هل لا تستطيع تحمّل تكلفة عقار في Bodrum؟ جرّب الريفييرا الفرنسية

لسنوات، أطلق الناس على Yalikavak لقب سان تروبيه Bodrum. بدا ذلك مجاملة. وكان منطقياً من حيث أسلوب الحياة: اليخوت، ونوادي الشاطئ، والمطاعم المطلة على الواجهة البحرية، ومتاجر المصممين، ووجبات الغداء الطويلة، والفلل الصيفية، والمرسى المليء بأصحاب الثروات الكبيرة. واليوم، لم تعد هذه المقارنة مقتصرة على أسلوب الحياة، بل أصبحت تتعلق بالسعر أيضاً.

يمكن العثور على فيلا مطلة على الواجهة البحرية ضمن محيط Saint-Tropez بسعر يقارب €10 ملايين يورو، مع مساحة معيشة تبلغ نحو 500m2 وأرض خاصة تقارب 3,000m2. وفي المقابل، قد يبلغ سعر فيلا في Yalikavak، Bodrum، ذات وصول مباشر إلى البحر، ومساحتها نحو 400m2، حوالي €7 ملايين يورو، مع مساحة خاصة أقل بكثير، وجيران قريبين، وموقع بطابع المنتجعات بدلاً من عقار خاص فخم واسع.

هذا هو الجانب الذي يصعب على المشترين الأجانب استيعابه. يصلون إلى Bodrum وهم يحملون افتراضاً قديماً: هذه تركيا وليست فرنسا. هذه Yalikavak وليست Saint-Tropez. ومن المؤكد أن الريفييرا الفرنسية يجب أن تكون ضمن فئة سعرية مختلفة تماماً. لكن السوق يقول لهم شيئاً آخر. وسواء أعجب ذلك المشترين أم لا، فالسوق لا يتشكل وفق توقعاتهم.

المقارنة التي تدفع المشترين الأجانب إلى التريث

يمكن للمشتري تقبّل ارتفاع الأسعار في فرنسا، لأن فرنسا ترتبط في ذهنه أصلاً بالثروات العريقة، والمكانة الأوروبية الرفيعة، والإرث الفاخر، وبريق الريفييرا الراسخ. أما تركيا فتُقيّم بطريقة مختلفة. فكثيراً ما يقارن حتى المشترون المتمرسون العقارات التركية المميزة بنصيب الفرد من الناتج المحلي الإجمالي في تركيا، أو متوسط الرواتب، أو أسعار العقارات العامة.

وهذه مقارنة خاطئة. فالمتوسط الوطني لا يشتري فيلا، بل يشتريها المشتري. ولا يحدد مخطط الناتج المحلي الإجمالي قيمة رصيف قوارب خاص في Tilkicik Bay، بل يحددها الطلب. كما أن مخطط العملة لا يحدد سعر شقة مطلة على Bosphorus أو فيلا على الواجهة البحرية في Yalikavak تحمل علامة تجارية، بل يحددهما ندرة المعروض.

هنا يسيء كثير من المشترين الأجانب فهم سوق العقارات الفاخرة في تركيا. فهم لا يشترون «تركيا» بمعناها الواسع، بل يحاولون شراء حصة صغيرة للغاية، شديدة الحماية، ومرتبطة بالمشاعر والمنافسة في تركيا:

- لا توجد قطع كثيرة على الواجهة البحرية في Yalikavak.

- لا توجد فلل كثيرة ذات وصول مباشر إلى البحر.

- لا توجد أرصفة قوارب خاصة كثيرة.

- لا توجد منازل كثيرة تبعد خمس دقائق عن Yalikavak Marina.

- لا توجد شقق كثيرة مميزة مطلة على Bosphorus في Istanbul.

لا توجد مواقع كثيرة مميزة في تركيا تجمع بين الإطلالة البحرية، والمكانة الرفيعة، وخصوصية المنزل، وسهولة الوصول، والمكانة الاجتماعية. لكن يوجد عدد كافٍ من الأثرياء الأتراك الراغبين في شرائها.

