عندما يتعلق الأمر بشراء عقار على المخطط في تركيا، يتردد كثير من المشترين ويتساءلون إن كانوا سيتعرضون للاحتيال، أو إن كان المطوّر سينفد ماله ويهرب بما جمعوه بشق الأنفس. نستعرض مخاطر شراء العقارات على المخطط في تركيا وفوائدها.
«لن أشتري عقارًا على المخطط مجددًا»
قرر دان إف شراء شقة لقضاء العطلات أو فيلا في بودروم عام 2005. وكان مصمم الغرافيك القادم من سري من محبي بودروم منذ سنوات طويلة، إذ أمضى فيها عطلاته على مدى 15 عامًا. كما كان مدركًا تمامًا للإمكانات الاستثمارية للمنطقة.
في اليوم الأول من رحلة استمرت أسبوعًا لاستكشاف المشاريع في المنطقة، بدأ يتحدث إلى مطوّر محلي صغير. وكانت الشركة قد أنجزت بالفعل مشروعًا سكنيًا في ياليكافاك، وهو ما اعتبره دان دليلًا على مصداقيتها. عرض المطوّر وحدات بأسعار تقل 20% عن سعر السوق، مع خطة سداد جيدة.
دفع دفعة أولى قدرها £8500 وعاد إلى المملكة المتحدة، واثقًا بأنه في العام التالي سيشق طريقه جوًا إلى شقته المكوّنة من غرفتي نوم في بودروم لقضاء الصيف.
لكن الأمور لم تسر كما تمنى دان. يقول: «بعد مرور 18 شهرًا من دون أي تقدم على الإطلاق، بدأت أشعر بقلق شديد. وبعد تواصل متقطع، توقف المطوّر عن الرد على اتصالاتي ورسائلي الإلكترونية. وعندما أوقفت الدفعات الشهرية ولم أتلقَّ منهم أي رد، أدركت أن هناك خطبًا كبيرًا».
لجأ إلى منتديات الإنترنت، حيث التقى بمشترين آخرين شاركاه الاستثمار في المشروع، واكتشف أن الشرطة تدخلت بعدما اختفى المطوّر بالأموال من دون أن يبدأ تنفيذ المشروع.
يقول: «لم يسترد أيٌّ منا أمواله. شعرت بالخيانة وبأنني تصرفت بحماقة كبيرة. ظننت أنني أعرف ما أفعله، لكنني أدرك الآن أن قراري كان متسرعًا، وكان ينبغي أن أبحث في نطاق أوسع بكثير. ومع ذلك، لن أشتري عقارًا على المخطط مجددًا؛ فالمخاطرة كبيرة جدًا».
الاحتيال في العقارات على المخطط: قصة قديمة قدم الزمن
يقول المدير Property Turkey كاميرون ديغين إنه سمع قصصًا كثيرة مشابهة خلال 13 عامًا من عمله في هذا المجال. ويضيف: «عمليات الاحتيال في العقارات على المخطط قديمة قدم الزمن. منذ أن بدأت بيع العقارات عام 2003، رأيت كل أنواع الاحتيال التي يمكن تخيلها، بل وأكثر من ذلك».
ويشير إلى أن الأمر لا يتعلق دائمًا بالاحتيال. ويقول: «أحيانًا يكون المطوّر مفرط الطموح وقليل الخبرة، فيعد بالكثير لكنه يعجز عن الوفاء بوعوده. لكن النتيجة واحدة: إنفاق المال من دون الحصول على عقار».
ويتابع أن معظم المشكلات تبدأ في وقت مبكر، عندما يتسرع المشترون لاقتناص ما يعتقدون أنه «صفقة». ويقول: «يتكرر الأمر دائمًا: عرض يبدو أروع من أن يكون حقيقيًا، فيسارع المشترون إلى إتمام هذه الصفقة المزعومة من دون إجراء ما يكفي من التدقيق والتحقق».
يقول ديغين: «شراء العقار خطوة كبيرة، وقد تغيّر مجرى الحياة أحيانًا. عليك توخي الحذر في كل مرحلة. وإذا فعلت ذلك، فلا داعي للقلق».
مزايا شراء العقارات على المخطط
يقول ديغين إن شراء العقارات على المخطط يمنح المستثمرين فرصتين. أولًا، يمكنهم شراء العقار بأقل من سعر السوق، وهي ميزة مهمة في مدينة مرتفعة التكلفة مثل اسطنبول. وثانيًا، بما أنهم يشترونه بالسعر الأولي، ترتفع قيمة العقار عند اكتماله، وأحيانًا بنسبة تصل إلى 30%.
