-
Ev Gerçek Danışmanlığın
- Gayrimenkul Satın Al
- Türk Vatandaşlığı
- Türkiye Hakkında
- Alıcı Rehberi
- Hakkımızda
- Bize Ulaşın
- Property Turkey TV
Bir yabancı olarak yatırım yapmayı düşündüğünüzde tanımadığınız bir piyasaya yaklaşmak biraz zorlayıcı olabilir. Diyelim ki ödevinizi yaptınız. Türkiye'nin yatırım için iyi bir aday olduğunu anlayarak bu siteye ulaştınız. Gelişmekte olan bir piyasa olarak yabancı gözünde oldukça çekici görünüyor. Uygun bir döviz kuru, Akdeniz, Ege, Marmara ve Karadeniz'e yakınlığı var. Bunların her biri kendi başına çok arzu edilir. Ancak Türkiye'nin sahil bölgelerinin yabancı yatırımcılar için başlangıç noktası olarak en kolay yerler olmadığını söylemek doğru olur.
Muhtemelen büyük modern şehirlerin gayrimenkul piyasalarına çok daha alışkınsınız. Türkiye, dünyanın en büyük şehirlerinden birine ev sahipliği yapmaktadır. Tarih ve kültürel çeşitlilik bakımından eşsiz bir şehir. O şehir İstanbul. Buraya kadar geldiyseniz, Property Turkey olarak sizi son noktaya, yani İstanbul'da karlı bir deneyime götürelim. Bu yazıda İstanbul pazarındaki dikkate almanız gereken en karlı segmentlerden bazılarına göz atalım.
Tekne, uçak, tren veya otomobilden yeni inmiş, yabancı bir yatırımcı olarak piyasadaki en büyük segment tarafından karşılanmaya hazırlıklı olmalısınız. Bu yatırım temasına "Büyük Markalı Kompleksler" adını veriyoruz. Bu segment, yabancı yatırım piyasasında en çok yatırım yapılan alan. Faydaları açık. Bilinmeyen bir piyasaya girdiğinizde, doğal ilk adım tanıdık bir simgeyi aramak, yönünüzü belirlemektir.
Bu, geliştiricilerin global olarak tanınan markaları şeklinde gerçekleşir. Yabancıların yaklaşık %60'ı, 500'den fazla birimden oluşan büyük ölçekli kompleksler inşa eden bu geliştiricilere yatırım yapar. Genellikle lüks konut daireleridir. Bulması kolaydır ve erişimleri çok rahattır. Ana dilinizi konuşurlar, birçok temsilcileri ve pazarlama materyalleri vardır. Bu segment önde, göz önünde yer alır. Property Turkey olarak biz de sizi bu riskten kaçınan projelerden birine yönlendirebiliriz. Getiri oranı sizin için bile uygun olabilir ve tüm hedeflerinize ve ihtiyaçlarınıza uyabilir.
Ancak bu tematik yaklaşımın dezavantajları oldukça sınırlayıcıdır. Siz, eğitimsiz bir yabancı yatırımcı olarak, algılanan marka kalitesi ve yatırım koruması için prim ödersiniz. Bu da yerli Türk muadillerine kıyasla daha düşük getiri ile sonuçlanır. Bu beklenen bir sonuç olabilir diye düşünebilirsiniz. Ama Türkiye'de, yabancı bir yatırımcı olarak, piyasadaki tüm mülk ve fiyat noktalarına erişiminiz vardır. Yani, aynı oyun alanında yerel Türk vatandaşları ile eşit şartlarda oyuna başlarsınız. Hangi tür mülkleri satın alabileceğinize ya da bu mülklerin nerede bulunduğuna dair bir kısıtlama yoktur. Bu makalede ve piyasadaki onlarca yıllık deneyimimizle perdeyi aralamak ve İstanbul'un sunduğu geniş fırsat potansiyelini tam olarak değerlendirmek için birkaç alternatif yaklaşımı ortaya koymayı umuyoruz.
