هل لا يزال الاستثمار في متاجر الشوارع الرئيسية في Istanbul مجديًا؟

على مدى السنوات الخمس الماضية، شهدت أشهر شوارع ومناطق التسوق في Istanbul، وهي Istiklal Avenue وBagdat Avenue وNisantasi، تراجعًا واضحًا في إجمالي المساحات التجارية المؤجرة بالمتر المربع، وكذلك في عدد المحال المشغولة. ويشير هذا التوجه إلى انخفاض جاذبية منافذ البيع التقليدية في المدينة وتراجع فرص تأجيرها.

ولا يقتصر هذا التحول على Istanbul. فقد شهدت مدن كبرى مثل London وNew York تحولات مماثلة خلال العقد الماضي؛ إذ أُغلقت متاجر عديدة في الشوارع الرئيسية التي كانت تعج بالحركة التجارية، وأُعيد تخصيص كثير من المساحات للاستخدام السكني. والسبب الرئيسي هو النمو السريع للتجارة الإلكترونية والتسوق عبر الإنترنت، ما أدى إلى تغيير عادات المستهلكين الشرائية.

لماذا يتراجع نشاط متاجر الشوارع الرئيسية في Istanbul؟

شهدت أشهر شوارع التسوق في Istanbul انخفاضًا كبيرًا في نشاط التأجير التجاري. فعلى سبيل المثال، سجلت Bagdat Avenue تراجعًا حادًا، إذ انخفضت المساحات المؤجرة من 24,553m2 في 2021 إلى أقل من 5,000m2 بدءًا من 2022. وشهدت Nisantasi وIstiklal Avenue تراجعات مماثلة، مع انخفاض حاد في المساحات المؤجرة وعدد معاملات الإيجار. ويعكس ذلك تراجع أعداد الزوار واهتمام تجار التجزئة، إلى جانب تحول أوسع في مشهد تجارة التجزئة في Istanbul.

تُظهر بيانات غرفة تجارة Istanbul (ITO) ومعهد الإحصاء التركي (TurkStat) أن نسبة المحال الشاغرة في الشوارع التجارية الرئيسية في Istanbul ارتفعت بأكثر من 25% بين 2020 و2024، وكانت الشوارع الأقل أهمية تجاريًا الأكثر تضررًا.

في 2025، توقع محللون من PwC Turkey استمرار تراجع الطلب على استئجار المحال في شوارع التسوق التقليدية، لا سيما الوحدات الصغيرة التي تقل مساحتها عن 200m2، إذ يصعب تكييفها لتناسب نماذج تجارة التجزئة القائمة على التجارب أو النماذج الهجينة.

النمو العالمي للتجارة الإلكترونية

نما قطاع التجارة الإلكترونية في Turkey نموًا هائلًا. ففي 2015، شكّلت المبيعات عبر الإنترنت نحو 1.7% من إجمالي مبيعات التجزئة. وبحلول 2022، تجاوزت هذه النسبة 10%، ومن المتوقع أن تصل إلى 19.1% بحلول 2025، وفقًا لبيانات وزارة التجارة التركية ومؤتمر الأمم المتحدة للتجارة والتنمية (UNCTAD). وقد أسهم في هذا الارتفاع الحاد انتشار الإنترنت على نطاق أوسع، وزيادة استخدام الهواتف الذكية، ونمو منصات التسوق عبر الإنترنت مثل Trendyol وHepsiburada وN11.

شهدت المملكة المتحدة تحولًا أكبر. ففي 2015، مثّلت التجارة الإلكترونية نحو 12.5% من إجمالي مبيعات التجزئة. وارتفعت النسبة إلى 29.7% بحلول 2021، وتشير التوقعات لعام 2025 إلى أنها ستصل إلى 38.1%، بقيمة تتجاوز £152 مليار GBP. وكان للجائحة دور كبير في تسريع تبني التقنيات الرقمية، وأصبح كبار السن يشترون عبر الإنترنت بانتظام.

