Каждый иностранный покупатель делает один и тот же расчёт, прежде чем позвонить. Он видит, что курс турецкой лиры снизился примерно с 1,5 за доллар в 2010 году до около 48 сегодня, то есть примерно на 97%, и предполагает, что любая купленная за это время недвижимость должна была потерять всю свою стоимость в твёрдой валюте. Такое предположение кажется логичным. Но данные его не подтверждают.
Что показывают цифры?
Если измерить средние цены на недвижимость в Турции в долларах США с начала 2010 года до последних данных Центрального банка за август 2026 года, окажется, что по стране цены выросли примерно на 63%. В турецких лирах они увеличились примерно в 50 раз, значительно опередив падение курса валюты. График курса лиры показывает, что произошло с турецкими деньгами. Но он не показывает, что произошло с турецкой недвижимостью.
Рост не был линейным. В долларовом выражении средние цены упали более чем на треть в период с 2013 по 2020 год, а затем резко восстановились. Именно поэтому сроки покупки и местоположение недвижимости не менее важны, чем сам класс актива.
Индекс цен на жилую недвижимость Центрального банка учитывает качество объектов и основывается на отчётах об оценке банков, а не на простом усреднении цен в объявлениях. Пересмотренный ряд данных начинается с января 2010 года. Для корректного сравнения в долларах разделите значение индекса на курс лиры к доллару на соответствующую дату, используя одинаковые даты и методику расчёта курса.
Например: дом стоимостью 3 миллиона турецких лир при курсе 30 лир за доллар стоит 100 000 долларов США. Если его цена вырастет до 4,8 миллиона TL, а курс изменится до 48 TL за доллар, стоимость в долларах останется равной 100 000 долларов США. Цену недвижимости и курс валюты необходимо учитывать вместе.
Почему стоимость недвижимости не зависит напрямую от курса валюты?
Предложение не может быстро реагировать на спрос. По оценкам, 1,5 миллиона домов в Istanbul считаются уязвимыми при землетрясении, и около 600 000 из них требуют срочных мер. Для их замены нужна городская реновация, объект за объектом; этот процесс идёт медленно, и его нельзя ускорить по требованию. Рост структурного спроса при предложении, которое не может быстро увеличиться, задаёт нижнюю границу цен. Курс валюты колеблется вокруг неё, но не определяет её.
На рынке также преобладают местные покупатели. По данным TurkStat за 2025 год, было продано 1,69 миллиона домов — на 14,3% больше, чем в 2024 году. На иностранных покупателей пришлось около 21 500 сделок, или 1,3% от общего числа.
Почему доступное жильё в центре Istanbul показывает более высокую доходность?
Наш собственный портфель, сосредоточенный в центре Istanbul, рос быстрее общенационального рынка. Стоимость объектов из нашего сегмента доступного жилья в центре Istanbul выросла в 2,5 раза в долларовом выражении в период с 2018 по 2026 год, тогда как средний показатель по стране за тот же период увеличился примерно в 2,1 раза.
Причина не в удаче. Доступные квартиры в удачно расположенных центральных районах находятся там, где пересекаются самый высокий спрос на аренду, наибольшая ликвидность при перепродаже и наиболее активные зоны реновации. Это не элитные башни с броскими брендами из рекламных буклетов. Это скромные дома в центре, за которые конкурируют молодые специалисты, новые семьи и арендаторы, планирующие жить долго; эта конкуренция и стимулирует рост цен.
Почему Bodrum называют внешним пригородом Istanbul?
Bodrum находится в сотнях километров от Istanbul, но перелёт занимает чуть больше часа. По нашему опыту, спрос там ведёт себя так, словно Bodrum — продолжение города. Состоятельные жители самого Istanbul, а также иностранные покупатели, которых он привлекает, воспринимают Bodrum как прибрежное дополнение к городу, а не как отдельный региональный рынок. Поэтому Bodrum — второй опорный сегмент нашего портфеля наряду с центром города. Прибрежные рынки более сезонны и избирательны, чем центральный Istanbul, поэтому для инвесторов местоположение внутри Bodrum ещё важнее.
На какую доходность от аренды можно рассчитывать?
Рост стоимости — лишь половина доходности. Согласно ориентировочным данным Global Property Guide за 3-й квартал 2026 года, средняя валовая доходность жилой недвижимости в Турции составляет 7,86%, а в Istanbul — 9,92%. Для двухкомнатных квартир в примерах указана доходность 8,78% в Şişli и 8,08% в Kağıthane.
По оценкам отрасли, после вычета налогов, сборов и периодов простоя чистая доходность на 1,5–2 процентных пункта ниже. В центральных районах жильё сдаётся круглый год, а не только летом; именно грамотное управление недвижимостью превращает доходность из рекламного буклета в реально полученный доход.
Чтобы сопоставлять объекты корректно, рассчитайте валовую доходность как годовой доход от аренды, делённый на цену покупки, а затем вычтите фактические расходы на владение, чтобы определить чистую доходность. Учтите:
- Плату за управление, обслуживание и сборы за услуги здания.
