В последние годы сектор недвижимости Турции претерпевал значительные колебания. В 2021–2022 годах цены на жильё в Турции росли быстрее, чем в большинстве стран мира, а ежегодный номинальный прирост достигал 46%. Однако при инфляции выше 50% реальная стоимость жилья с поправкой на покупательную способность фактически снижалась на 14% в год. Это ухудшило доступность жилья для местных покупателей и привело к замедлению рынка в 2023 году: на фоне экономической неопределённости и роста стоимости заёмных средств продажи недвижимости упали на 17%, до 1,23 млн объектов.
К 2023 году средние ставки по ипотеке в Турции превысили 30%, и на рынке оставались активны только покупатели, располагавшие наличными. Проекты, ориентированные на семьи со средним доходом, были заморожены, а продавцы, которым срочно требовались деньги, предлагали объекты на вторичном рынке с существенными скидками. Это создало возможности для покупателей с наличными и состоятельных инвесторов.
Несмотря на замедление, средние цены на недвижимость в турецких лирах продолжали расти в 2023–2024 годах. Однако этот рост в основном соответствовал темпам инфляции: в реальном выражении цены оставались стабильными или даже немного снижались.
Макроэкономические реформы и перспективы инфляции
В середине 2023 года Турция кардинально изменила экономическую политику, перейдя к традиционным денежно-кредитным мерам и бюджетной дисциплине для борьбы с инфляцией. Центральный банк Турции повысил ставки, а правительство сократило расходы. Представив среднесрочный экономический план, правительство объявило о намерении снизить инфляцию с 50% в 2023 году до 9% к 2026 году и стабилизировать курс национальной валюты.
Эти меры быстро восстановили международное доверие к Турции. В 2024 году Fitch, S&P и Moody’s повысили кредитные рейтинги Турции и улучшили общий прогноз, отметив прогресс в бюджетной политике и мерах правительства по борьбе с инфляцией.
Ожидаемая стабилизация важна для рынка недвижимости Турции. По мере снижения инфляции цены на жильё начнут расти в реальном выражении, а не только номинально. Это поможет вернуть доверие местных покупателей и вновь привлечёт внимание иностранных инвесторов. Если нынешняя политика и целевые показатели будут реализованы, в 2026 году экономическая ситуация будет намного стабильнее, чем в 2022-м, что создаст условия для оживления рынка и его оздоровления.
Дисбаланс спроса и предложения жилья
Из-за слабости турецкой лиры, дорогого импорта и высоких строительных затрат объёмы жилищного строительства в Турции в последние годы покрывали лишь половину годового спроса. Это привело к структурному дефициту жилья и сокращению числа новых проектов недвижимости.
Ожидается, что этот уникальный дисбаланс спроса и предложения сохранится и в 2026 году, что, вероятно, не позволит ценам значительно упасть. Кроме того, восстановление после землетрясений февраля 2023 года направляет ресурсы на замену утраченного жилья, а не на создание нового фонда. Обновление городской застройки и новые строительные нормы будут поддерживать развитие крупных городов.
Население Турции молодое, и многие стремятся жить отдельно. Продолжающаяся урбанизация по всей стране и миграция из сельской местности в города поддерживают высокий спрос на недвижимость. Дефицит жилья, новые проекты с повышенными требованиями к безопасности и высокий внутренний спрос будут поддерживать устойчивость турецкого рынка недвижимости в условиях меняющейся ситуации.
Внутренний спрос и процентные ставки
В 2023 году высокие процентные ставки сделали ипотеку недоступной для большинства покупателей, что привело к резкому падению внутреннего спроса. Согласно данным, в 2023 году продажи недвижимости сократились до 1,23 млн объектов. К середине 2024 года и началу 2025 года появились признаки восстановления: ежемесячные продажи жилья превысили 110 000 объектов. В 2025 году рынок, как ожидается, превысит отметку в 1,6 млн сделок. Это на 30% больше, чем в 2023 году.
