Иностранцу, желающему инвестировать в незнакомый рынок, может быть нелегко. Допустим, вы сделали домашнее задание. Вы зашли на этот сайт, понимая, что Турция выглядит прекрасным кандидатом для инвестиций. Будучи развивающимся рынком, она действительно выглядит весьма привлекательной для иностранных глаз. У нее благоприятный обменный курс, близость к Средиземному, Эгейскому, Мраморному и Черному морям. Все это очень привлекательно само по себе. Но справедливо будет сказать, что прибрежные районы Турции - не самые дружелюбные для начинающих иностранных инвесторов точки входа.

Скорее всего, вы гораздо больше привыкли к рынкам недвижимости крупных современных городов. В Турции находится один из крупнейших городов мира. Город, не имеющий себе равных по истории и культурному разнообразию. Этот город - Стамбул. Если вы прошли этот путь, то позвольте нам, здесь, в Property Turkey, провести вас последней милей к вашему конечному пункту назначения. Этим пунктом назначения является выгодный опыт проживания в Стамбуле. В этой статье мы рассмотрим некоторые из наиболее прибыльных сегментов стамбульского рынка, на которые вам следует обратить внимание по прибытии.

Только что сойдя с корабля, или самолета, или поезда, или автомобиля, вы, как иностранный инвестор, должны быть готовы к тому, что вас встретит самый большой сегмент рынка. Мы назовем эту инвестиционную тему "Крупные брендовые комплексы". Этот сегмент является наиболее активно инвестируемой областью на рынке иностранных инвестиций. Преимущества очевидны. Придя на незнакомый рынок, естественным первым шагом будет поиск знакомого ориентира, чтобы сориентироваться.

Это происходит благодаря признанным во всем мире рантье-застройщикам. Около 60% иностранных граждан инвестируют в этих застройщиков, которые строят крупномасштабные комплексы, состоящие из более чем 500 единиц жилья. Обычно это роскошные жилые апартаменты. Их легко найти, и с ними очень легко связаться. Они говорят на вашем родном языке, у них много доступных агентов и маркетинговых материалов по продажам. Этот сегмент существует в первых рядах, на виду у всех. Здесь, в Property Turkey, мы тоже можем привести вас к одному из таких проектов, не склонных к риску. Уровень доходности может даже устроить вас и соответствовать всем вашим целям и потребностям.

Но если говорить о минусах такого тематического подхода, то он очень ограничен. Вы, как необразованный иностранный инвестор, будете склонны переплачивать за предполагаемое качество бренда и защиту инвестиций. Это проявится в более низкой доходности по сравнению с местными турецкими коллегами. Вы можете предположить, что это ожидаемый результат. Но в Турции, как иностранный инвестор, вы имеете доступ ко всему спектру недвижимости и ценовых категорий на рынке. Иными словами, вы вступаете в игру на равных с местными турецкими гражданами. Нет никаких ограничений в отношении того, какой тип недвижимости вам разрешено покупать или где эта недвижимость расположена. В этой статье, благодаря нашему десятилетнему опыту работы на этом рынке, мы надеемся приоткрыть завесу и раскрыть несколько альтернативных подходов, позволяющих полностью использовать потенциал огромных возможностей, которые предоставляет Стамбул.

Выделяются три тематических сегмента:

- Бутик-проекты
- Зоны городской регенерации
- Недвижимость для перепродажи

Бутик-проекты

Бутик-проекты, особенно расположенные в престижных местах, приносят очень и очень хороший инвестиционный доход. В некоторых случаях, в геометрической прогрессии, они больше, чем броские, крупномасштабные, хорошо рекламируемые комплексы. Когда речь идет о бутик-проектах, застройщики, как правило, не столь искусны в маркетинге проекта. Таким образом, их воздействие на иностранцев автоматически снижается. Инвесторы, по понятным причинам, начинают настороженно относиться к небольшим проектам. Они считаются ненадежными, а в проектах, разработанных всемирно известными брендами, воспринимаемый риск гораздо ниже. Но, с другой стороны, офисы продаж в крупных проектах обычно предлагают "колокольчики", "свистки" и прочие инвестиционные мелочи, которые обеспечивают лишь поверхностные гарантии. Всегда ли это восприятие совпадает с реальностью? Property Turkey говорит, что "не всегда". Но опыт Property Turkey показывает, что на этом рынке есть действительно качественные проекты малого масштаба.

Почему существуют проекты, соответствующие этому типу? Местный турецкий рынок страдает. Высокие проценты, высокая инфляция и девальвация валюты замедлили развитие внутреннего рынка. Небольшие застройщики первыми почувствовали отголоски этих последствий. В этой внутренней экономической ситуации иностранным инвесторам доступны бутик-проекты в лучших местах, которые в противном случае были бы раскуплены более сообразительной частью отечественного рынка.

