Türkiye’nin Fon Sektöründeki Sarsıntı ve Reel Varlıkların Önemi

Türkiye’nin yatırım fonu sektörü, Pusula Portföy’de yaşanan itfa güçlüklerinin piyasanın bazı kesimlerinde daha geniş çaplı satışlara dönüşmesinin ardından Eylül 2026’da sert bir sınavdan geçti. Bunun yarattığı baskı Borsa Istanbul’a ulaştı, düzenleyici kurumların müdahalesine yol açtı ve bazı yatırım fonlarının yapısının daha yakından incelenmesini sağladı.

Yaşananlar, öncelikle belirli bir fon, yönetici ve likiditesi düşük hisse grubunu ilgilendiren bir likidite ve yoğunlaşma sorunuydu. Yatırımcılar açısından zamanında alınması gereken bir ders niteliği taşıyor. Bir yatırım kâğıt üzerinde likit görünebilir; ancak onu destekleyen varlıkları kısa sürede satmak zor olabilir. Çok sayıda yatırımcı aynı anda parasını çekmek istediğinde bu uyumsuzluk hızla görünür hâle gelebilir.

Bu durum, Property Turkey’nin neden istikrarlı biçimde gayrimenkule ve dikkatle yapılandırılmış gayrimenkul yatırımlarına odaklandığını da açıklıyor. Tapulu ve bağımsız olarak değerlenmiş bir varlık yatırım riskini ortadan kaldırmaz; ancak yatırımcılara sermayelerini bağlamadan önce inceleyebilecekleri, tanımlanabilir ve ölçülebilir bir varlık sunar.

Türkiye’nin Yatırım Fonu Piyasasında Ne Oldu?

Pusula Portföy’ün bazı yatırımcıların itfa taleplerini zamanında yerine getiremediğini açıklamasının ardından baskı 15-17 Eylül tarihleri arasında kamuoyuna yansıdı. Pusula, Tera Group’un düzenleyici kurum onayına tabi olmak üzere portföy yönetimi faaliyetleri dâhil Pusula Finans’ı satın almayı kabul ettiği daha geniş kapsamlı bir işlem önerisiyle bağlantılıydı.

İtfa taleplerinin karşılanamaması, Pusula’nın iflas ettiği anlamına gelmiyordu. Bu durum, bazı fonların paralarını talep eden yatırımcılara ödeme yapmak için yeterli nakdi yeterince hızlı sağlayamadığını gösteriyordu. Yatırımcılar, tek bir günde Türkiye yatırım fonlarından 1 milyar USD’ye kadar para çekti. Pusula’nın Ağustos sonu itibarıyla 13 milyar USD yönettiği, Pusula ile Tera’nın birlikte yönettiği tutarın ise yaklaşık 27 milyar USD olduğu bildirildi.

Para çekme talepleri, piyasa likiditesi görece sınırlı hisseleri elinde bulunduran fonlar üzerindeki baskıyı artırdı. Nakit bulmak zorunda kalan yöneticiler, daha likit varlıklar da dâhil olmak üzere ellerindeki pozisyonları satmak zorunda kaldı. Fiyatların düşmesi de daha fazla yatırımcıyı paylarını iade etmeye yöneltti. Böylece analistlerin “fon hücumu” olarak tanımladığı durum ortaya çıktı:

- Yatırımcılar fonla ilgili endişeye kapıldıktan sonra para çekme talebinde bulunur.

- Yönetici, bu itfa taleplerini karşılamak için nakit bulmak zorunda kalır.

- Likit olmayan varlıklar, daha düşük fiyatları kabul etmeden hızla satılamaz.

- Yönetici bunun yerine daha likit varlıkları satar.

- Satışlar hızlandıkça piyasa fiyatları düşer.

- Daha fazla yatırımcı endişelenir ve itfa talebinde bulunur.

- Bu döngü hem fon hem de genel piyasa üzerindeki baskıyı artırır.

BIST 100, 16 Eylül’de %5’ten fazla değer kaybederek piyasa genelinde devre kesiciyi tetikledi. Yetkililerin müdahalesinin ardından endeks ertesi gün %2,6 toparlandı; ancak hafta genelinde %6,9 düşüşte kaldı. Reuters, bunu endeksin 19 Mart 2025’ten bu yana en zayıf haftalık performansı olarak nitelendirdi.

Bankacılık endeksi 17 Eylül işlem seansında daha sonra %8 yükseldi. Bu, yatırımcıların belirli banka dışı yatırım fonlarındaki güçlüklerle Türkiye’nin genel bankacılık sisteminin sağlığını birbirinden ayırmaya başladığını gösteriyordu.