- Периоды простоя, страхование и применимые налоги.
- Курс валюты при конвертации арендной платы в доллары.
Когда недвижимость в Турции теряла стоимость в долларах?
Стоит назвать два периода. Первый — конец 2010-х годов, о котором говорилось выше. Второй — более поздний и неоднородный. Согласно данным Центрального банка, общенациональная стоимость в долларах немного выросла с 2023 года, однако прибрежные рынки отставали от центрального Istanbul, а в курортных районах стоимость в долларах снижалась в течение 2025 года. Замедление обусловлено главным образом внутренними факторами: высокие процентные ставки влияют на экономику, а не обменный курс. Делать вид, что это не так, означало бы подорвать доверие ко всему остальному в этой статье.
Что может определить следующий этап развития рынка недвижимости Турции?
Внутреннее замедление экономики ослабевает. Местный спрос восстанавливается, и по мере постепенного снижения процентных ставок покупатели, которым жильё сейчас не по карману, вероятно, снова активно выйдут на рынок. Наибольший спрос должен прийтись на районы с самым ограниченным предложением: доступные центральные районы Istanbul. Никто не может точно предсказать сроки, и именно поэтому важно ориентироваться на фундаментальные факторы, а не на заголовки новостей.
Часто задаваемые вопросы о недвижимости в Турции в долларах США
Вопрос: Потеряла ли недвижимость в Турции стоимость в долларах с 2010 года?
Ответ: Нет. По данным Центрального банка, к августу 2026 года средние цены выросли примерно на 63% в долларовом выражении, хотя в период с 2013 по 2020 год они упали более чем на треть, а затем восстановились.
Вопрос: Почему цены на недвижимость в Турции растут, когда лира падает?
Ответ: Цены на недвижимость зависят от стоимости замещения и внутреннего спроса, а не только от обменного курса. За 16 лет цены в лирах выросли примерно в 50 раз, а сама лира подешевела примерно в 30 раз.
Вопрос: На какую доходность от аренды можно рассчитывать в Istanbul?
Ответ: Согласно данным, в начале 2026 года инвесторы могли рассчитывать в среднем примерно на 8,2% валовой доходности от аренды; чистая доходность обычно на 1,5–2 процентных пункта ниже.
Вопрос: Что лучше для инвестиций — Istanbul или Bodrum?
Ответ: Эти рынки решают разные задачи. Центральный Istanbul предлагает стабильный круглогодичный спрос на аренду и ликвидность при перепродаже. Bodrum привлекает образом жизни и спросом со стороны состоятельных покупателей, но здесь большее значение имеет конкретное местоположение. Многие инвесторы владеют недвижимостью в обоих местах.
Вопрос: Как рассчитать доходность моей недвижимости в Турции в долларах США?
Ответ: Пересчитайте стоимость покупки и выручку от будущей продажи в доллары по курсу, действовавшему на дату каждой сделки. Добавьте доход от аренды, пересчитанный в доллары на момент его получения, а затем вычтите расходы на покупку, владение и продажу.
Вопрос: Означает ли высокая валовая доходность от аренды, что инвестиция выгоднее?
Ответ: Высокая валовая доходность — отправная точка, а не полная оценка инвестиции. Наряду с доходом сравните состояние здания, спрос со стороны арендаторов, вероятные периоды простоя и перспективы перепродажи. Квартира с более низкой доходностью может принести больший чистый доход, если ей требуется меньше ремонта и она привлекает надёжных арендаторов на длительный срок.
Найдите недвижимость в Турции, соответствующую вашим инвестиционным целям
Всё это не означает, что стоимость любой недвижимости в Турции удваивается; очевидно, что время покупки имеет решающее значение. Это означает лишь, что график курса лиры — не тот график, на который следует смотреть. С 2001 года Property Turkey работает как полноценная экосистема недвижимости: мы покупаем, управляем, сдаём в аренду, продаём, финансируем, консультируем по юридическим вопросам и строим. За 25 лет работы мы поняли, какие местоположение, сегмент и момент покупки обеспечивают устойчивый рост капитала, а также почему управление активом после покупки не менее важно, чем его выбор.
Свяжитесь с Property Turkey и расскажите о своём бюджете, предпочтительной валюте и инвестиционном горизонте. Наша команда поможет сравнить доступные квартиры в Istanbul и дома в Bodrum, оценить предположения о доходе от аренды и разобраться в расходах на владение. Запросите подборку объектов и обсудите помощь при покупке, управление недвижимостью и план будущей перепродажи.
Cameron Deggin Основатель и генеральный директор Property Turkey
Кэмерон Деггин — основатель и генеральный директор Property Turkey. Бывший финансовый специалист и бухгалтер с квалификацией FCCA, он основал компанию в 2001 году, увидев инвестиционный потенциал Турции. Имея более двух десятилетий опыта анализа турецкого рынка недвижимости, Кэмерон регулярно консультирует международных инвесторов, а его комментарии публикуются в таких СМИ, как Financial Times и BBC.
By:
Основатель и генеральный директор Property Turkey
Bodrum 
2 
1 
X