Турция готовится к одному из самых значительных за последние годы изменений на рынке недвижимости страны. С 1 декабря 2026 года система безопасных платежей (Güvenli Ödeme Sistemi) должна стать обязательной для сделок с недвижимостью. Она заменит прежнюю практику, при которой покупатель переводил деньги напрямую продавцу до завершения переоформления права собственности. Вместо этого деньги покупателя будут храниться на защищённом счёте и перечисляться продавцу только после завершения переоформления документа о праве собственности. На практике это будет работать скорее как расчёт через эскроу, а не как прямой перевод от покупателя продавцу.
Один из главных поводов для беспокойства покупателей при любой сделке с недвижимостью — промежуток между переводом денег и получением законного права собственности. В Турции уже действует опциональная система TapuTakas, оператором которой выступает Takasbank. Она была разработана для одновременного обмена документа о праве собственности на деньги и снижения рисков для покупателя и продавца. Новое правило в обязательном порядке приближает рынок к этой более безопасной модели.
Кратко о главном
Министерство торговли Турции готовится сделать систему безопасных платежей обязательной для сделок с недвижимостью с 1 декабря 2026 года. Система призвана не допускать прямого перевода денег от покупателя продавцу до завершения переоформления права собственности. Вместо этого средства будут заблокированы в защищённом механизме и перечислены продавцу только после завершения переоформления; если сделка не состоится, деньги вернут покупателю. Для покупателей это должно снизить риск мошенничества и сделать процесс завершения сделки прозрачнее.
Основные выводы: система безопасных платежей в Турции
- Турция планирует сделать систему безопасных платежей обязательной при продаже недвижимости с 1 декабря 2026 года.
- Система призвана предотвращать мошенничество, подделку документов, незадекларированные платежи и риски, связанные с переводом денег.
- Деньги не будут поступать продавцу до переоформления права собственности: их перечислят после завершения процедуры.
- В Турции уже есть опциональный аналог этой системы — TapuTakas, оператором которой выступает Takasbank.
- Нововведение появляется на рынке недвижимости, где в 2025 году было продано около 1,7 миллиона объектов жилья.
Почему это изменение важно для инвесторов
Правовой принцип прост: сделка с недвижимостью безопаснее, когда деньги и право собственности передаются одновременно, а не по отдельности. Во многих сделках, особенно трансграничных, покупателей беспокоит один и тот же вопрос. Они спрашивают: «Что будет, если я переведу деньги, а до переоформления документа о праве собственности что-то пойдёт не так?»
Система безопасных платежей в Турции призвана сократить период, в течение которого существует такой риск. Вместо того чтобы покупатель напрямую платил продавцу и надеялся, что переоформление пройдёт без проблем, средства будут находиться под защитой до завершения процедуры переоформления документа о праве собственности. Если сделка не состоится, покупателю вернут деньги.
Это не означает, что абсолютно все риски становятся «нулевыми». Покупателям недвижимости по-прежнему необходимы надлежащие юридические проверки, проверка документа о праве собственности, оценка объекта и проверка документов. Однако система должна существенно снизить один из наиболее чувствительных рисков при покупке недвижимости в Турции — риск, связанный с передачей денег.
Что именно изменится с 1 декабря 2026 года?
Изменение заключается не в том, что Турция внезапно придумала безопасный способ проведения сделок с недвижимостью. Важное отличие в том, что использование безопасного способа оплаты переходит от опционального или ограниченного к обязательному при сделках с недвижимостью.
TapuTakas уже действует в Турции как инструмент безопасных расчётов при сделках с недвижимостью. В его правилах указано, что система была разработана для предотвращения проблем, с которыми сталкиваются покупатели и продавцы при передаче недвижимости и оплате её стоимости, а сумма сделки защищена до завершения переоформления документа о праве собственности.
Новое правило меняет норму для рынка недвижимости Турции. Вместо того чтобы выяснять, хотят ли обе стороны воспользоваться безопасным способом расчётов, предполагается, что после запуска новой системы 1 декабря 2026 года использовать его придётся обязательно.
Что это означает на практике для покупателей недвижимости
1. Снижение риска при оплате: Это самое очевидное преимущество. Покупателям больше не придётся выбирать между слишком ранним переводом денег и попытками организовать неудобный перевод в последний момент, непосредственно перед визитом для переоформления документа о праве собственности. Защищённый счёт блокирует деньги до завершения сделки.
2. Меньше возможностей для мошенничества и подделки документов: Цель этой меры — снизить уровень мошенничества, подделок и незадекларированных платежей. Это особенно важно для рынков, где неофициальные практики или занижение заявленной цены сделки исторически вызывали опасения.
3. Больше уверенности для зарубежных покупателей: Иностранные покупатели часто приобретают недвижимость, находясь за рубежом, и используют переведённые документы, дистанционные банковские переводы и услуги юридических представителей. Любые меры, повышающие безопасность платежей, делают рынок привлекательнее в целом.
