Откровенный разговор: Совершенствование стратегии выхода при инвестировании в Стамбул

https://youtu.be/ViQZ39s73zk

Когда вы инвестируете в недвижимость, вам нужен хрустальный шар, чтобы максимизировать свою прибыль - и найти покупателя. Директор Property Turkey Камерон Деггин дает несколько советов потенциальным инвесторам, прежде чем они сделают шаг на стамбульском рынке недвижимости.

Думайте как турок

"Как иностранный инвестор вы должны думать и действовать как турок," - говорит Деггин. Поскольку 95 % стамбульского рынка недвижимости составляют турецкие покупатели, вы с большой вероятностью продадите недвижимость местному жителю. Более того, скорее всего, это будет покупатель жилья.

"Так чего же хотят турецкие покупатели жилья? Каковы характеристики дома?" Один из советов Деггина - избегать оживленных магистралей. "Некоторые иностранные инвесторы, особенно те, кто привык вкладывать деньги на Ближнем Востоке, в таких местах, как Дубай, могут подумать, что если недвижимость расположена на крупной магистрали, то это уже плюс".

Однако в Турции это является недостатком: по словам Деггина, турки предпочитают строить объекты на небольших дорогах.

Подробнее: Откровенный разговор с Кэмероном Деггином

Избегайте домашних офисов

По словам Деггина, в последние годы разработки, предлагающие устройства двойного назначения, рекламировались разработчиками как следующее большое достижение. Однако это не оправдалось.

"Концепция домашнего офиса в Стамбуле так и не прижилась", - говорит Деггин.

Он упоминает Astoria, где несколько лет назад располагался офис Property Turkey. "Это место страдает, и покупатели жилья держатся от него подальше".

По его словам, турецкие покупатели ищут сообщество. В большом комплексе, где вашими соседями являются предприятия, этого просто нет.

"Это лишает дом уюта. Турецкие покупатели хотят знать, что если они покупают дом, то все их соседи останутся здесь надолго. Они хотят иметь возможность поздороваться и выпить кофе".

Следите за своим начальным уровнем

Красивая вилла с пятью спальнями может показаться достойным вариантом для инвестиций, но круг покупателей, которые будут ее рассматривать, будет невелик, говорит Деггин.

"Покупайте в тот момент, когда через пять лет вы все еще будете нацелены на широкий круг покупателей", - говорит Деггин. Это означает, что вы будете предлагать ее на уровне молодых турецких покупателей.

"Убедитесь, что вы находитесь в пределах досягаемости молодого турецкого населения", - говорит он. "Турция не бедная страна, но и не богатая. Это означает, что из 85 миллионов населения Турции большинство составляют молодые люди, начинающие свою жизнь. У них есть хороший потенциал будущих доходов, но сейчас они не зарабатывают "мегабаксы"."

Чтобы не вытеснить себя с рынка, инвестируйте в приемлемую роскошь, советует Деггин. Это квартиры в центре, по разумной цене, с отличными удобствами и хорошим доступом к центру города.

Не покупайте хороший проект в плохом месте

"Вместо того чтобы покупать хороший проект в плохом месте, купите плохой проект в хорошем месте". 

По словам Деггина, даже начинающие инвесторы знают, что местоположение - это все, когда вы покупаете недвижимость.

По его словам, на окраине Стамбула, в таких районах, как Эсеньюрт и Бейликдузу, есть несколько действительно хороших проектов с комплексной инфраструктурой. "Если рассматривать эти проекты изолированно, то можно подумать, что в них есть все. Однако в этих районах, как правило, есть стеклянный потолок, который не так уж высок".

Как только турецкий покупатель жилья сможет себе это позволить, он переедет в центр города или в район, считающийся более привлекательным, говорит он.

"Выбирайте средний проект в правильном месте и на правильном начальном уровне, по скромной цене. Вы получите больше прибыли, когда придете продавать".

Остерегайтесь совместных предприятий

Не все проекты созданы одинаковыми, предупреждает Деггин. В совместном предприятии землевладелец и застройщик имеют долю в проекте, как правило, более крупном комплексе. Иногда землевладелец получает деньги за землю вместе с квартирами в комплексе.

По условиям договора землевладелец, как правило, не имеет права продавать свои объекты до тех пор, пока застройщик не распродаст их, говорит Деггин. Это означает, что любой инвестор, надеющийся получить прибыль в среднесрочной перспективе, может оказаться в проигрыше.

"Допустим, вы заплатили 100,000 долларов за односпальную кровать," - говорит Деггин. "Проходит три года, и вы хотите продать квартиру за 135 долларов. Вы выставляете свою недвижимость на рынок и обнаруживаете, что сопоставимый объект предлагается за 95,000 долларов, прямо по соседству".

Вы можете задуматься, не переплатили ли вы за свою недвижимость, говорит он. Но это не так. Просто владелец участка решил обналичить деньги и может продать его по любой цене.

Инвесторам, оказавшимся в такой ситуации, придется подождать еще несколько лет, пока цены не стабилизируются, говорит Деггин.