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投资伊斯坦布尔房地产的最佳细分市场


作为一个外国人,在寻求投资时,接近一个陌生的市场可能有点令人生畏。比方说,你已经做了功课。你已经到达这个网站,了解到土耳其看起来是一个很好的投资候选国。作为一个新兴市场,它看起来对外国的眼睛相当有吸引力。它有一个有利的汇率,靠近地中海、爱琴海、马尔马拉海和黑海。所有这些在其本身的权利中都是非常理想的。但可以说,土耳其的沿海地区对外国投资者来说并不是最适合初学者的进入点。

你很可能更习惯于大型现代化城市的房地产市场。土耳其恰好是世界上最大城市之一的所在地。一个在历史和文化多样性方面无可比拟的城市。这座城市就是伊斯坦布尔。如果你已经走到了这一步,那么让我们,在蔚蓝土耳其房地产公司,带你进入你的最终目的地的最后一英里。这个目的地就是在伊斯坦布尔的盈利体验。在这篇文章中,让我们来看看伊斯坦布尔市场的一些最有利可图的部分,你需要考虑在你的到来。

刚下船,或飞机,或火车,或汽车,作为一个外国投资者,你应该准备好迎接市场的最大部分。我们将这个投资主题命名为:"大型品牌综合体"。这一部分是外国投资市场中投资最多的领域。其好处是显而易见的。来到一个未知的市场,第一步自然是寻找一个熟悉的地标,以确定自己的方向。
伊斯坦布尔的精品项目

这是以全球公认的开发商的形式出现的。大约60%的外国公民会在这些开发商那里投资,他们会建造大规模的建筑群,包括500多个单元。它们通常是豪华的住宅公寓。他们很容易找到,也很容易联系到。他们讲你的母语,他们有许多可用的代理和市场销售材料。这一部分人存在于队伍的最前面,在众目睽睽之下。在Property Turkey,我们也可以带领你找到这些规避风险的项目之一。回报率甚至可能是你同意的,符合你所有的目标和需求。

但是,就这种主题方式的弊端而言,它的局限性很大。你,作为一个没有受过教育的外国投资者,将倾向于为感知的品牌质量和投资保护支付溢价。这将表现为与土耳其当地同行相比,回报率较低。你可以认为这是一个预期的结果。在土耳其,作为一个外国投资者,你可以接触到市场上所有的房产和价格点。这就是说,你和土耳其当地人一样,是在平等的环境中进入游戏的。在允许购买什么类型的房产或这些房产的位置方面,没有任何限制。在这篇文章中,通过我们在这个市场上几十年的经验,我们希望拉开帷幕,揭示一些替代方法,以充分挖掘伊斯坦布尔提供的巨大机会的潜力。


强调的三个主题部分是:

- 精品项目

- 城市复兴区

- 转售物业


精品项目 

精品项目,尤其是位于黄金地段的项目,具有非常好的投资回报。在某些情况下,比那些华而不实的、大规模的、高度市场化的综合项目的投资回报要高得多。当涉及到精品项目时,开发商通常在营销项目方面没有那么熟练。因此,他们对外国人的曝光率会自动降低。可以理解的是,投资者开始对小型项目保持警惕。他们被认为是不值得信任的,而由全球知名的品牌开发的项目的感知风险要低很多。但从另一个角度看,大型项目的销售办公室通常会提供铃铛、口哨和其他投资方面的琐事,而这些只是提供表面的保证而已。这种看法是否总是与现实相符?Property Turkey说,"不是这样的"。但根据Property Turkey的经验,这个市场上有真正优质的小规模项目。

为什么会有适合这种类型的宝石?土耳其当地的市场正在受到影响。高利息、高通货膨胀和货币贬值使国内市场发展缓慢。较小的开发商已经率先感受到了这些影响的反响。在这种国内经济环境下,外国投资者可以获得位于黄金地段的精品项目,否则这些项目会被更精明的国内参与者抢走。这些精品项目比大型品牌综合体的投资回报率更高。