لا تحتاج تركيا إلى عدد من أصحاب الملايين يفوق فرنسا

لا يزال عدد أصحاب الملايين بالدولار الأمريكي في فرنسا أكبر منه في تركيا. لكن هذا ليس محور النقاش. فليس مطلوباً أن يتجاوز عدد أصحاب الملايين في تركيا نظيره في فرنسا؛ كل ما تحتاج إليه هو عدد كافٍ من المشترين الأثرياء المحليين يتنافسون على عدد أقل بكثير من العقارات الفاخرة المميزة.

وجد تقرير UBS العالمي للثروة لعام 2025 أن العالم أضاف أكثر من 680,000 مليونير جديد بالدولار الأمريكي في عام 2024. ومن حيث النسبة المئوية، سُجلت أعلى زيادة في تركيا، حيث تجاوزت الزيادة 8%. وجاءت UAE في المرتبة الثانية بنسبة 5.8%.

ووفقاً لتقرير الثروة لعام 2026 الصادر عن Knight Frank، ارتفع عدد الأفراد ذوي الثروات الفائقة في تركيا، والمُعرّفين بأن صافي ثروتهم لا يقل عن $30 مليون دولار أمريكي، من 2,174 في عام 2021 إلى 4,208 في عام 2026. وهذا نمو بنسبة 93.6% خلال خمس سنوات. إنه نمو غير اعتيادي، ويعني أن فئة الأثرياء جداً في تركيا قاربت على التضاعف خلال فترة قصيرة للغاية.

لا تزال الثروة الفائقة الإجمالية في فرنسا أكبر، لكن تركيا تنمو بوتيرة أسرع بكثير. وفي سوق العقارات، تؤثر زيادة الثروة المحلية السريعة في القدرة على الدفع، وتوقعات البائعين، ونفسية السوق. وهذه الثروة لا تبقى في الحسابات المصرفية:

- تشتري شققاً مطلة على Bosphorus.

- تشتري شقق بنتهاوس في Istanbul.

- تشتري فللاً في Yalikavak.

- تشتري منازل على الواجهة البحرية في Turkbuku.

كما تشتري القوارب الفاخرة، وعضويات المراسي، والطاولات في نوادي الشاطئ، والمساكن ذات العلامات التجارية العالمية، والأراضي الساحلية النادرة في تركيا. ولهذا قد تصدم أسعار العقارات في Bodrum المشترين الأجانب، ومع ذلك تظل منطقية.

Yalikavak لا تنافس متوسط السوق التركي

هناك فرق شاسع بين شقة داخلية في مدينة تركية ثانوية وفيلا في Tilkicik Bay ذات وصول مباشر إلى البحر. وهناك فرق شاسع بين فيلا عادية في Bodrum ومنزل بجوار Yalikavak Marina. كما يوجد فرق شاسع بين شقة عادية في Istanbul ومسكن مطل على Bosphorus في Bebek أو Yenikoy أو Etiler أو Zorlu.

الخطأ الذي يقع فيه المشترون الأجانب هو افتراض أن تركيا، ما دامت أرخص من فرنسا في جوانب كثيرة، فلا بد أن يظل كل عقار تركي أرخص من نظيره الفرنسي. لم يعد ذلك صحيحاً. ففي أكثر مناطق تركيا طلباً، تتكون قاعدة المشترين من مشترين محليين تحركهم العاطفة، وتتوفر لديهم السيولة، وتشتد بينهم المنافسة.

لا يسأل هؤلاء المشترون الأتراك ما إذا كان المشتري الأجنبي يرى أن Bodrum ينبغي أن تكون أرخص. بل يسألون ما إذا كانت الفيلا تتيح وصولاً مباشراً إلى البحر، وما إذا كان الرصيف مناسباً لقاربهم، وما إذا كان المرسى قريباً، وما إذا كانت الإطلالة محمية، وما إذا كان الجيران مناسبين، وما إذا كان مشترٍ محلي آخر سيشتريها إن ترددوا.