- Butik Projeler
- Kentsel Dönüşüm Alanları
- İkinci El Mülkler
Özellikle merkezi konumlardaki butik projeler çok, çok iyi yatırım getirisi sağlar. Bazı durumlarda, göz alıcı, büyük ölçekli, yüksek pazarlamalı komplekslerden katbekat daha fazla. Butik projelerde geliştiriciler genellikle projeyi pazarlama konusunda o kadar yetenekli değiller. Bu nedenle yabancılara olan erişimleri otomatik olarak azalır. Yatırımcılar, anlaşılabilir bir şekilde, daha küçük projelere temkinli yaklaşır. Bu projeler güvenilir görülmez ve küresel olarak tanınan markalar tarafından geliştirilen projelerde algılanan risk çok daha düşüktür. Ama diğer taraftan, büyük projelerin satış ofisleri genellikle yüzeysel güvence sağlayan süslemeler, gösterişler ve diğer yatırımcı oyunlarına sahiptir. Bu algı her zaman gerçeklerle örtüşür mü? Property Turkey şöyle der: "Durum böyle değil." Ancak Property Turkey deneyimine göre, piyasada gerçek kalitede küçük ölçekli projeler vardır.
Bu tip uygun projeler neden mevcuttur? Yerel Türk piyasası zor durumda. Yüksek faiz, yüksek enflasyon ve para biriminin değer kaybı iç piyasayı yavaşlattı. Küçük geliştiriciler bu etkilerin yankılarını ilk hissedenler oldu. Bu yerel ekonomik ortamda, butik projeler merkezi konumlarda, aksi halde daha dikkatli yerli katılımcılar tarafından hızla kapılacak şekilde yabancı yatırımcılara sunulmaktadır. Bu mücevherler büyük markalı komplekslerden daha yüksek getiri sunar.
Burada 20-100 arasında birim sayısına sahip, merkezi konumdaki ilçelerdeki projelere bakıyoruz. Bu projelerin konumu, büyüklüğü ve fiyat profilleri, genişleyen şehrin dış mahallelerindeki büyük ölçekli projelerin cazibesinden çok daha ağır basabilir.
Peki, bu fırsatları ana yol dışındaki bölgelerde nerede bulabilirsiniz? Bu yaklaşım İstanbul pazarının tarihinin daha derin katmanlarını gerektirir. 1999 depreminden sonra, İstanbul ilçe ilçe kentsel dönüşüm sürecinden geçerek daha yüksek standartlarda yapılaşma ve iyileştirilmiş şehir planlaması sağlanmaktadır. Bu, hükümet tarafından hızla onaylanan, merkezi konumdaki ve yer seviyesinden katılabileceğiniz projeler anlamına gelir. Deneyimlerimize göre bunlar genellikle daha ödüllendiricidir ve büyük ölçekli projelerle karşılaştırıldığında daha avantajlıdır. Ancak bunlar normal yabancı dostu ilçelerin dışındaki alanlarda kapsam gerektirir, çünkü Türk gayrimenkul piyasasının %90'ından fazlası hala Türk alıcılardan oluşmaktadır. Küresel olarak tanınan bir markaya sahip olduğunuzu düşünerek projenizin çok likit olduğunu varsayabilirsiniz. Ama aslında Asya Yakası'na bir gezi yapın, daha çok yerel İstanbulluların yaşadığı ve Türk alıcı havuzunun daha derin olduğu daha küçük ölçeklerde yenilenmiş alanlar bulacaksınız.
İstanbul'da teslimat riski düşük, güvenilir ve kaliteli fırsatları nasıl bulabilirsiniz? Burada Türkçe bilmediğinizi varsayacağız. Geniş bir ağa ve sahada çok sayıda bağlantıya ihtiyacınız olacak; taşın altını bırakmayacaksınız. Bir veya birkaç ajan tek başına bu butik projeleri portföylerinde tutmazlar. Ama Property Turkey, bugün çirkin ördek yavrularını yatırabileceğiniz ve yarın kuğu olacak projelere yatırım yapmanız için kaynaklara sahiptir. Bölgenin geleceğine dair potansiyeli 20 yıldan 3-5 yıla daraltın. İstanbul'un nasıl yana, yukarı, ileri hareket ettiğini, şehirdeki değişimin yolunu ve hızını biliyorsanız avantajdasınız. Kentsel dönüşüm alanları arasındaki farkları değerlendirebileceksiniz.