كما يتيح شراء العقار على المخطط للمستثمرين إبداء رأيهم في بعض تفاصيله، بدءًا من التغييرات الإنشائية البسيطة، مثل تحويل ثلاث غرف نوم إلى غرفتين واسعتين، وصولًا إلى التفاصيل الأصغر، مثل اختيار الألوان.
يحظى مفهوم العقارات على المخطط بجاذبية خاصة في اسطنبول، حيث ترتفع التكلفة المتوسطة للعقارات الواقعة في مواقع مركزية. ويمكن للمشترين توفير 30% من السعر الإجمالي عند الشراء قبل بدء الإنشاء، أو حتى قبل الإطلاق.
«في بعض المشاريع ذات المواقع المميزة في اسطنبول والتي تحظى بتسويق جيد، يمكن أن ترتفع الأسعار بسهولة بنحو 25-30% من مرحلة ما قبل الإطلاق حتى اكتمال المشروع، وهي فترة تتراوح بين 18-24 شهرًا»، يقول ديغين.
«لذلك، إذا كنت مستثمرًا، فمن الأفضل أن تشتري على المخطط، أو الأفضل من ذلك قبل الإطلاق، أي قبل دخول المشروع إلى السوق على نطاق واسع، إذ تتوفر عادةً في هذه المرحلة خصومات إضافية تصل إلى 10%.»
كما أن شروط الدفع جذابة للمستثمرين المحتملين الذين يشترون من كبار المطورين، إذ يقدم هؤلاء عادةً خطط سداد تمتد من 36-40 شهرًا، مع دفعة أولى تبلغ 20-30%.
«بعبارة أخرى، هناك ميزة مالية كبيرة. بل إنها في الواقع أكبر ميزة على الإطلاق.»
هل شراء عقار على المخطط في تركيا آمن؟
يقترح ديغين اتخاذ التدابير التالية لحماية نفسك من عمليات الاحتيال المتعلقة بشراء العقارات على المخطط.
المطورون ذوو الخبرة: «تعامل مع مطورين مجرّبين وموثوقين يعملون في السوق منذ وقت طويل. لديهم سجل حافل بالإنجازات، والأهم من ذلك أنهم يملكون رأس المال الذي يوفر لهم شبكة أمان، على عكس المطورين الأقل رسوخًا الذين لا يتمتعون بالملاءة المالية نفسها.»
المطورون المدعومون حكوميًا: مطورو Emlak Konut مدعومون من الحكومة، ما يعني أنك ستكون محميًا إذا حدث أي خطأ. يقول ديغين: «تستثمر الحكومة بكثافة في البنية التحتية في اسطنبول. وهذا خبر رائع للمستثمرين، لأنه يمنحهم قدرًا إضافيًا من الاستقرار.»
تعامل مع وكلاء ذوي خبرة: «نعمل في السوق منذ 2003 ونعرف الجميع: كل مطور وكل وكيل. وهذه معرفة لا تُقدّر بثمن لمن هو جديد في السوق ولا يعرف أي المطورين يعملون في المجال منذ عقدين، وأيهم ظهر فجأة. بعض الوكلاء يفتقرون إلى النزاهة، ويعرضون شروطًا غير واقعية يقع المشترون في كثير من الأحيان ضحيتها.»
ما فائدة البيع على المخطط للمطور؟
إن بناء العقارات مكلف، لذا يحتاج المطورون، وكذلك البنوك التي يتعاملون معها، إلى التأكد من أن الوحدات التي يخططون لبنائها ستلقى إقبالًا من المشترين. ويؤكد بيع الوحدات على المخطط للبنك أن استثماره آمن.
يقيّم المطور الجيد المخاطر التجارية باستمرار ويحد من عوامل عدم اليقين كلما أمكن، حتى لو تطلب ذلك التضحية بجزء من الأرباح.
لاجتذاب المشترين، يقدم المطورون للمشترين الأوائل أسعارًا وشروط دفع ميسرة، إلى جانب مزايا أخرى، مثل ضمانات الإيجار وخطط الخروج المضمونة.
إذًا، هل سيشتري ديغين على المخطط؟
«بالتأكيد. سبق أن فعلت ذلك، ومن المرجح أن أكرره. ما دمت تتبع النصائح، فلن تواجه أي مشكلة.»
كيف تحقق أقصى ربح من استثمار على المخطط في اسطنبول، تركيا
- اشترِ مبكرًا، ويفضل في مرحلة ما قبل الإطلاق.