Düzenleyici Kurumlar Likidite Baskısına Nasıl Yanıt Verdi?

Sermaye Piyasası Kurulu (SPK), TEFAS üzerinden alım ve itfa işlemlerini yedi portföy yönetim şirketinin yönettiği fonlar için durdurarak yanıt verdi. Bu şirketler Tera, Pusula, Hedef, Atlas, A1, Pardus ve Bulls’tu.

TEFAS, Türkiye’nin elektronik fon işlem platformudur. Yatırımcıların, katılımcı finans kuruluşları aracılığıyla farklı portföy yönetim şirketlerinin işlem yapılmasına uygun fonlarını karşılaştırmasına ve bu fonlarda işlem yapmasına olanak tanır.

SPK ayrıca tasfiye edilmek üzere 130 fon belirledi. Önemli bir nokta olarak, karar adı belirtilen fonları kapsıyordu; bu fonları yöneten yedi şirketin faaliyetlerinin otomatik olarak sona erdirilmesi söz konusu değildi.

Tasfiye edilmek üzere belirlenen fonlar, yaklaşık 353.000 yatırımcı adına 891 milyar Türk Lirası, yani yaklaşık 21,4 milyar USD tutarında varlık bulunduruyordu. Bir fonun tasfiyesi normalde fonun kapatılmasını, varlıklarının satılmasını, yükümlülüklerinin ödenmesini ve kalan tutarın katılma payı sahiplerine dağıtılmasını içerir.

Piyasada başka yerlerdeki baskıyı azaltmak için SPK, kredili işlemlerde asgari özkaynak koruma oranını geçici olarak %35’ten %20’ye düşürdü. Aracı kurumlar, 2 Ekim’e kadar kendi risk politikaları doğrultusunda daha düşük oranı uygulayabildi.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası da repo fonlamasını 300 milyar Türk Lirasına çıkardı ve bankalar arası borçlanma limitlerini yükseltti. Bu adımlar kısa vadeli ilave likidite sağladı ve yatırım sektörünün bir bölümündeki güçlüklerin başka alanlarda baskı yaratması riskini azaltmaya yardımcı oldu.

Etkilenen Fonlar Neden Güçlük Yaşadı?

Doğrudan sorun yalnızca hisse fiyatlarının düşmesi değildi. Asıl zayıflık, yatırımcılara sunulan likidite ile fonların elindeki bazı varlıkların likiditesi arasındaki uyumsuzluktu.

Bir fon, yatırımcıların kısa bir süre içinde paylarını iade etmelerini talep etmelerine izin verebilir. Ancak portföyün önemli bir bölümü işlem hacmi düşük hisselerden oluşuyorsa yönetici, fiyatı etkilemeden bu pozisyonlardan yeterli miktarda satamayabilir.

Güçlükler, SPK’nın Ağustos 2026’da yürürlüğe koyduğu yeni kuralların ardından ortaya çıktı. Bu düzenlemeler portföy çeşitlendirme şartlarını güçlendirdi ve serbest fonların tek tek borsaya kote şirketlerde, özellikle halka açıklık oranı düşük olanlarda, ne ölçüde yatırım yapabileceğini sınırladı. Yapılan değişikliklerden bazıları şunlardı:

- Borsaya kote hisse senedi yatırımları, şirketlerin halka açıklık oranına bağlı limitlere tabi oldu.

- Tekil fonların, bir ihraççının halka açık işlem gören hisselerinin %2 ila %8’i arasında değişen oranlarda pay sahibi olmasına izin verildi.

- Aynı yönetici tarafından işletilen fonların toplamı için %4 ila %16 arasında değişen limitler getirildi.

- Bir fonun %5’inden fazlasını temsil eden menkul kıymet yatırımlarına toplu olarak sınırlama getirildi.

- Yöneticiler, yöneticiler kurulu üyeleri veya yatırımcılarla bağlantılı ihraççıların menkul kıymetlerine yapılan yatırımlar daha sıkı limitlere tabi oldu.

- Daha büyük yatırım kararları için ek onay ve belge şartı getirildi.

- Portföy yönetim şirketleri için personel ve sermaye şartları ağırlaştırıldı.

Bu kurallar çeşitlendirmeyi, kurumsal yönetimi ve yatırımcı korumasını iyileştirmek amacıyla tasarlanmıştı. Ancak işlem hacmi düşük hisselerde yoğun pozisyonları bulunan fonlar, yatırımcılar aynı anda itfa talep ederken portföylerini kurallara uygun hâle getirme zorluğuyla karşılaştı.

