Перестройка фондового сектора Турции и аргументы в пользу реальных активов

Сектор инвестиционных фондов Турции подвергся серьёзному испытанию в сентябре 2026 года: проблемы с погашением паёв в Pusula Portföy привели к более масштабным распродажам в отдельных сегментах рынка. Давление затронуло Borsa Istanbul, побудило регуляторов вмешаться и привлекло повышенное внимание к структуре некоторых инвестиционных фондов.

В первую очередь речь шла о проблеме ликвидности и концентрации активов в определённой группе фондов, управляющих компаний и низколиквидных акций. Для инвесторов это своевременный урок: инвестиция может выглядеть ликвидной на бумаге, хотя активы, обеспечивающие её, трудно быстро продать. Когда слишком много инвесторов одновременно запрашивают возврат средств, это несоответствие может быстро проявиться.

Это также объясняет, почему Property Turkey неизменно сосредоточена на недвижимости и тщательно структурированных инвестициях, связанных с недвижимостью. Наличие объекта с оформленным правом собственности и независимой оценкой не устраняет инвестиционный риск, но даёт инвесторам конкретный, поддающийся оценке актив, который можно изучить до вложения капитала.

Что произошло на рынке инвестиционных фондов Турции?

Ситуация стала публичной в период с 15 по 17 сентября, после того как Pusula Portföy сообщила, что не может своевременно выполнить некоторые заявки инвесторов на погашение паёв. Pusula была связана с более масштабной планируемой сделкой: Tera Group договорилась о приобретении Pusula Finans, включая подразделение по управлению портфелями, при условии одобрения регулятора.

Задержки с погашением паёв не означали, что Pusula обанкротилась. Они показали, что некоторые фонды не могли достаточно быстро получить наличные, чтобы удовлетворить инвесторов, запрашивавших возврат средств. За один день инвесторы вывели из турецких инвестиционных фондов до 1 млрд долларов США. По сообщениям, к концу августа под управлением Pusula находились активы на 13 млрд долларов США, а совокупный объём активов под управлением Pusula и Tera составлял около 27 млрд долларов США.

Вывод средств усилил давление на фонды, владевшие акциями с относительно низкой рыночной ликвидностью. Управляющим, которым требовались деньги, приходилось продавать имевшиеся позиции, в том числе более ликвидные активы, а падение цен побуждало новых инвесторов погашать паи. Так сложились условия для ситуации, которую аналитики назвали «набегом на фонд»:

- Инвесторы запрашивают вывод средств, обеспокоившись состоянием фонда.

- Управляющему нужны наличные, чтобы выполнить заявки на погашение паёв.

- Неликвидные активы нельзя быстро продать без существенного снижения цены.

- Вместо них управляющий продаёт более ликвидные активы.

- По мере ускорения распродаж рыночные цены снижаются.

- Всё больше инвесторов начинают беспокоиться и подают заявки на погашение паёв.

- Этот цикл усиливает давление и на фонд, и на рынок в целом.

16 сентября индекс BIST 100 упал более чем на 5%, что привело к срабатыванию общерыночного механизма приостановки торгов. К следующему дню, после вмешательства властей, индекс восстановился на 2,6%, хотя за неделю в целом он всё ещё снизился на 6,9%. Reuters назвал это худшим недельным результатом индекса с 19 марта 2025 года.

В ходе торговой сессии 17 сентября банковский индекс впоследствии вырос на 8%. Это свидетельствовало о том, что инвесторы начали отделять трудности отдельных небанковских инвестиционных фондов от общего состояния банковской системы Турции.

Как регуляторы отреагировали на давление на ликвидность

Совет по рынкам капитала Турции, известный как SPK, отреагировал, приостановив покупку и погашение паёв через TEFAS в фондах под управлением семи компаний по управлению портфелями: Tera, Pusula, Hedef, Atlas, A1, Pardus и Bulls.

TEFAS — электронная платформа для торговли фондами в Турции. Она позволяет инвесторам сравнивать и приобретать паи соответствующих требованиям фондов разных управляющих компаний через участвующие финансовые учреждения.

SPK также определил 130 фондов, подлежащих ликвидации. Важно, что распоряжение касалось указанных фондов и не означало автоматического закрытия семи управляющих ими компаний.

В фондах, определённых для ликвидации, находилось 891 млрд турецких лир, что эквивалентно примерно 21,4 млрд долларов США, принадлежащих около 353 000 инвесторов. Ликвидация фонда обычно предполагает его закрытие, продажу активов, погашение обязательств и распределение оставшихся средств между владельцами паёв.

Чтобы снизить давление на другие сегменты рынка, SPK временно уменьшил минимальное требование к поддержанию собственного капитала при маржинальной торговле с 35% до 20%. Брокерские компании могли применять пониженный уровень в соответствии с собственной политикой управления рисками до 2 октября.

