2014 Türkiye emlak piyasası değerlendirmesi ve gelecek görünümü

2014, Türkiye gayrimenkul piyasasında bir başka başarılı gelişim ve büyüme yılı oldu. Avrupa genelinde gayrimenkul satışlarını etkileyen finansal çöküşten kaçınan Türkiye, mülkiyet yasalarının gevşetilmesi ve piyasanın daha çok ülkeye açılmasıyla yabancıların gayrimenkul edinmesini kolaylaştırdı; bu da son iki yılda Türkiye'deki emlak satışlarının patlamasına neden oldu ve bu eğilim 2014 yılına da güçlü bir şekilde devam etti. 

Bu yıl Türkiye, önceki yıllardan çok daha iyi satış rakamları açıkladı; 2014 yılının ilk dört ayına ait veriler, yabancılara yapılan konut satışlarının 5.194 birime ulaştığını gösteriyor - 2013'ün aynı dönemine göre %48 gibi büyük bir artış, yoğun yaz dönemi öncesinde neredeyse milyar dolar değerinde satış anlamına geliyor. 

Türk gayrimenkul piyasasının açılması kesinlikle daha fazla satışa, fiyatlarda artışa yol açtı; Uluslararası Para Fonu 2013 yılında Türkiye'nin konut fiyat artış oranını dünyada dokuzuncu sıraya koydu ve ortalama %6,68 fiyat artışı gerçekleşti. Ayrıca, daha önce mülk satın alma şansı olmayanlar için yatırım fırsatları açıldı. 

Son bir yılda piyasa nasıl değişti? 

Gördüğümüz, alıcı profillerinin belirgin bir şekilde kutuplaşmasıdır. Bu model aslında 2010 yılından beri oluşmaktaydı, ancak 2013-2014 döneminde daha da belirginleşerek net alıcı profilleri ortaya çıktı. 

Yatırımcı profili – Not ettiğimiz bir başka nokta; satın aldıkları mülke karşı mülke duygusal bağlılıkları olmayan, sadece Türk gayrimenkul piyasasına ve Türkiye'de yatırım yapmanın sunduğu fırsatlara güçlü inançları olan net bir "yatırımcı" profili gelişti. Bu segment genellikle Orta Doğu ve Rusya'dan oluşur; piyasanın yükselişte olduğunu gören ve bazıları için kendi sorunlu ülkelerinden parasını güvenli bir limana çekmek amacıyla yatırım yapan kişilerden oluşur. Bu gruptakiler genellikle İstanbul gibi büyük şehirlere ve bir ölçüde Antalya'ya yatırım yapar. Hatta, Trabzon, Bursa, Yalova ve Konya gibi, çoğu yabancı alıcının daha önce duymadığı fakat kendi içinde büyük potansiyel taşıyan şehirlere bile yönelenler oldu. 

Saf yaşam tarzı alıcısı – Bu spektrumun diğer ucunda ise genellikle Avrupalı ve Britanyalı, klasik ikinci ev / tatil evi alıcılarına kıyasla daha derin ceplere sahip olan "saf yaşam tarzı alıcısı" bulunur. Bu kategorideki kişiler genellikle özel tasarım evler, deniz kıyısı villaları ve Bodrum ile Kalkan gibi üst düzey bölgelerde lüks yaşam alanları olarak kabul edilen özel evlere yönelirler; bu yerlerde güzel tasarlanmış evler, bu bölgelerdeki konut kalitesinin gayrimenkul ölçeğinde daha lüks bir uç seviyeye kaydırıldığını gösterir. 

Türk gayrimenkul piyasasına bunun etkisi nedir? 

Birikimli ev alıcıları ve değer açığından faydalanan ikinci ev / tatil evi alıcılarında belirgin bir azalma gördük; bu segment daha önce hacmi sürdürüyordu ama değeri değil; şimdi daha çok lüks bölgelerde amaçlı inşa edilmiş evler arayan özel alıcılara kaydı. 

2015 için en iyi yatırım yapılacak bölgeler hangileri? – Yukarıdaki eğilim sonucu iyi giden Türkiye bölgeleri: 

Bodrum – Bodrum'da Yalıkavak, tasarımcı evleri açısından hâlâ çok güçlü. Genel olarak Bodrum, seçkin ve daha özel bir destinasyonda denize erişimi olan daha seçkin alıcılar veya hevesli denizciler için lüks amaçlı inşa edilmiş evlerin artan trendini yaşadı. 

Bodrum bölgesinde mülklerin kalitesi ve fiyatları her zamankinden daha yüksek. 2014'te İngiliz bir vatandaşa yaptığımız en yüksek değerli satış, Türkbükü'nde muhteşem 3.6 milyon sterlinlik bir konaktı; ve bu, başlıca yatırımcıların Bodrum gayrimenkulüne yönelmesinin norm olmaya başladığını göstermektedir. 

Kalkan – Bodrum'a benzer olarak, Kalkan da daha çok lüks evlerin bulunduğu, aynı tip apartman ve evlerin değil, bir destinasyondur. Olağanüstü deniz manzaralarına sahip yüksek bir konumda bulunan Kalkan, Türkiye'de ayrıcalıklı bir yaşam arayanlar için daha sofistike ve özgün bir çekiciliğe sahiptir. 