- اختر الوحدات الأكثر طلبًا؛ فمثلًا، بنتهاوس بغرفتي نوم وشرفة أكثر جاذبية بكثير من وحدة بغرفة نوم واحدة.
- أصبحت مرافق نمط الحياة داخل المجمعات السكنية معيارًا متبعًا في تركيا. ادرس ما يقدمه المطور في هذا الجانب؛ فكلما كانت المرافق أفضل، زادت فرص إعادة بيع شقتك بسعر جيد، إذ يتوقع المشترون الجدد توفرها.
هل يهمك الأمر؟ تعرّف على 4 فرص استثنائية لشراء عقارات على المخطط في اسطنبول
يقع هذا المشروع في أتاشهير، المركز المالي الجديد لاسطنبول، ونجاحه المستقبلي مضمون.
ترتفع الأسعار في المنطقة، حيث يجري استحداث عشرات الآلاف من الوظائف، وسيحتاج هؤلاء العاملون إلى مساكن. كما تسهم تحسينات البنية التحتية والمرافق المحلية في تحويل أتاشهير إلى مركز عالمي حديث.
يقع هذا المشروع مقابل المركز المالي في أرقى مناطق الحي، ضمن مجمع يضم مرافق متميزة تشمل مركزًا تجاريًا والعديد من المطاعم والمقاهي، إلى جانب المسابح ونادٍ رياضي.
تُتاح هذه الحياة الفاخرة في قلب المدينة حاليًا للمستثمرين بسعر يقل عن أسعار السوق، مع خيار دفع 50% مقدمًا وتقسيط الباقي على 24 شهرًا دون فوائد، أو دفع 30% وتقسيط الباقي على 18 شهرًا.
سيستفيد المستثمرون الأوائل من ارتفاع في السعر بنسبة 40% بين الشراء هذا الشهر واكتمال المشروع في وقت لاحق من هذا العام.
لم يتبقَّ سوى وحدتين تقريبًا في هذا المشروع في بهجة شهير.
تحظى هذه المنطقة الخضراء الملائمة للعائلات بشعبية لدى الموظفين الذين يتوجهون يوميًا إلى أعمالهم في المدينة.
لا يزال هذا المشروع في مراحله الأولى، ما يعني أن الأسعار منخفضة جدًا.
يبلغ سعر هذا المشروع عالي الجودة 1300 دولار للمتر المربع، مقارنةً بمشاريع اكتمل بناؤها حديثًا وتبلغ قيمة إعادة بيعها 2400 دولار للمتر المربع.
تضم منطقة ميديا هايواي مركزًا ماليًا جديدًا، ما يعني بالطبع أن عددًا كبيرًا من مشاريع البناء قيد التنفيذ فيها.
بلا شك، يُعد هذا المشروع من أفضل الخيارات للمستثمرين؛ فقد جمع المطور، ذو الخبرة في سوق اسطنبول، بين مرافق من الطراز الأول وموقع ممتاز لجذب المهنيين في المدينة.
يقدم المطور دفعة أولى بنسبة 20% مع خطة تقسيط بدون فوائد على 48 شهرًا.
السعر الحالي هو سعر الطرح الأولي، ولن يستمر طويلًا. وعند اكتمال المشروع، سيحقق المستثمرون الذين اشتروا بهذا السعر ربحًا يقارب 35%.
استفادت منطقة ميديا هايواي من استثمار حكومي بقيمة 1 مليار دولار، ما أسهم في تحسين بنيتها التحتية ومظهرها بشكل كبير.
اغتنم فرص الاستثمار المذهلة التي يتيحها هذا المشروع، وتواصل معنا إذا كنت ترغب في الحصول على مزيد من المعلومات.
Cameron Deggin 
المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة Property Turkey
كاميرون ديغين هو المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة Property Turkey. عمل سابقًا في مجال التمويل وهو محاسب معتمد حاصل على شهادة FCCA، وقد أسس الشركة في عام 2001 بعد أن أدرك إمكانات تركيا الاستثمارية. وبفضل أكثر من عقدين من تحليل سوق العقارات التركي، يقدّم كاميرون المشورة بشكل منتظم للمستثمرين الدوليين، وتُنقل آراؤه في وسائل إعلام عالمية من بينها فايننشال تايمز وبي بي سي.
عرض الملف الكامل للمؤلف →
By:
1
1
Istanbul
Bodrum 
2 
1 
X