Doğrudan Konuşma: İstanbul'da yatırım yaparken çıkış stratejinizi mükemmelleştirme

Gayrimenkule yatırım yaparken kârınızı maksimize etmek ve alıcı bulmak için bir kristal küreye ihtiyacınız vardır - Property Turkey direktörü Cameron Deggin, İstanbul gayrimenkul piyasasında adım atmadan önce potansiyel yatırımcılar için birkaç ipucu sunuyor.

Türk gibi düşünün

"Yabancı bir yatırımcı olarak Türk gibi düşünmeniz ve hareket etmeniz gerekir," diyor Deggin. İstanbul gayrimenkul pazarının %95'i Türk alıcılardan oluştuğu için, muhtemelen satışınızı yerel birine yapacaksınız. Üstelik, onları genellikle bir ev alıcısı oluşturuyor.

"Peki Türk ev alıcıları ne istiyor? Bir evin özellikleri nelerdir?" Deggin'in bir önerisi, yoğun karayollarından uzak durmaktır. "Bazı yabancı yatırımcılar, özellikle Orta Doğu'da Dubai gibi yerlerde yatırım yapmaya alışık olanlar, eğer mülk ana bir arter üzerinde bulunuyorsa bunun bir artı işareti olduğunu düşünebilirler."

Ancak, Türkiye'de bu bir dezavantajdır: Türkler daha küçük yollarda bulunan projeleri hedefler, diyor Deggin.

Devamını oku: Cameron Deggin ile Doğrudan Konuşma

Ev ofislerinden kaçının

Son yıllarda, gelişimciler tarafından çift kullanımlı birimler sunan projeler büyük yenilik olarak tanıtıldı, diyor Deggin. Ancak, bu beklentileri karşılamadı.

"Ev ofisi konsepti İstanbul'da gerçekten yaygınlaşmadı," diyor Deggin.

Bir zamanlar Property Turkey'nin ofisi olan Astoria'dan bahsediyor. "Burada bu problem var ve ev alıcıları buradan uzak duruyor."

Türk alıcılar bir topluluk arıyor, diyor. Büyük bir kompleks içinde komşularınız işletmeler olunca bu topluluk duygusu oluşmuyor.

"Bu, ev ortamının doğallığını ortadan kaldırıyor. Türk alıcılar bir ev satın aldıklarında tüm komşularının uzun süre orada olacaklarını bilmek istiyorlar. Merhaba diyebilmek ve bir kahve içebilmek istiyorlar."

Giriş seviyenize dikkat edin

O güzel beş yatak odalı villa makul bir yatırım seçeneği gibi görünebilir, ancak bunu düşünecek alıcı havuzu küçük olur, diyor Deggin.

"Beş yıl sonra hâlâ geniş bir alıcı profilini hedefleyeceğiniz bir noktadan satın alın," diyor Deggin. Bu, genç Türk alıcılar seviyesinde fiyatlandırmak anlamına gelir.

"Genç Türk nüfusunun erişebileceği seviyede olduğunuzdan emin olun," diyor. "Türkiye fakir bir ülke değil, ama zengin bir ülke de değil. Bu da demek oluyor ki Türkiye'nin 85 milyonluk nüfusunun çoğunluğu hayatına yeni başlayan gençlerdir. İyi bir gelecek gelir potansiyeline sahipler ama şu anda büyük paralar kazanmıyorlar."

Piyasanın dışında kalmamak için uygun fiyatlı lükse yatırım yapın, diyor Deggin. Bu, şehir merkezine iyi erişimi olan, makul fiyatlı ve mükemmel olanaklara sahip merkezi dairelerdir.

Kötü konumdaki iyi projeleri satın almayın

"Kötü konumdaki iyi bir projeye yatırım yapmak yerine, iyi konumdaki kötü bir projeye yatırım yapın."

Deneyimsiz yatırımcıların bile bildiği gibi, gayrimenkul satın alırken konum her şeydir, diyor Deggin.

İstanbul'un Esenyurt ve Beylikdüzü gibi banliyölerinde kapsamlı olanaklara sahip gerçekten iyi projeler var, diyor. "İzole olarak bu projelere bakarsanız her şey vardı diye düşünebilirsiniz. Ancak bu bölgelerin genellikle yüksek olmayan bir cam tavanı vardır."

Bir Türk ev alıcısı bunu karşılayabilir karşılayamaz ise, şehre merkezine veya daha tercih edilen bir bölgeye taşınacaktır, diyor.

"Doğru konumda, doğru giriş seviyesinde, uygun fiyatlı ortalama bir projeyi seçin. Satarken daha iyi getiri elde edersiniz."

Ortak girişimlere dikkat edin

Her proje eşit yaratılmaz, diye uyarıyor Deggin. Bir ortak girişimde, arsa sahibi ve geliştirici projede pay sahibidir, genellikle büyük bir kompleks. Bazen arsa sahibi arsanın karşılığını projedeki birimlerle almış olabilir.

Sözleşme koşullarına göre, arsa sahibi geliştirici satışları tamamlayana kadar birimlerini pazarlayamaz, diyor Deggin. Bu, orta vadede nakit girişi bekleyen herhangi bir yatırımcının kendini dezavantajlı durumda bulabileceği anlamına gelir.

"Diyelim ki bir yatak odalı bir daire için 100.000 dolar ödediniz," diyor Deggin. "Üç yıl geçti, 135.000 dolara satmak istiyorsunuz. Mülkünüzü piyasaya koyduğunuzda yanında benzer bir mülkün 95.000 dolara sunulduğunu görüyorsunuz."

Özellikle fiyatı fazla mı ödedim diye düşünürsünüz, diyor. Öyle değil. Olan şu ki, arsa sahibi de nakit girmek istedi ve istediği fiyata satabiliyor.

Bu durumda kalan yatırımcıların fiyatlar stabil hale gelene kadar birkaç yıl daha beklemesi gerekecek, diyor Deggin.

Cameron Deggin Kurucu ve CEO, Property Turkey

Cameron Deggin, Property Turkey'in Kurucusu ve CEO'sudur. A former finance professional and FCCA-qualified accountant, he founded the company in 2001 after recognising Turkey’s investment potential. Yirmi yılı aşkın bir süredir Türk gayrimenkullerini analiz eden Cameron, düzenli olarak uluslararası yatırımcılara danışmanlık yapıyor ve Financial Times ve BBC gibi medya kuruluşlarından alıntılar yapıyor.

Author of +2,000 articles | |

View full author profile →