Bölge ne kadar hızlı yenilenecek? Bu iki faktöre bağlı: belediyedeki dönüşüm kuralları ve yönetmelikleri. Kazmayı ne kadar hızlı başlatabilir, bina inşaatını ne kadar hızlı bitirebilir ve tapuyu satış için ne kadar hızla teslim edebilirsiniz. Dönüşümün paydaşları kimler? Geliştiriciyseniz, mevcut sakinlerle ilişkiler kurmanız gerekiyorsa, zaman çizelgesi genellikle uzar. Buna karşılık, bölgede çok daha az paydaş olan alanlar vardır. Hatta bu bakış açısından, sanayi veya ticaret bölgeleri daha iyidir. Projeler için gereken alanı açmak kaç sözleşme müzakeresi gerektirecek? Bu örnekte, bir geliştirici tek bir şirketle sözleşme yaparak toplam tahsisi elde edebilir veya yüzlerce küçük konut sahibi ile ayrı ayrı sözleşmeler yapabilir.
Bu farkları bilmek ve değerli fırsatları önermek bizim işimiz. Bu projelerin keşfini kolaylaştırmak için danışmanlık ve rehberlik hizmetleri sunmaktayız.
İstanbul'un Asya Yakası'nda Kartal ilçesinde bazı tarihi ticari fabrikaların konut alanına dönüştüğünü keşfettik. Parselin yanında bir dere boyunca fabrikalar var. Müşterilerimizden biri Kartal'daki butik projeden bir birim satın almayı düşünüyordu. Sordu ki, “Birimlerin çoğu plana benziyor. Hangi birim satın alınmalı? Deniz manzaralı mı olmalı?” Bu sorunun cevabı sizi şaşırtabilir. Projedeki en iyi yatırım, aslında bu sanayi fabrikalarına bakan birinci kattaki birimdi. Çünkü dönüşüm bölgesinde, üç yıllık süreçte, bu fabrikaların yıkılması planlanmaktadır. Yatırımcımız proje için en düşük giriş fiyatlarından birinde alım yapacak ve maksimum getiride satabilecek.
Bugünün çirkin ördek yavrularından yılmayın. Aksine, onları arayın. Çünkü İstanbul gibi büyük, modern ve gelişen bir şehirde, bu bölgeler yenilenecek ve gelecekte değerleri artacaktır.
Son segment, yeterli sermaye değer artışı elde etmiş ve potansiyel olarak piyasa fiyatının altında olmak üzere çıkış yapmaya hazır yatırımcılar tarafından alınan mülkleri kapsar. Bunlar, özel sahiplerle yapılan pazarlıklara bağlı olarak değişen risk taşıyan daha kişisel ilişkilerdir. Ancak sağlam bir anlaşma sağlarsanız, değerli bir çıkış stratejisi sunabilir, yeni yatırımcı olarak sizin için uygun fiyatlı bir giriş ve satıcı için değerli bir çıkış olabilir. Yabancı yatırımcı olarak geliştiricilerle çalışmak bazen çok daha kolaydır.
Ancak güçlü bir destekçiniz varsa, yerel özel satıcılarla bağlantı kurabilir ve İstanbul gayrimenkul piyasasına güzel bir giriş yakalayabilirsiniz. Birçok yabancı alıcı, satıcıların öngörülemezliği nedeniyle bu tür anlaşmalardan kaçınır. Ama Property Turkey, ikinci el piyasadaki birçok fırsatın kalbine gerçekten inanır. Onlar ortaya çıktığında sizler için burada mükemmel bir fırsat bulabilmek adına, on yıllar boyunca sektörde kurduğumuz değerli ağımızı yabancı alıcılara açıyoruz.
Dördüncü bonus tema Property Turkey tarafından şu anda geliştirilmekte. Türk gayrimenkul piyasasına giriş ve çıkış kolaylığını daha da artırmak için yeni ve heyecan verici yollar arıyoruz; Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı gibi hususlar da dahil. Gelecek girişimlerinizde bizimle kalın ve Türkiye'ye hoş geldiniz!
Kurucu ve CEO, Property Turkey
Istanbul 
2 
2 
X