في United States، ارتفعت حصة التجارة الإلكترونية من إجمالي مبيعات التجزئة من 7.3% في 2015 إلى 16.4% في 2024، وفقًا لمكتب الإحصاء الأمريكي. وتواصل شركات كبرى مثل Amazon وWalmart وTarget الهيمنة على السوق، فيما تتكيف متاجر التجزئة الأكبر حجمًا عبر نماذج هجينة مثل التسوق عبر الإنترنت والاستلام من المتجر.

توضح هذه التحولات تغيرًا عالميًا في سلوك المستهلكين. وعلى الرغم من أن Turkey تتأخر بضع سنوات عن المملكة المتحدة وUnited States، فإنها تسير في الاتجاه نفسه. ويحل النهج الرقمي أولًا محل نموذج تجارة التجزئة التقليدي القائم على حركة الزوار والحضور الفعلي.

دراسة حالة: تحوّل الشوارع الرئيسية في London

في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، كانت الشوارع الرئيسية في London تعج بالحركة. لكن خلال السنوات الخمس عشرة الماضية، أُغلِق أكثر من 40% من وحدات البيع بالتجزئة في الطابق الأرضي بالشوارع الثانوية، أو أُعيد استخدامها كوحدات سكنية أو مقار لأعمال خدمية.

لا يرجع ذلك إلى انخفاض عدد السكان أو ضعف الطلب، بل إلى تغير عادات المستهلكين والنمو السريع للتجارة الإلكترونية. ووفقًا لمكتب الإحصاءات الوطنية في المملكة المتحدة (ONS)، لم تتجاوز حصة تجارة التجزئة عبر الإنترنت 2.8% من إجمالي المبيعات في 2006. وبحلول 2025، تخطت 35%.

انهارت سلاسل تجزئة بريطانية كبرى مثل Debenhams وHouse of Fraser وTopshop، أو قلّصت حضورها في الشوارع الرئيسية. واستجابت المجالس المحلية بإعادة تصنيف الوحدات التجارية الشاغرة لتصبح للاستخدام السكني. وفي أحياء مثل Croydon وWalthamstow وHammersmith، خضعت الشوارع الرئيسية لعمليات تجديد بهدف الانتقال من الاعتماد على تجارة التجزئة إلى نماذج متعددة الاستخدامات.

العقارات التجارية في الأسواق التقليدية

قد يظل الاستثمار في العقارات التجارية مجديًا في الأسواق الناشئة مثل India وPakistan وSouth Africa، حيث لا تزال عادات التسوق تقليدية، وحركة الزوار قوية، واستخدام التجارة الإلكترونية أقل. ففي India، لم تتجاوز حصة التجارة الإلكترونية 7% من مبيعات التجزئة في 2023، بينما كانت أقل من 3% في Pakistan، وفقًا لبيانات Statista وUNCTAD. وتختلف هذه الأرقام عن معدلات استخدام التجارة الإلكترونية التي تتجاوز 10% في الأسواق الأكثر تطورًا.

يتوافق المشهد التجاري في Turkey بدرجة أكبر مع النماذج الغربية. فاعتماد التجارة الإلكترونية وتحديث البنية التحتية واتجاهات سلوك المستهلكين في Turkey تشبه ما لوحظ في London وParis وNew York، لا في Mumbai أوKarachi أوJohannesburg.

تتضح هذه الأنماط، المتمثلة في تنامي هيمنة التجارة الإلكترونية وتراجع الشوارع التجارية الرئيسية، بصورة متزايدة في مدينة Istanbul الكبرى. وينبغي للمستثمرين المهتمين بالوحدات التجارية الصغيرة في Turkey إدراك أن معادلة المخاطر والعوائد لم تعد تبرر مثل هذه الاستثمارات.

هل الاستثمار في العقارات التجارية في Istanbul مجدٍ؟

يواجه المستثمرون الذين يفكرون في إنفاق ما بين $500,000 و$1 million USD تحديات متزايدة عند الاستثمار في متاجر الطابق الأرضي التقليدية على شوارع Istanbul:

- مساحتها أصغر من أن تستوعب تجارة التجزئة القائمة على التجارب، مثل متاجر العلامات التجارية الرئيسية أو المساحات المفاهيمية الفاخرة.