Центральный банк Турецкой Республики также увеличил объём финансирования репо до 300 млрд турецких лир и повысил лимиты межбанковских заимствований. Это обеспечило дополнительную краткосрочную ликвидность и помогло уменьшить риск распространения трудностей в одном сегменте инвестиционного сектора на другие.

Почему у затронутых фондов возникли трудности?

Непосредственная проблема заключалась не просто в падении цен на акции. Слабым местом стало несоответствие между ликвидностью, предлагаемой инвесторам, и ликвидностью некоторых активов внутри фондов.

Фонд может позволять инвесторам запрашивать погашение паёв в течение короткого срока. Однако если значительная доля его портфеля состоит из акций, которыми торгуют в небольших объёмах, управляющий может не суметь продать достаточное количество этих бумаг, не повлияв на их цену.

Трудности возникли после введения в августе 2026 года новых правил SPK. Эти положения ужесточили требования к диверсификации портфелей и ограничили долю свободных фондов, которую можно вкладывать в отдельные публичные компании, особенно в компании с небольшим количеством акций в свободном обращении. В числе изменений:

- Для долей в акциях публичных компаний установили ограничения, зависящие от доли акций в свободном обращении.

- Для отдельных фондов ввели лимиты владения в диапазоне от 2% до 8% акций эмитента, находящихся в свободном обращении.

- Для совокупных активов фондов под управлением одной компании установили лимиты в диапазоне от 4% до 16%.

- Совокупный объём вложений в ценные бумаги, на которые приходится более 5% фонда, был ограничен.

- Для вложений в бумаги эмитентов, связанных с управляющими, руководителями или инвесторами, ввели более строгие ограничения.

- Для принятия крупных инвестиционных решений потребовались дополнительные согласования и документация.

- Для компаний по управлению портфелями ужесточили требования к персоналу и капиталу.

Эти правила были призваны улучшить диверсификацию, корпоративное управление и защиту инвесторов. Однако фондам с высокой концентрацией средств в низколиквидных акциях пришлось приводить портфели в соответствие с новыми требованиями одновременно с тем, как инвесторы запрашивали погашение паёв.

Испытание для регулирования, а не отказ от фондов

SPK выявил риски концентрации, ввёл более строгие правила, приостановил операции при усилении давления на ликвидность и установил порядок прекращения работы затронутых фондов. Затем Центральный банк предоставил дополнительную ликвидность, чтобы предотвратить распространение локальных трудностей.

Эффективное регулирование не может гарантировать, что инвестиция будет успешной или что фонд никогда не столкнётся с трудностями. Его задача — устанавливать правила, требовать раскрытия информации, расследовать возможные нарушения и обеспечивать упорядоченное реагирование на возникающие проблемы.

Дополнительное давление создали и глобальные условия. 16 сентября Федеральная резервная система США повысила целевой диапазон процентных ставок на 0,25 процентного пункта — до 3,75–4%. Более высокие ставки в США могут сделать активы в долларах привлекательнее и усилить давление на развивающиеся рынки, повышая стоимость финансирования и побуждая международный капитал перемещаться в Соединённые Штаты.

Сочетание внутренних заявок на погашение паёв, ужесточения глобальных денежно-кредитных условий и вопросов о классификации рынка сделало этот момент особенно чувствительным. Однако оперативная реакция финансовых властей Турции помогла отделить проблему отдельных фондов от более широкой экономической программы страны.

Чем отличаются инвестиционные структуры, обеспеченные недвижимостью

Главный вывод состоит в том, что структура инвестиции должна соответствовать характеру обеспечивающих её активов. Ежедневная ликвидность может быть уместна для портфеля, состоящего из денежных средств, государственных ценных бумаг или активно торгуемых акций. Но она становится проблемой, когда фонд обещает быстрое погашение паёв, одновременно удерживая концентрированные позиции, которые нельзя продать в значительном объёме без влияния на рынок.

Структуры, обеспеченные недвижимостью, устроены иначе. Недвижимость по своей природе является активом со средне- или долгосрочным горизонтом, поэтому дисциплинированная инвестиционная структура не должна создавать впечатление, что её можно мгновенно превратить в наличные. Грамотно организованная инвестиция в недвижимость должна предусматривать:

- Чётко определённые объекты недвижимости или проекты застройки.

- Проверяемые записи о праве собственности и владении.

- Независимую профессиональную оценку.

- Установленные сроки инвестирования и выхода из проекта.

- Подробную информацию о застройке, планировании и строительстве.

- Прозрачные комиссии и обязанности управляющей стороны.

- Реалистичные ожидания относительно ликвидности.