Fonların Reddedilmesi Değil, Düzenlemelerin Sınanması

SPK yoğunlaşma risklerini belirledi, daha sıkı kurallar getirdi, likidite baskısı arttığında işlemleri durdurdu ve etkilenen fonların tasfiye edilmesi için bir süreç oluşturdu. Ardından Merkez Bankası, münferit güçlüklerin yayılmasını önlemek amacıyla ilave likidite sağladı.

Etkili düzenlemeler bir yatırımın iyi performans göstereceğini veya bir fonun hiçbir zaman güçlük yaşamayacağını garanti edemez. Amaç; kurallar belirlemek, açıklama yapılmasını zorunlu kılmak, olası usulsüzlükleri soruşturmak ve sorunlar ortaya çıktığında düzenli bir müdahale sağlamaktır.

Küresel koşullar baskıyı bir katman daha artırdı. ABD Merkez Bankası, 16 Eylül’de hedef faiz aralığını 0,25 yüzde puan artırarak %3,75 ile %4 aralığına yükseltti. ABD’de faizlerin yükselmesi, dolar cinsinden varlıkları daha cazip hâle getirebilir ve finansman maliyetlerini artırıp uluslararası sermayeyi ABD’ye yönelmeye teşvik ederek gelişmekte olan piyasalar üzerinde baskı oluşturabilir.

Yurt içindeki fon itfalarının, küresel para politikalarının sıkılaşmasının ve piyasa sınıflandırmasına ilişkin soruların bir araya gelmesi, zamanlamayı özellikle hassas hâle getirdi. Bununla birlikte, Türkiye’nin finans otoritelerinin hızlı müdahalesi, fona özgü sorunun ülkenin daha geniş ekonomik programından ayrışmasına yardımcı oldu.

Gayrimenkul Destekli Yatırım Yapıları Neden Farklıdır?

Buradan çıkarılacak ders, yatırım yapısının onu destekleyen varlıkların niteliğiyle uyumlu olması gerektiğidir. Günlük likidite; nakit, devlet tahvilleri veya yoğun işlem gören hisselerden oluşan bir portföy için uygun olabilir. Ancak bir fon, piyasa fiyatını değiştirmeden kayda değer miktarlarda satılamayacak yoğunlaşmış pozisyonlar tutarken hızlı itfa sözü veriyorsa bu durum zorlaşır.

Gayrimenkul destekli yapılar farklı bir yaklaşım benimser. Gayrimenkul doğası gereği orta ve uzun vadeli bir varlıktır. Bu nedenle disiplinli bir yatırım yapısı, gayrimenkulün anında nakde çevrilebileceği izlenimini vermemelidir. İyi yapılandırılmış bir gayrimenkul yatırımı şunları sunmalıdır:

- Açıkça tanımlanmış mülkler veya geliştirme projeleri.

- Doğrulanabilir tapu ve mülkiyet kayıtları.

- Bağımsız profesyonel değerlemeler.

- Tanımlanmış yatırım ve çıkış dönemleri.

- Geliştirme, imar planlaması ve inşaat hakkında ayrıntılı bilgiler.

- Şeffaf ücretler ve yönetim sorumlulukları.

- Likiditeye ilişkin gerçekçi beklentiler.

- Varlık ve proje hakkında düzenli raporlama.

- İnşaat, piyasa ve çıkış risklerinin açık bir açıklaması.

Fiziksel bir varlığın değeri, sınırlı sayıdaki günlük işlemlerle oluşan bir hisse fiyatına bağlı değildir. Varlığın değeri yine de yükselebilir veya düşebilir; ancak yatırımcılar konumunu, hukuki durumunu, geliştirme potansiyelini, emsal satışları ve beklenen talebi inceleyebilir.

Funding Turkey’nin Konumu

Funding Turkey’nin Pusula, Tera veya Eylül ayındaki müdahalede adı geçen diğer portföy yöneticilerinde herhangi bir yatırımı bulunmuyor. Yatırım yaklaşımı, işlem hacmi düşük Borsa Istanbul hisselerinde yoğun alım satım yapmak yerine gayrimenkul ve gayrimenkulle bağlantılı projelere odaklanıyor.

Yapı, SPK lisanslı bir çerçevede faaliyet gösteriyor ve tapulu, bağımsız olarak değerlenmiş gayrimenkullerle destekleniyor. Yatırımcılara, uzun vadeli gayrimenkul varlıklarının her gün talep üzerine nakde çevrilebileceğine dair gerçekçi olmayan bir taahhütte bulunulmuyor.