- لا تناسب الخدمات اللوجستية أو استخدام المستودعات، بسبب قيود المساحة، وصعوبة الوصول بوسائل النقل، وانخفاض ارتفاع الأسقف.

- تتزايد الوحدات الشاغرة أو غير المستغلة مع انتقال إنفاق المستهلكين إلى المنصات الإلكترونية.

بدلًا من ذلك، تكمن العوائد الحقيقية في القطاعات التي تدعم نمو الاقتصاد الرقمي والمنظومات اللوجستية وتمكّنهما:

- مستودعات الخدمات اللوجستية: مع الارتفاع الكبير في الطلب على التوصيل السريع، تحقق المرافق اللوجستية القريبة من الطرق السريعة والمطارات والموانئ البحرية أداءً أفضل من متاجر التجزئة التقليدية.

- وحدات التخزين في المناطق المحيطة: أدى ازدهار التجارة الإلكترونية إلى زيادة الطلب على مراكز التوزيع الإقليمية والمحاور القابلة للتكيّف والمجهزة ببنية تحتية للتحميل.

- مرافق توزيع التجزئة واسعة المساحة: تُعد المساحات المصممة لإدارة المخزون وتجهيز طلبات العملاء أساسية لعلامات التجزئة التي تنتقل إلى نماذج البيع عبر الإنترنت.

في Istanbul، يبلغ العائد الإيجاري حاليًا نحو 7.5% في المرافق اللوجستية الممتازة، متجاوزًا عوائد متاجر الشوارع التقليدية التي انخفضت إلى أقل من 5%. لكن دخول هذه القطاعات الواعدة يتطلب عادةً استثمارات بملايين الدولارات، ومعرفة بالسوق، وتخطيطًا طويل الأمد.

استراتيجيات الاستثمار طويل الأمد – تواصلوا معنا

في مشهد العقارات التركية سريع التطور اليوم، من الضروري الاستثمار برؤية مستقبلية بدلًا من التعلق بالماضي. إذا كنت تبحث عن عائد مرتفع على الاستثمار ونمو قوي في رأس المال، فإن الوحدات التجارية التقليدية المخصصة للبيع المباشر في Istanbul، ولا سيما تلك التي تبلغ قيمتها نحو $500,000 USD، أصبحت قديمة على نحو متزايد وغير قادرة على تلبية متطلبات اقتصاد يعتمد على الحلول الرقمية أولًا. ومع نمو التجارة الإلكترونية، يكمن مفتاح الاستثمار الناجح في اتباع استراتيجيات تستشرف المستقبل.

"المستقبل لمن لا يكتفون بالتعرف على المؤشرات المبكرة للتغيير، بل يتصرفون بحزم أيضًا ليضعوا أنفسهم في موقع متقدم. ففي سوق العقارات الديناميكي في Turkey، يُعد التوقيت والرؤية والتخطيط عوامل أساسية لتعظيم العوائد. تتخصص Property Turkey في مساعدة المستثمرين على اكتشاف الفرص الناشئة من خلال إرشادات مصممة وفق احتياجاتهم. إذا كنت جادًا بشأن تأمين مستقبلك المالي والاستفادة من المشهد المتطور في Turkey، فتواصل معنا لوضع استراتيجية مخصصة لك."

Cameron Deggin، الرئيس التنفيذي في Property Turkey

Cameron Deggin المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة Property Turkey

كاميرون ديغين هو المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة Property Turkey. عمل سابقًا في مجال التمويل وهو محاسب معتمد حاصل على شهادة FCCA، وقد أسس الشركة في عام 2001 بعد أن أدرك إمكانات تركيا الاستثمارية. وبفضل أكثر من عقدين من تحليل سوق العقارات التركي، يقدّم كاميرون المشورة بشكل منتظم للمستثمرين الدوليين، وتُنقل آراؤه في وسائل إعلام عالمية من بينها فايننشال تايمز وبي بي سي.

كاتب لـ 227 مقالات | |

عرض الملف الكامل للمؤلف →