因此,在这里,我们正在寻找位于中心区的单位总数为20-100的项目。这些项目的位置、规模和价格概况都远远超过了位于城市扩张外围的大型项目的光泽度。

精品项目

城市再生区 

但是,你在哪里找到这些不在寻常路上的机会呢?接下来的方法是对伊斯坦布尔市场的历史进行一些深层次的了解。在1999年的地震之后,伊斯坦布尔一直在经历城市更新的过程,逐区进行,以确保更高的标准化结构,同时改善城市规划。这意味着快速的、政府批准的、位于中心地带的项目,你可以在地面上进入。根据我们的经验,与那些大规模的项目相比,这些项目通常更有价值。但它们需要在正常的外国友好区之外的范围,因为土耳其房地产市场的90%以上仍然是由土耳其买家构成的。你可能认为你的品牌项目由于有全球公认的品牌效应,所以流动性很强。但实际上,请到亚洲区走一趟,那里有更多的伊斯坦布尔本地人居住,在那里你会发现规模较小的再生区域,为更多的土耳其买家服务。

如何在伊斯坦布尔找到这些可信的、低至无交付风险的、优质的机会?在这里我们将假设你不懂土耳其语。你将需要一个庞大的网络和地面上的靴子,不遗余力。一个或小群的代理商通常不会在他们的投资组合中拥有那些精品开发项目。但土耳其房地产公司有足够的资源帮助你投资今天的丑小鸭,而这些丑小鸭明天就会变成天鹅。将该地区的未来前景范围从20年缩小到3-5年。如果你知道伊斯坦布尔的侧向、向上、向前发展的方式,以及城市变化的方式和速度,你就会有优势。你将能够权衡各再生区之间的差异。

该地区的复兴速度如何?这归结于两个因素:市政府的再生规则和法规。你能多快开始挖掘和提高建筑物的整理建设,并切出产权证书可以交付销售。谁是再生的利益相关者?如果你是一个开发商,必须与现有的居民建立关系,等等,时间线往往会拉长。相比之下,有些地区的利益相关者要少得多。从这个角度来看,更好的是工业或商业区。需要多少次合同谈判才能腾出项目所需的面积。在这个例子中,开发商可以通过与一家公司签订一份合同来获得总的分配面积。或者与个别住宅方签订数百份较小的合同。

我们的工作是了解这些差异,并强调有价值的机会。我们在这里提供建议和咨询,以促进这些项目的发现。
城市复兴


La Mer Dragos案例研究 

我们发现,在伊斯坦布尔亚洲一侧的卡尔塔尔区,一些历史上的商业工厂正在被重新划分为住宅区。小区旁边的一条小河边上有一些工厂。我们的一个客户正在考虑购买Kartal精品项目的一个单元。他问:"许多单位的布局都很相似。哪一个单位最适合购买?它应该有海景吗?" 这个问题的答案可能会让你吃惊。这个项目最好的投资其实是在面对这些工业厂房的一楼。当然,原因是在再生区,在三年的视野内,这些工厂将被拆毁。而我们的投资者将在项目的最低进入点之一买入,只是在他的最大回报时卖出。

不要因为今天的丑小鸭而感到气馁。事实上,要把它们找出来。因为在伊斯坦布尔这样一个大型的、现代的、新兴的城市,它们将被再生,在未来的价值中不断增加。
La Mer Dragos


转售房产 

最后一个部分包括投资者购买的房产,他们已经积累了足够的资本增值。他们准备退出,可能以低于市场价格的水平退出,因为投资者已经获得了回报的空间。这些是更多的人际关系,根据与私人业主的谈判,有不同的风险。但是,如果你能与传统投资者达成交易,就有可能为你这个新投资者提供一个有价值的价格,并为卖家提供一个有价值的退出策略。有时,作为外国投资者,与开发商打交道是非常容易的。

但如果你有一个强大的盟友,你可以与私人、当地卖家联系,并获得进入伊斯坦布尔房地产市场的好机会。许多外国买家对这些约定望而却步,因为卖家的不可预测性。但在土耳其房地产公司,我们真正相信转售市场的许多机会的质量。我们向外国买家开放我们宝贵的网络,这些网络是我们在该领域几十年的领导地位所建立的,因此,当他们显露出来时,我们能够在这里为你找到一个很好的交易。

第四个奖励主题在土耳其房地产公司这里正在开发。我们一直在寻找新的和令人兴奋的方式来创新的空间,开放,甚至进一步,进入和退出土耳其房地产市场的便利,包括土耳其投资公民权的考虑。在您未来的努力中坚持与我们合作,欢迎来到土耳其!

伊斯坦布尔的转售房产

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