Эксперты считают, что главным фактором будущего роста станет последовательное смягчение денежно-кредитной политики. В 2024 году ключевая ставка достигла пика в 46%; по мере снижения инфляции ожидается её постепенное уменьшение — до 35% к концу 2025 года и до 25% к концу 2026-го. Это сделает ипотеку доступнее для местных жителей Турции и высвободит отложенный спрос со стороны среднего класса и семей, желающих приобрести жильё. Снижение ставок также позволит застройщикам возобновить проекты для покупателей со средним доходом, улучшив баланс спроса и предложения.
Исторические данные показывают, что снижение процентных ставок обычно становится толчком к буму на рынке недвижимости Турции. Инвесторы уже наблюдали такую динамику, и в 2026 году ожидается похожая тенденция. Однако для этого ставки необходимо снижать постепенно, чтобы не спровоцировать новый виток инфляции. При последовательной экономической политике сильное восстановление рынка недвижимости практически неизбежно.
Перспективы иностранных инвестиций и доходности
На протяжении многих лет иностранных покупателей привлекают в Турцию доступные цены, образ жизни и программа получения турецкого гражданства за инвестиции. На долю иностранных покупателей обычно приходится от 3% до 5% всех продаж жилья в Турции. Однако данные показывают, что в 2024 году эта доля снизилась до 1,6% из-за валютной нестабильности и экономической неопределённости.
Ожидается, что по мере восстановления макроэкономической стабильности иностранные инвесторы будут осторожно возвращаться на рынок в 2026 году. Снижение инфляции и стабилизация турецкой лиры успокоят покупателей, обеспокоенных валютными рисками. Отсутствие ежегодного налога на состояние, низкие налоги на недвижимость и освобождение от налога на прирост капитала после пяти лет владения делают Турцию весьма конкурентоспособной страной для инвестиций. Цены здесь остаются доступными по сравнению с европейскими странами и соседями по Персидскому заливу.
Возвращение иностранных покупателей в Турцию обеспечит рынку необходимую ликвидность и поддержит цены на недвижимость в престижных районах, включая Istanbul, Antalya и Bodrum. Хотя доля иностранного спроса всегда будет оставаться ниже 10% от общего объёма продаж, ожидается, что среди иностранных покупателей будут преобладать жители Европы, Ближнего Востока и России, которых привлекают образ жизни и транспортная доступность, а также мотивируют геополитические факторы.
Цены и инвестиционные перспективы до 2026 года
Эксперты ожидают, что номинальный рост цен продолжится с 2024 по 2026 год. Однако если инфляция снизится в соответствии с прогнозом, рынок недвижимости Турции наконец вернётся к реальному росту цен. Инвесторы, которые войдут на рынок в 2024–2025 годах, начнут получать реальный прирост капитала к 2026 году.
Рынок недвижимости Турции может перейти к устойчивому долгосрочному циклу роста, если инфляция стабилизируется на однозначном уровне, а процентные ставки снизятся до приемлемых значений. По мнению экспертов и аналитиков, с 2025 по 2030 год рыночная стоимость сектора может увеличиваться на 11% в год в среднем (CAGR). Это позволит рынку вырасти более чем в полтора раза: со 110 млрд долларов США до 187 млрд долларов США.
Ключевые факторы роста в Турции
Оценивая потенциал рынка недвижимости Турции с 2026 года и в дальнейшем, необходимо учитывать и изучать несколько структурных факторов, чтобы определить его реальную стоимость.
- Демография: Население Турции многочисленное и молодое. Это способствует созданию новых домохозяйств и формирует естественный спрос на новое жильё.
- Урбанизация: Молодые жители Турции из сельской местности продолжают переезжать в крупные города ради работы или учёбы. Это увеличивает численность городского населения и спрос на жильё.
- Развитие инфраструктуры: Крупные проекты в Турции, такие как Istanbul Airport, канал Istanbul и новые автомагистрали, формируют коридоры роста и повышают стоимость земли между городами.
- Восстановление туризма: Турция — одна из самых посещаемых стран мира. Уверенное восстановление после пандемии способствует росту туризма и спроса на недвижимость на побережье.
- Стимулы для инвесторов: Программа получения гражданства Турции за инвестиции — одна из самых популярных в мире программ получения вида на жительство и паспорта. Налоговые преимущества и освобождение от НДС повышают привлекательность Турции.
