вид на жительство в Турции или проживают в стране более шести месяцев в течение одного налогового года. Это так называемое «правило шести месяцев», по которому определяется налоговое резидентство. Если иностранный гражданин признаётся резидентом Турции, он обязан платить налоги со своих доходов независимо от того, где они получены. Иными словами, иностранный гражданин, являющийся налоговым резидентом Турции, обязан платить налог со своего общемирового дохода.
2. Если иностранный гражданин не признаётся налоговым резидентом Турции, он платит налоги в Турции только с доходов от предпринимательской деятельности в стране или от владения турецкой недвижимостью. Это называется ограниченной налоговой обязанностью. Лица, которые находятся в Турции более шести месяцев исключительно для выполнения служебных обязанностей или работы по назначению, например дипломаты и другие подобные категории, также считаются налогоплательщиками с ограниченной налоговой обязанностью. К этой категории относится большинство владельцев недвижимости для отдыха в Турции, не являющихся резидентами страны. Это означает, что они обязаны платить налог только с дохода от аренды своих домов для отдыха в Турции и/или от инвестиций.

Налоги на недвижимость в Турции, которые уплачиваются всеми владельцами независимо от резидентства, очень низки по сравнению с другими европейскими странами. Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Турции для инвестиций, вам важно разобраться в том, как здесь взимаются налоги. Также стоит сравнить турецкие налоги на недвижимость с налогами на других зарубежных рынках. Рассмотрим систему налогообложения недвижимости в Турции и некоторых других европейских странах.

Налоги на недвижимость в Турции можно разделить на три основные категории.

- Во-первых, при переходе права собственности на недвижимость уплачивается налог (гербовый сбор). Он уплачивается при регистрации свидетельства о праве собственности (тапу). Этот налог составляет 4% от «заявленной стоимости» недвижимости и уплачивается обеими сторонами сделки в равных долях. Однако — и это важно подчеркнуть — распределение гербового сбора обычно обсуждается в ходе переговоров о покупке, и продавцы, как правило, стремятся полностью переложить его уплату на покупателей. Поэтому на практике покупатель платит 4% от заявленной стоимости продаваемой недвижимости.

- Примечание: Заявленная стоимость недвижимости не равна цене покупки. Продавцы и покупатели почти всегда занижают заявленную стоимость, чтобы уменьшить гербовый сбор и, когда он применим, налог на прирост капитала. Налоговые органы Турции прекрасно об этом знают и потому проверяют обоснованность заявленной стоимости. В настоящее время налоговая служба Турции считает обоснованной стоимость в размере 50–60% от цены покупки и не оспаривает её. Однако если вы покупаете недвижимость в Турции, а продавец настаивает на очень низкой заявленной стоимости (например, менее 30%), прежде чем соглашаться, обратитесь за юридической консультацией: налоговые органы Турции могут оспорить необоснованно низкую стоимость.

- В Турции также взимается ежегодный налог на недвижимость. Он аналогичен муниципальным налогам в Великобритании и США, однако его сумма значительно ниже. Обычно этот налог составляет от 0,6% до 1% стоимости недвижимости. То есть если вы покупаете недвижимость в Турции за 200 000 евро, а её оценочная стоимость составляет, скажем, 120 000 евро, то максимальная сумма налога за год будет около 1 000 евро.

- В Турции также облагаются налогом доходы от недвижимости, включая доход (прибыль), который иностранный инвестор получает от продажи недвижимости и сдачи своего объекта в Турции в аренду. Налоговые ставки варьируются от 15% до 40%. На момент написания этой статьи в Турции не предусмотрено освобождение от налога на доход, если он реинвестируется в другую недвижимость. Таким образом, налоги на доходы от недвижимости, которые уплачивают как резиденты, так и нерезиденты, делятся на 2 основные категории:

1. Налог на прирост капитала — на прибыль от продажи недвижимости, и
2. Налог на доходы от недвижимости, например доход от аренды

- Прирост капитала — это прибыль, полученная при продаже актива, например недвижимости. Он рассчитывается как разница между заявленной стоимостью недвижимости при продаже и заявленной стоимостью при покупке.