Зоны возрождения городов

Но где найти эти возможности вдали от проторенных путей? Следующий подход предполагает более глубокое изучение истории стамбульского рынка. После землетрясения 1999 года Стамбул переживает процесс регенерации города, район за районом, чтобы обеспечить более стандартные структуры наряду с улучшенным городским планированием. Это означает быстрые, одобренные правительством проекты, расположенные в центре города, в которые можно войти на уровне земли. По нашему опыту, такие проекты обычно приносят больше пользы, в отличие от более масштабных проектов. Но они требуют выхода за пределы обычных районов, дружественных к иностранцам, поскольку более 90% турецкого рынка недвижимости по-прежнему составляют турецкие покупатели. Вы можете думать, что ваш брендированный проект очень ликвиден благодаря всемирно признанному брендингу. Но в действительности совершите поездку в Азиатскую сторону, где проживает больше местных стамбульцев, где вы найдете возрожденные районы меньшего масштаба, которые обслуживают более широкий круг турецких покупателей.

Как найти эти надежные, с низким или нулевым риском поставки, качественные возможности в Стамбуле? Мы будем считать, что вы не знаете турецкого языка. Вам понадобится большая сеть и "сапоги на ногах", не оставляющие камня на камне. Один или небольшие группы агентов обычно не имеют в своем портфеле таких бутиков. Но у Property Turkey есть ресурсы, чтобы помочь вам инвестировать в сегодняшних "гадких утят", которые завтра превратятся в лебедей. Сузьте рамки будущих перспектив района с 20 лет до 3-5 лет. Если вы знаете, как Стамбул движется вбок, вверх, вперед, каковы пути и темпы изменений в городе, вы имеете преимущество. Вы сможете взвесить различия между районами регенерации.

Как быстро будет регенерирован район? Это зависит от двух факторов: правил и норм регенерации в муниципалитете. Как быстро вы сможете начать копать, поднять здание, закончить строительство и вырезать документы на право собственности, можно ли сдавать на продажу. Кто является заинтересованными сторонами в регенерации? Если вы являетесь застройщиком и должны налаживать отношения с действующими жителями и т.д., сроки будут иметь тенденцию к удлинению. Напротив, есть районы, где заинтересованных сторон гораздо меньше. Еще лучше, с этой точки зрения, промышленные или коммерческие районы. Сколько переговоров по контрактам потребуется, чтобы освободить площади, необходимые для реализации проектов. В данном примере застройщик может приобрести весь выделенный ему участок с помощью одного контракта с компанией. Или сотни более мелких контрактов с отдельными жильцами.

Наша задача - знать эти различия и выявить стоящие возможности. Мы готовы предоставить рекомендации и консультации, чтобы облегчить поиск таких проектов.

Деловое исследование La Mer Dragos

Мы узнали, что некоторые исторически коммерческие фабрики в Картале, районе на азиатской стороне Стамбула, были перезонированы в жилые. Фабрики расположены вдоль прилегающего ручья рядом с участком. Один из наших клиентов рассматривал возможность приобретения квартиры в бутик-проекте Картала. Он спросил: "Многие апартаменты похожи по планировке. Какую квартиру лучше приобрести? Должен ли он иметь вид на море?" Ответ на этот вопрос может вас удивить. Лучшее вложение в этом проекте действительно было на первом этаже, выходящем на эти промышленные фабрики. Причина, конечно, в том, что в зоне регенерации в течение трех лет эти фабрики будут снесены. И наш инвестор купил в одной из самых низких точек входа в проект, только для того, чтобы продать его с максимальной прибылью.

Не отчаивайтесь из-за сегодняшних "гадких утят". На самом деле, ищите их. Потому что в большом, современном, развивающемся городе, таком как Стамбул, они будут регенерированы, увеличивая свою стоимость в будущем.

Недвижимость для перепродажи

Последний сегмент охватывает недвижимость, приобретенную инвесторами, которые накопили достаточный прирост капитала. Они готовы к выходу, потенциально по цене ниже рыночной, поскольку инвестор получил прибыль. Это более межличностные отношения, которые несут различный риск в зависимости от переговоров с частными владельцами. Но если вам удастся заключить сделку с наследственным инвестором, можно обеспечить стратегию выхода по выгодной цене для вас, нового инвестора, и выгодный выход для продавца. Иногда гораздо проще иметь дело с застройщиками как с иностранными инвесторами.

Но если у вас есть сильный союзник, вы можете связаться с частными, местными продавцами и получить хороший вход на рынок недвижимости Стамбула. Многие иностранные покупатели уклоняются от таких контактов из-за непредсказуемости продавцов. Но в компании Property Turkey мы искренне верим в качество многих возможностей на рынке перепродажи. Мы открываем нашу ценную сеть, созданную за десятилетия лидерства в этой сфере, для иностранных покупателей, чтобы мы могли найти для вас отличную сделку, когда она откроется.

Четвертая бонусная тема находится в стадии разработки в компании Property Turkey. Мы всегда ищем новые и захватывающие пути для инноваций в этой сфере, чтобы еще больше упростить вход и выход на турецкий рынок недвижимости, включая вопросы турецкого гражданства по инвестициям. Оставайтесь с нами в ваших будущих начинаниях и добро пожаловать в Турцию!