Обзор регионов: где инвестировать в 2026 году
Рынок недвижимости Турции разнообразен: в разных городах и районах можно найти объекты для различных инвестиционных стратегий, типов покупателей и их потребностей. Ожидается, что в 2026 году инвестиции продолжатся как в уже сформировавшиеся, так и в развивающиеся рынки недвижимости по всей стране. Вот лучшие места для вложений:
- Istanbul: Крупнейший город Турции и её экономический центр. Istanbul — главное направление как для местных покупателей, так и для иностранных инвесторов. Районы, где обновляется городская застройка, включая Kağıthane, Eyüp и некоторые части Beyoğlu, предлагают отличное соотношение цены и качества. Расширение метро продолжает стимулировать рост и развитие новых транспортных коридоров по всему городу.
- Antalya: Второй по величине город Турции и излюбленное место покупателей, которые ценят комфортный образ жизни, а также тех, кто хочет провести пенсию под солнцем. Antalya — оживлённый город, работающий круглый год, и одно из самых посещаемых мест в Европе; сюда можно добраться через недавно модернизированный Antalya Airport. Высоким спросом пользуются прибрежные дома и жильё для краткосрочной аренды в таких районах, как Konyaaltı и Lara Beach.
- Bodrum: Bodrum предлагает великолепные виллы, часто с видом на море и частными бассейнами, привлекая состоятельных инвесторов и тех, кто ищет элитное жильё. Здесь находится знаменитая Yalikavak Marina и множество пляжей, отмеченных Голубым флагом. Ограниченное предложение и растущий спрос будут способствовать дальнейшему росту цен в Yalikavak, Gumusluk и Bodrum Town в 2026 году.
- Fethiye: Давно популярное направление среди покупателей из Европы и Великобритании, Fethiye предлагает доступное жильё и спокойный образ жизни на побережье Турции. Здесь находится знаменитая на весь мир Голубая лагуна на пляже Oludeniz Beach; до Fethiye удобно добираться через международный аэропорт Dalaman. К популярным районам относятся Fethiye Town, Calis и Ovacik.
- Izmir: Один из самых космополитичных городов Турции, Izmir сочетает привлекательный образ жизни с доступными ценами. Жителей Турции со средним доходом и экспатов привлекают такие районы, как Bornova и Çeşme, где модернизируется инфраструктура.
Все данные указывают на то, что 2026 год станет годом уверенного восстановления рынка недвижимости Турции. Разумеется, риски сохраняются. Тем не менее базовый прогноз для Турции позитивен: страна переходит к стабильной траектории роста, основанной на фундаментальных показателях, а не на циклических колебаниях. Экономические реформы и стабилизация определяют перспективы рынка следующим образом:
- Снижение инфляции и стабильность валюты: Если инфляция опустится до однозначных значений, рынок вновь сможет обеспечивать доходность в реальном выражении.
- Снижение процентных ставок: Снижение стоимости заёмных средств позволит застройщикам возобновить проекты, а местным покупателям — вернуться на рынок.
- Возвращение иностранных инвесторов: Иностранные покупатели наблюдают за ситуацией и выжидают. Рост доверия и меры поддержки приведут к увеличению спроса из-за рубежа.
- Напряжённый баланс спроса и предложения: Поскольку спрос превышает доступное предложение, цены на жильё должны оставаться стабильными даже при замедлении экономики.
Для местных и международных инвесторов 2025 год станет стратегически удачным моментом для выхода на рынок недвижимости — до того, как в 2026 году начнётся устойчивый этап расширения, умеренного роста и стабилизации. Чтобы получить дополнительную информацию и подобрать подходящие варианты с учётом ваших потребностей и бюджета, свяжитесь с нами сегодня и поговорите с местными консультантами Property Turkey.
Cameron Deggin Основатель и генеральный директор Property Turkey
Кэмерон Деггин — основатель и генеральный директор Property Turkey. Бывший финансовый специалист и бухгалтер с квалификацией FCCA, он основал компанию в 2001 году, увидев инвестиционный потенциал Турции. Имея более двух десятилетий опыта анализа турецкого рынка недвижимости, Кэмерон регулярно консультирует международных инвесторов, а его комментарии публикуются в таких СМИ, как Financial Times и BBC.
By:
Основатель и генеральный директор Property Turkey
Istanbul 
1 
1 
X