Gayrimenkul destekli bir yatırım, yatırımcı sermayesinin vadesini destekleyici mülklerin satın alınması, geliştirilmesi, yönetilmesi ve elden çıkarılması için gereken süreyle uyumlu hâle getirebilir. Funding Turkey’nin yaklaşımı birkaç temel ilkeye dayanıyor:

- Sermaye, tanımlanabilir gayrimenkullerle bağlantılıdır.

- Mülkiyet ve tapu bilgileri hukuken doğrulanabilir.

- Varlıklar bağımsız olarak değerlenir.

- Yatırım dönemleri, temel alınan projeyle uyumludur.

- Likidite beklentileri önceden belirlenir.

- Yatırımcılar strateji ve ilişkili riskler hakkında bilgilendirilir.

- Fon, Türkiye’nin düzenlemeye tabi sermaye piyasası çerçevesinde faaliyet gösterir.

Bu özellikler hiçbir yatırımı riskten muaf hâle getirmez. Ancak yatırımcıların yoğunlaşmış ve görece likit olmayan borsaya kote hisseler tutan fonlardan hızla nakde erişmeyi beklediği Eylül ayında ortaya çıkan özel uyumsuzluğun önüne geçer.

Property Turkey için yol gösterici ilke basitliğini koruyor: Yatırım kararları varlıkla, varlığın hukuki durumuyla, bağımsız olarak belirlenmiş değeriyle ve getiri sağlayabileceği gerçekçi yöntemle başlamalıdır.

Piyasalar saniyeler içinde değişebilir. Özenle seçilmiş bir mülk bu tür bir likidite vaat edemez; ancak farklı bir şey sunar: tanımlanabilir bir varlık, belirli bir strateji ve herkesin aynı anda çıkış yapabileceği varsayımı yerine uzun vadeli değer etrafında tasarlanmış bir yapı.

Sıkça Sorulan Sorular: Bu Durum Funding Turkey’yi Etkiliyor mu?

S: Funding Turkey son dönemdeki yatırım fonu müdahalesinden etkilendi mi?

C: Hayır. Funding Turkey’nin Pusula, Tera veya Eylül ayındaki müdahalede adı geçen diğer portföy yöneticilerinde herhangi bir yatırımı bulunmuyor. Stratejisi, tapulu gayrimenkullere ve gayrimenkulle bağlantılı projelere dayanıyor.

S: Funding Turkey aynı türden bir likidite sorunuyla karşılaşabilir mi?

C: Funding Turkey, doğası gereği daha uzun süre elde tutulan varlıklar için günlük itfa taahhüdünde bulunmuyor. Yatırımcı sermayesi; temel gayrimenkullerin satın alınması, geliştirilmesi, yönetilmesi ve elden çıkarılması için gereken süreyle uyumlu hâle getiriliyor.

S: Funding Turkey aracılığıyla yapılan yatırımlar neyle destekleniyor?

C: Funding Turkey yatırımları, tanımlanabilir gayrimenkuller ve gayrimenkulle bağlantılı projelerle ilişkilidir. Destekleyici varlıkların tapu kayıtları hukuken doğrulanabilir ve bu varlıklar bağımsız olarak değerlenir.

S: Funding Turkey SPK tarafından düzenleniyor mu?

C: Funding Turkey, SPK lisanslı ve denetime tabi bir çerçevede faaliyet gösteriyor. Bu, yatırım yapısının sermaye piyasası kurallarına, raporlama şartlarına ve profesyonel denetime tabi olduğu anlamına gelir.

S: Gayrimenkule yatırım yapmak tüm yatırım risklerini ortadan kaldırır mı?

C: Hiçbir yatırım tamamen risksiz değildir. Gayrimenkul değerleri değişebilir, inşaat gecikebilir ve çıkış beklenenden uzun sürebilir. Funding Turkey; belirlenmiş yatırım dönemleri, bağımsız değerlemeler ve gerçekçi likidite beklentileri içeren şeffaf, varlık destekli bir yapı sunar.

Cameron Deggin Kurucu ve CEO, Property Turkey

Cameron Deggin, Property Turkey'in Kurucusu ve CEO'sudur. A former finance professional and FCCA-qualified accountant, he founded the company in 2001 after recognising Turkey’s investment potential. Yirmi yılı aşkın bir süredir Türk gayrimenkullerini analiz eden Cameron, düzenli olarak uluslararası yatırımcılara danışmanlık yapıyor ve Financial Times ve BBC gibi medya kuruluşlarından alıntılar yapıyor.

Yazar: 1,037 makale | |

View full author profile →