المرسى غيّر كل شيء

منح Yalikavak Marina Bodrum نقطة جذب فاخرة قادرة على استقطاب اهتمام أصحاب اليخوت الفاخرة، والعائلات الثرية في Istanbul، والزوار الدوليين، والعلامات التجارية الراقية. وأنشأ نقطة محورية تمحور حولها الطرف الأعلى من السوق:

- يضم نحو 620 مرسى: هذا ليس ميناءً محلياً صغيراً، بل مرسى كبير قادر على استيعاب تجمع ضخم من ثروات اليخوت في مكان واحد.

- يستوعب يخوتاً يصل طولها إلى 135m: وهذا يضع Yalikavak ضمن وجهات اليخوت الفاخرة العملاقة، لا ضمن سوق الإبحار المعتاد وقوارب العطلات فحسب.

- يجمع بين الرسو والتسوق وتناول الطعام والترفيه: فالمرسى ليس مجرد بنية تحتية، بل وجهة اجتماعية وتجارية.

- يقع داخل بلدة: لم يتجاوز عدد سكان Yalikavak المسجلين 6,500 بقليل في عام 2022، ما يجعل حجم المرسى أكثر لفتاً للانتباه.

- يجذب ثروات Istanbul إلى Bodrum: فبالنسبة إلى العائلات التركية الثرية، تُعد Yalikavak مكاناً يجتمع فيه القارب، والفيلا الصيفية، والمطعم، ونادي الشاطئ، والدائرة الاجتماعية.

ترتفع قيمة العقارات الفاخرة حول البنية التحتية، والظهور، وسهولة الوصول، والجاذبية الاجتماعية. وتتمتع Yalikavak بهذه العوامل الأربعة كلها. يوفر المرسى البنية التحتية. وتمنح اليخوت المكان بروزاً لافتاً. ويربطه المطار والطرق بـIstanbul وبقية العالم. أما المطاعم، ونوادي الشاطئ، والمتاجر الفاخرة، والعقارات المطلة على الواجهة البحرية، فتخلق جاذبيته الاجتماعية. أصبحت Saint-Tropez ما هي عليه لأن الثروات واصلت التوافد إليها. وتشهد Yalikavak نسختها الخاصة من هذه العملية.

Saint-Tropez اسم عالمي، لكنها لا تزال مكاناً صغيراً

تشتهر Saint-Tropez عالمياً. ويحمل اسمها إرثاً يمتد لعقود من الأناقة، والمشاهير، والموضة، واليخوت، والسينما، ومكانة الريفييرا الرفيعة. لكن Saint-Tropez نفسها صغيرة؛ إذ تبلغ مساحة البلدية نحو 15.18km2، ويزيد عدد سكانها بقليل على 4,000 نسمة. علامتها التجارية ضخمة، لكن البلدة الفعلية محدودة المساحة.

ينبغي أن يبدو ذلك مألوفاً. فـYalikavak أيضاً مكان صغير، لكنه يتمتع بهوية فاخرة أكبر بكثير مما يوحي به عدد سكانه الدائمين. والفرق أن Yalikavak تقع داخل بلد يزيد عدد سكانه على 85 مليون نسمة، وعلى مسافة رحلة جوية قصيرة من ثروات Istanbul، كما أنها تحظى بقاعدة مشترين محليين يرون في Bodrum موطناً لهم لا متعةً خارج البلاد.

هذا ما يغيب عن المشترين الأجانب ومستثمري العقارات. فشراء عقار في Saint-Tropez هو شراء لمكانة دولية، بينما يُعد الشراء في Yalikavak شراءً للمكانة، وكذلك قاعدة صيفية محلية لأغنى العائلات في Turkey.