- Регулярную отчётность об активе и проекте.

- Чёткое объяснение строительных, рыночных рисков и рисков выхода из проекта.

Физический актив не зависит от котировки акций, сформированной небольшим числом ежедневных сделок. Его стоимость всё равно может расти или падать, однако инвесторы могут изучить его местоположение, правовой статус, потенциал развития, сопоставимые цены продаж и ожидаемый спрос.

Положение Funding Turkey

Funding Turkey не имеет вложений в Pusula, Tera и другие компании по управлению портфелями, названные в ходе сентябрьского вмешательства. Его инвестиционный подход сосредоточен на недвижимости и связанных с ней проектах, а не на концентрированных сделках с низколиквидными акциями Borsa Istanbul.

Структура действует в рамках лицензирования SPK и обеспечена недвижимостью с оформленным правом собственности, прошедшей независимую оценку. Инвесторам не обещают нереалистичную возможность ежедневно погашать паи по долгосрочным активам недвижимости по требованию.

Инвестиция, обеспеченная недвижимостью, может согласовать срок вложения капитала инвесторов со временем, необходимым для приобретения, развития, управления и продажи объектов недвижимости. Подход Funding Turkey основан на нескольких ключевых принципах:

- Капитал связан с конкретными объектами недвижимости.

- Право собственности на недвижимость и соответствующие документы можно проверить юридически.

- Активы проходят независимую оценку.

- Сроки инвестирования соответствуют срокам реализации проекта.

- Ожидания по ликвидности определяются заранее.

- Инвесторы получают информацию о стратегии и связанных с ней рисках.

- Фонд работает в рамках регулируемого рынка капитала Турции.

Это не означает, что какая-либо инвестиция полностью защищена от риска. Однако такой подход позволяет избежать конкретного несоответствия, выявленного в сентябре: инвесторы ожидали быстрого доступа к наличным средствам от фондов, владевших концентрированными и сравнительно низколиквидными акциями публичных компаний.

Для Property Turkey основной принцип остаётся простым: инвестиционные решения следует начинать с изучения актива, его правового статуса, независимой оценки стоимости и реалистичного способа получения дохода.

Рынки могут меняться за секунды. Тщательно выбранная недвижимость не может обещать такую ликвидность, но предлагает другое: конкретный актив, чёткую стратегию и структуру, рассчитанную на долгосрочную стоимость, а не на предположение, что все смогут одновременно выйти из инвестиции.

Часто задаваемые вопросы: затронет ли это Funding Turkey?

В: Затронули ли Funding Turkey недавние меры в отношении инвестиционных фондов?

О: Нет. Funding Turkey не имеет вложений в Pusula, Tera и другие компании по управлению портфелями, названные в ходе сентябрьского вмешательства. Его стратегия основана на недвижимости с оформленным правом собственности и проектах, связанных с недвижимостью.

В: Может ли Funding Turkey столкнуться с такой же проблемой ликвидности?

О: Funding Turkey не обещает ежедневного погашения паёв по активам, которые по своей природе рассчитаны на более длительный инвестиционный период. Срок вложения капитала инвесторов согласован со временем, необходимым для приобретения, развития, управления и продажи базовых объектов недвижимости.

В: Чем обеспечены инвестиции через Funding Turkey?

О: Инвестиции Funding Turkey связаны с конкретной недвижимостью и проектами в сфере недвижимости. Записи о праве собственности на обеспечивающие их активы можно проверить юридически; активы также проходят независимую оценку.

В: Регулируется ли деятельность Funding Turkey со стороны SPK?

О: Funding Turkey действует в рамках лицензирования и регулирования SPK. Это означает, что структура инвестиций подчиняется правилам рынка капитала, требованиям к отчётности и профессиональному надзору.

В: Устраняют ли инвестиции в недвижимость все инвестиционные риски?

О: Инвестиций, полностью лишённых риска, не бывает. Стоимость недвижимости может меняться, строительство может задержаться, а выход из проекта может занять больше времени, чем ожидалось. Funding Turkey предлагает прозрачную структуру, обеспеченную активами, с установленными сроками инвестирования, независимой оценкой и реалистичными ожиданиями по ликвидности.

Cameron Deggin Основатель и генеральный директор Property Turkey

Кэмерон Деггин — основатель и генеральный директор Property Turkey. Бывший финансовый специалист и бухгалтер с квалификацией FCCA, он основал компанию в 2001 году, увидев инвестиционный потенциал Турции. Имея более двух десятилетий опыта анализа турецкого рынка недвижимости, Кэмерон регулярно консультирует международных инвесторов, а его комментарии публикуются в таких СМИ, как Financial Times и BBC.

Автор 1,037 статей | |

Посмотреть полный профиль автора →