Рассмотрим пример: вы купили дом для отдыха в Турции в 2010 году, скажем, за 100 000 евро (при этом при переоформлении свидетельства о праве собственности (тапу) была заявлена стоимость 60 000 евро, с которой вы уплатили гербовый сбор), а в 2013 году продали его за 130 000 евро (заявленная стоимость при продаже — 80 000 евро). В таком случае ваша прибыль от продажи, рассчитанная как разница между заявленными суммами, составила 20 000 евро. Это и есть прирост капитала. Даже если вы не являетесь резидентом Турции, вы обязаны уплатить налог с этой прибыли, поскольку доход получен в Турции. Таким образом, налогом облагается сумма 20 000 евро.

Для грамотного налогового планирования учтите, что после 5 лет владения недвижимостью налог на прирост капитала становится нулевым — платить его не нужно. Иными словами, если вы владели недвижимостью в Турции не менее 5 лет, налог на прирост капитала не взимается.

Налог на доход от аренды аналогичен налогу на прирост капитала. Налогооблагаемая сумма — это доход от вашей недвижимости в Турции за вычетом разрешённых расходов, например затрат на содержание и некоторых расходов, связанных с износом. К этой сумме также применяется ежегодный необлагаемый минимум, а оставшаяся часть облагается налогом по прогрессивной шкале со ставками от 15% до 45%.

Как соотносятся ставки подоходного налога в Турции и других европейских странах?

Для сравнения: Россию нельзя назвать страной, благоприятной для арендодателей. Выселение возможно лишь после 6 месяцев неуплаты, да и тогда добиться его непросто. Кроме того, независимо от срока аренды российские арендаторы могут расторгнуть договор, уведомив об этом за три месяца. При этом иностранные инвесторы в недвижимость платят внушительный подоходный налог в размере 30% со всех доходов без возможности применения вычетов. Также придётся платить земельный налог по ставке до 1,5% и налог на недвижимость по ставке до 2,2%; при покупке за пределами крупных городов ставки немного ниже.

В Австрии нерезидентам приходится платить налог на недвижимость по существенно повышенной ставке. Стоит также учитывать дополнительные налоги, если вы планируете продать объект менее чем через десять лет: прирост капитала будет облагаться по той же ставке 25-30%, что и обычный доход, но уменьшить налоговую нагрузку за счёт вычета расходов не получится.

Во Франции действуют необычные правила налогообложения дохода от аренды. Размер налога заметно различается исключительно в зависимости от того, сдаёте ли вы недвижимость с мебелью или без неё. Кроме того, если во Франции вас признают «профессиональным» арендодателем, это может обернуться дополнительной налоговой нагрузкой.

В Панаме иностранным инвесторам приходится изрядно лавировать, чтобы избежать уплаты НДС на недвижимое имущество. Здесь также взимается налог на недвижимость, который растёт в зависимости от текущей стоимости объекта.

Пожалуй, худшая страна для арендодателя — Италия. Здесь доход от аренды облагается внушительным налогом в размере 23-43%, а резидентство обернётся ещё и налогом на доходы по всему миру.

Но и Швейцария не остаётся в стороне от списка стран, где налоги буквально душат арендодателей. За сдачу швейцарского шале вас ждёт налог в размере 54,5% от дохода от аренды. Весьма болезненно.

Есть страны, где налоги на недвижимость и доходы арендодателей несколько ниже, однако многие из них — не лучший выбор из-за гражданских волнений, политических проблем или экономических трудностей. Наглядный пример — Греция. Хотя действующие ставки налогов на недвижимость и доходы здесь ниже, чем в Турции, Греция пока не обрела финансовую стабильность, а любое решение этой проблемы, скорее всего, ляжет на плечи владельцев недвижимости и арендодателей.

Разумеется, перед вложением средств в зарубежную недвижимость необходимо тщательно изучить вопрос. Однако недвижимость в Турции заслуживает места в начале вашего списка благодаря низким налогам на недвижимость и доходы, высоким темпам роста стоимости объектов и минимальным ограничениям на владение недвижимостью для иностранцев.