لماذا يدفع المشترون الأتراك السوق إلى مستويات أعلى

يفترض المشترون الأجانب غالباً أنهم القوة التي ترفع أسعار Bodrum، لكنهم ليسوا القوة الرئيسية. فهم بارزون، لكنهم لا يمثلون أعمق قاعدة للطلب. يأتي الضغط الحقيقي من المشترين الأتراك، وذلك لعدة أسباب:

- يعرفون المواقع على نحو أفضل: يدرك المشتري التركي الفرق بين Yalikavak وGumusluk وTurkbuku وGundogan وTorba وGumusluk ووسط Bodrum بطريقة لا يعرفها كثير من المشترين الأجانب.

- يقدّرون المكانة الاجتماعية: في Turkey، يحمل امتلاك المنزل المناسب في الخليج المناسب دلالة خاصة؛ فهو يعبر عن المكانة والعائلة وأسلوب الحياة والنجاح.

- يريدون قضاء الصيف في بلدهم: قد تسافر العائلات التركية الثرية إلى مختلف أنحاء العالم، لكن كثيراً منها لا يزال يريد أن يكون مقرها الصيفي الرئيسي في Turkey.

- يثقون بالأصول المادية: في بلد تأثر بالتضخم وتقلبات العملة والاضطرابات المالية، يُنظر إلى العقارات المميزة بوصفها مخزناً للقيمة.

- يستطيعون التحرك بسرعة: كثير من المشترين المحليين يمتلكون سيولة كبيرة، ويعتمدون على العلاقات، ويرتاحون لاتخاذ القرارات في الأسواق التي يعرفونها.

- يشترون للاستخدام، لا للاستثمار وحده: فالفيلا ليست مجرد معادلة للعائد الإيجاري، بل المكان الذي تقضي فيه العائلة شهري يوليو وأغسطس، ويرسو فيه القارب، ويزورهم فيه الأصدقاء، وينشأ فيه الأطفال.

لهذا السبب، كثيراً ما يفوّت المشترون الأجانب الذين يحللون Bodrum من خلال جداول الاستثمار وحدها العامل الحقيقي وراء الأسعار. فالقطاع الأعلى من سوق Bodrum لا تحركه الاعتبارات المالية وحدها، بل العاطفة أيضاً. والأسواق العاطفية قد تدفع أكثر مما تتوقعه الحسابات.

مشكلة المعروض في Bodrum شديدة الحدة

لدى Turkey ساحل طويل، لكن ذلك لا يعني توافر عقارات فاخرة مميزة على الواجهة البحرية بلا حدود. فالمناطق المرغوبة حقاً محدودة. وفي Bodrum، القائمة قصيرة: Yalikavak وTilkicik Bay وTurkbuku وأجزاء من Gundogan وTorba وGumusluk، إضافة إلى بعض الخلجان الخاصة أو المنتجعات ذات العلامات التجارية. وحتى داخل هذه المناطق، يقل عدد المواقع المتميزة حقاً بكثير عما يتخيله المشترون:

- ليست كل فيلا مطلة على البحر عقاراً فاخراً مميزاً.

- ليست كل المنازل على الواجهة البحرية تتمتع بوصول عملي إلى البحر.

- ليس كل شاطئ خاص خاصاً بالفعل.

- ليست كل فيلا قريبة من المرسى تتمتع بالإطلالة المناسبة.

- ليست كل فيلا تتمتع بالخصوصية المناسبة أو بالجيران المناسبين.

عندما تُطبّق معايير الاختيار بدقة، يصبح السوق محدوداً للغاية. ولهذا قد تبدو الأسعار غير منطقية لمن ينظر من الخارج، لكنها تظل منطقية تماماً داخل السوق. فعدد المنازل التي تستوفي الشروط لا يتجاوز حفنة، والمشترون الأتراك الأثرياء يترقبونها. ليس من الضروري أن يكون السعر منطقياً للجميع؛ يكفي أن يكون منطقياً لمشترٍ واحد.