Kalkan'da İngiliz alıcılar için fiyatlar şimdi 500.000 - 700.000 sterlin aralığında. 2014 yılında Kalkan'da İngiliz vatandaşlarına panoramik deniz manzaralı villalar için 850.000 sterlinin üzerinde üç satış gerçekleştirdik. Bu fiyatlar Kalkan’da 2 yıl önce bile görülmezdi; gayrimenkul değer ve büyümesinde belirgin bir artış trendi söz konusu. 

Fethiye – Takip edilmesi gereken bir diğer bölge de Fethiye'deki Ovacık alanıdır ve hızlıca popülerlik kazanıyor. Ovacık eskiden sadece tatil evi pazarıydı, şimdi ise değişiyor. İnsanlar burada daha iyi evler satın alıp inşa ediyor, yıl boyu oturma için uygun daha büyük evler inşa ediyorlar; bu da Ovacık'ın profilinin geleneksel ucuz tatil evi algısının ötesine yükselmesine neden oluyor. 

Ovacık'ta en pahalı Fethiye villaları üç yıl öncesine kadar 200.000 sterlinin altındaydı; ancak şimdi villaların kolayca 350.000 sterlini aştığını görüyoruz.

İstanbul – İstanbul hâlâ başta Orta Doğulu alıcılar olmak üzere yabancı alıcıların rekor sayıda alımlarını çekiyor; ardından Ruslar, Azerbaycan, Kazakistan gibi eski SSCB Türk Cumhuriyetleri ile son zamanlarda Çinliler geliyor. İstanbul, Avrupa ile Asya arasındaki kapı olarak bilinir ve bu nedenle yabancı alıcılar için çeşitli yatırım seçenekleri sunar; ayrıca yılda milyarlarca dolarlık ticaret hacmiyle gayrimenkul alıcıları için eşsiz bir destinasyondur. 

İstanbul'da boğaz manzaralı lüks dairelerin fiyatları birkaç milyon sterline kadar çıkabilirken, hükümet tarafından yeniden yapılandırılan Bahçeşehir veya Bomonti gibi eski şehir merkezlerinde 50.000 sterlin gibi uygun fiyata iyi yatırım fırsatları da bulunabilir. 

Durumu iyi olmayan bölgeler var mı?  

Evet, Alanya, Marmaris, Kuşadası gibi bazı bölgeler. Bu eğilim yukarıda belirtilen noktaları destekliyor. Bu alanlar 'zarif' yaşam tarzı bölgeleri olarak kabul edilmiyor, iyi yatırım alanları olarak görülmüyor; dolayısıyla bu bölgeler, daha önce Avrupa'daki emlak patlamasında popüler olan, aynı tip villa ve apartman bloklarının uygun fiyatlı ikinci evler olarak rağbet gördüğü bölgelerdi – ancak bugün bu durum geçerli değil.

Talebin en düşük olduğu bölgeler bunlar. Dikkatli değerlendirerek bu bölgelerde hâlâ uygun fiyatlı evler bulunabilir ancak bu giderek nadirleşmekte; bu bölgelerden ev alanların çoğu yatırım amaçlı değil, bölgedeki aile bağları veya kişisel nedenlerle satın alanlardır. 

2015 için görünüm

2014'te gözlemlediğimiz ve analiz ettiğimiz gayrimenkul alıcı profillerindeki kutuplaşmanın 2015 ve sonrasında kesinlikle devam edeceğine inanıyoruz ve bunun her gruba daha fazla vurgu yapacağı öngörülüyor.

Piyasa bazı inşaat halindeki projelerle canlandıkça, daha fazla yatırımcının İstanbul ve çevresinde fırsat arayacağını tahmin ediyoruz; bazı yatırımcılar Orta Doğulu alıcıların İstanbul dışındaki yeni yükselen bölgelere yönelme eğilimini takip edebilir. Ayrıca daha fazla alıcının Türkiye'de "işletme yürütme" seçeneğini tercih edeceğini düşünüyoruz; örneğin Bodrum veya Kalkan gibi bölgesel yerlerde butik otel satın alarak yatırım amaçlı turizmin getirdiği başarının etkisiyle.

İngiliz vatandaşları arasında bölgesel sahil favorilerinin özellikle Bodrum, Kalkan, Fethiye ve Antalya bölgelerinde gayrimenkul sektöründeki hakimiyetlerini sürdüreceği tahmin edilmektedir. İngilizler daha çok Fethiye ve Kalkan gibi daha tanınan bölgeleri tercih ediyor; ancak daha çok seyahat eden ve aktif olanlar Bodrum’u tercih ediyor.

Son birkaç aya yayılan gelişmeler, örneğin Thomas Cook’un Türkiye kıyılarına kış uçuşları başlatacağını duyurmasıyla, 2015’in yeniden rekor satışların görüldüğü ve hükümetin 2023 hedeflerine doğru sağlam adımlarla ilerlediği bir yıl olacağını hayal edebiliyoruz. 

Cameron Deggin Kurucu ve CEO, Property Turkey

Cameron Deggin, Property Turkey'in Kurucusu ve CEO'sudur. A former finance professional and FCCA-qualified accountant, he founded the company in 2001 after recognising Turkey’s investment potential. Yirmi yılı aşkın bir süredir Türk gayrimenkullerini analiz eden Cameron, düzenli olarak uluslararası yatırımcılara danışmanlık yapıyor ve Financial Times ve BBC gibi medya kuruluşlarından alıntılar yapıyor.

Author of +2,000 articles | |

View full author profile →