Bosphorus يثبت الفكرة نفسها

المسألة لا تقتصر على Bodrum. فـIstanbul تثبت الفكرة نفسها. توجد شقق في Istanbul لا يُعد فيها دفع $2 مليون دولار أمريكي إلى $3 ملايين دولار أمريكي مقابل منزل من غرفتي نوم أو ثلاث أمراً صادماً على الإطلاق. ومع إضافة إطلالة على Bosphorus، أو عنوان يحمل علامة تجارية، أو خدمات فندقية، أو منطقة مميزة، أو موقع نادر على الواجهة البحرية، يرتفع السعر بسرعة.

وأحياناً يكون رد فعل المشترين الأجانب مماثلاً: كيف يمكن أن يبلغ سعر شقة في Istanbul هذا القدر؟ الإجابة بسيطة: لأنها لا تنافس شقة Istanbul العادية، بل تنافس العقارات القليلة التي يرغب فيها أغنى سكان Turkey فعلياً.

لا يُحدد سعر منزل مطل على Bosphorus في Istanbul وفق متوسط الدخل في Turkey، بل وفق عدد المشترين الأثرياء الراغبين في إطلالة نادرة يتعذر تكرارها. وينطبق الأمر نفسه على فيلا في Yalikavak ذات وصول مباشر إلى البحر.

هل أسعار العقارات في Bodrum مبالغ فيها؟

لا يعني ارتفاع السعر تلقائياً أنه مبالغ فيه. يكون السعر مبالغاً فيه عندما لا تستند إليه قاعدة من المشترين، ولا تبرره الندرة أو السيولة أو القيمة العاطفية أو أي سبب منطقي. وهذا ليس ما نراه في المواقع المميزة في Bodrum:

- نرى معروضاً محدوداً.

- نرى قاعدة ثروة تركية سريعة النمو.

- نرى قاعدة مشترين محليين يعرفون المواقع جيداً.

- نرى بنية تحتية فاخرة.

- نرى موسماً صيفياً أطول مقارنة بوجهات أوروبية كثيرة.

- نرى عائلات تركية تختار إبقاء إنفاقها على أسلوب الحياة داخل Turkey.

- نرى سوقاً يصعب فيه استبدال أفضل المنازل.

هذا لا يعني أن سعر كل فيلا في Bodrum عادل. فبعض البائعين يطلبون أسعاراً غير واقعية، وبعض المنازل في مواقع غير مناسبة، وبعض العقارات تستفيد من موجة الفخامة من دون أن تستحق فعلاً السعر الإضافي. لكن أفضل المنازل في أفضل المواقع تختلف عن ذلك؛ فأسعارها لا تقوم على الخيال، بل على الندرة.

ما الذي ينبغي للمشترين الأجانب فهمه؟

أكبر تغيير يحتاج إليه مشترو العقارات الأجانب هو تغيير ذهني. عليهم التوقف عن السؤال: “لماذا العقارات التركية باهظة إلى هذا الحد؟” وعليهم أن يسألوا بدلاً من ذلك: “من غيري يريد هذا المنزل بعينه؟”

إذا كانت المنافسة من مشترٍ أجنبي آخر يبحث عن أسلوب حياة، فقد يكون هناك مجال للتفاوض. أما إذا كانت المنافسة من عائلة تركية ذات معرفة محلية عميقة، وسيولة نقدية، ويخت في المرسى، وأطفال قضوا الصيف في Bodrum منذ الصغر، ورغبة في امتلاك هذا المنزل تحديداً، فالمشتري الأجنبي يخوض لعبة مختلفة.

إنهم لا يشترون تركيا الرخيصة، بل يشترون عقارات تركيا الفاخرة المميزة. ولم تعد هذه العقارات بحاجة إلى الاعتذار عن أسعارها.

لم تعد الريفييرا الفرنسية الخيار الأفضل تلقائياً

على مدى عقود، اعتُبرت الريفييرا الفرنسية المعيار المرجعي. وكانت Saint-Tropez الحلم، بينما كانت Bodrum البديل الصاعد. لكن هذا الترتيب يتغير. ليس في كل مكان، ولا في كل نوع من العقارات، ولا في كل خليج، ولا في كل مقارنة.

لكن الريفييرا التركية تنافس الآن في الفئة نفسها في بعض المواقع الفاخرة المميزة. وأحياناً، عند مقارنة التجربة الكاملة من منظور المشتري الأجنبي، قد يبدو تبرير اختيار Bodrum أصعب من تبرير اختيار فرنسا.

قد ينظر المشتري إلى فيلا في الريفييرا الفرنسية تتمتع بأرض أكبر وخصوصية أعلى وتاريخ أعرق من المكانة الرفيعة، ثم ينظر إلى فيلا في Yalikavak بأرض أقل وسعر ضمن فئة مشابهة، ويقول: هذا غير منطقي.

لكنه منطقي بالفعل. يكون منطقياً إذا فهمت ثروات تركيا، وإذا فهمت الندرة، وإذا أدركت أهمية Bodrum للعائلات التركية الأثرى، وإذا فهمت أن Yalikavak لا تعرض العقارات التركية المتوسطة، بل أحد أكثر عناوين أسلوب الحياة المرغوبة في البلاد.

إذا لم تستطع تحمّل تكلفة Bodrum، فجرّب فرنسا

كان من الممكن أن تبدو هذه العبارة سخيفة قبل عشر سنوات. أما اليوم، فلم تعد كذلك. إذا لم تستطع تحمّل تكلفة الريفييرا التركية، فالريفييرا الفرنسية خيار متاح دائماً. ليست هذه مزحة، بل علامة على مدى التغير الذي شهده سوق Bodrum.

لم تعد Bodrum بحاجة إلى مشترين أجانب لإثبات مكانتها. ولم تعد Yalikavak بحاجة إلى أن تُوصف مجاملةً بأنها سان تروبيه تركيا. ففي بعض الحالات، أصبحت المقارنة تسير في الاتجاهين. وقد يكون المشتري الأجنبي الذي لا يزال يرى Turkey بديلاً أرخص ينظر إلى نسخة قديمة من السوق.

العقارات التركية المميزة ليست رخيصة. إنها نادرة، ويتزايد اعتمادها على الطلب المحلي، كما يعيد الأثرياء الأتراك تحديد أسعارها. ولهذا قد تصدم أفضل المنازل في Yalikavak وTurkbuku وIstanbul من هم خارج السوق، مع أنها لا تزال تجد مشترين محليين.

الخلاصة بسيطة: قد تظن أن أسعار Bodrum ينبغي أن تكون أقل من أسعار Saint-Tropez، لكن السوق يرى خلاف ذلك. وفي النهاية، تكون الغلبة للسوق. لفهم أين لا تزال توجد فرص ذات قيمة في Bodrum وYalikavak وIstanbul وأكثر الأسواق التركية تنافسية في المواقع المميزة، تحدث إلى خبراء Property Turkey المحليين قبل اتخاذ خطوتك التالية.

Cameron Deggin المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة Property Turkey

كاميرون ديغين هو المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة Property Turkey. عمل سابقًا في مجال التمويل وهو محاسب معتمد حاصل على شهادة FCCA، وقد أسس الشركة في عام 2001 بعد أن أدرك إمكانات تركيا الاستثمارية. وبفضل أكثر من عقدين من تحليل سوق العقارات التركي، يقدّم كاميرون المشورة بشكل منتظم للمستثمرين الدوليين، وتُنقل آراؤه في وسائل إعلام عالمية من بينها فايننشال تايمز وبي بي سي.

كاتب لـ 227 مقالات | |

عرض الملف الكامل للمؤلف →