4. Более предсказуемая процедура завершения сделки: Новое правило должно сделать процесс более стандартизированным. Вместо того чтобы выстраивать каждую сделку немного по-разному, система предусматривает единый подход к расчётам.
Что это означает для продавцов недвижимости в Турции
Продавцы тоже выиграют, хотя и по-другому. Система безопасных расчётов должна снизить риск срыва платежа и количество споров о том, были ли деньги отправлены, получены, зачислены или задержаны. Она также может уменьшить соблазн использовать неофициальные способы оплаты или ожидание, что стороны будут ими пользоваться. Для добросовестных продавцов, заинтересованных в более прозрачной и надёжной процедуре, это положительное изменение.
Компромисс заключается в том, что некоторым продавцам процедура может показаться менее гибкой, чем прямой банковский перевод, особенно если они привыкли проводить расчёты быстро и неформально. Но именно в этом и заключается смысл изменений с точки зрения рынка: больше безопасности и меньше импровизации.
Почему это важно для иностранных покупателей
Иностранные покупатели часто задают тот же вопрос, но формулируют его подробнее: «В безопасности ли мои деньги в период между переводом и переоформлением документа о праве собственности?» Этот вопрос особенно важен в Турции, поскольку некоторые иностранные покупатели:
- Решают юридические и банковские вопросы и оформляют регистрацию недвижимости в разных странах.
Более безопасная обязательная процедура расчётов поможет Турции выглядеть в глазах международных инвесторов более зрелым рынком с точки зрения институтов и регулирования. В последние годы Турция также ужесточила требования в других сферах инфраструктуры рынка недвижимости, включая проверку объявлений о продаже и формализацию процедур сделок.
Замедлит ли это сделки с недвижимостью?
Это один из первых вопросов, который зададут покупатели. Вероятный ответ: необязательно, но на первых порах такое возможно. В долгосрочной перспективе безопасные системы часто делают рынки эффективнее, поскольку всем участникам известна последовательность действий. В краткосрочной перспективе любая новая обязательная система может вызвать трудности при адаптации:
- Банкам и агентам потребуется адаптироваться к новой системе.
- Покупателям нужно будет разобраться в новой процедуре.
- Продавцам придётся отказаться от ожидания прямых банковских переводов.
- Техническое взаимодействие с офисами регистрации прав собственности должно работать без сбоев.
Вероятно, именно поэтому власти отложили запланированный запуск, сославшись на необходимость дополнительной технической подготовки. В первые месяцы после запуска покупателям следует рассчитывать на переходный период. Самый безопасный подход — заранее подготовить средства, уточнить точную процедуру у юридических консультантов и в офисе регистрации прав собственности и не откладывать перевод денег на последний момент.
Как может проходить новая процедура покупки: пошагово
1. Покупатель и продавец согласовывают условия сделки: После согласования цены, условий и сроков стороны переходят к официальной подготовке сделки, а не к немедленному прямому платежу продавцу.
2. Покупатель переводит деньги в защищённую систему: Вместо прямого перевода суммы покупки на личный счёт продавца предполагается, что средства будут внесены в систему безопасных платежей через уполномоченную организацию.
3. Продолжается подача заявления и процедура переоформления документа о праве собственности: Стороны проходят необходимые процедуры в земельном кадастре, включая этап официального переоформления права собственности.
4. Подтверждается переход права собственности: После завершения переоформления и внесения соответствующей записи в реестр система подтверждает, что право собственности перешло к новому владельцу.
5. Деньги перечисляются продавцу: Средства перечислят только после подтверждения переоформления. Если сделка сорвётся до завершения, деньги вернут покупателю.
Повлечёт ли это дополнительные расходы при покупке недвижимости в Турции?
Вероятно, да, но ожидается, что расходы будут небольшими. Согласно публикациям о новой системе, планируется ввести небольшую плату за обслуживание, однако в последних материалах прессы окончательные подробности ещё не приводились.
Покупателям стоит правильно оценить ситуацию. Даже если появится дополнительная комиссия, главный вопрос в том, стоит ли платить за более безопасное проведение сделки. На большинстве международных рынков недвижимости, особенно на таких крупных рынках, как Турция, ответ обычно положительный.
Заменит ли это юридическую проверку объекта?
Нет, и это крайне важно. Система безопасных платежей защищает перевод денег от покупателя продавцу в Турции. Она не отменяет необходимость проверять:
Проще говоря, система служит дополнительной гарантией безопасных расчётов, а не заменой квалифицированной консультации при покупке. Поэтому покупателям по-прежнему следует работать с компетентным юристом, тщательно проверять недвижимость и рассматривать безопасные расчёты как один из важных уровней защиты, а не как исчерпывающий набор мер.
Может ли это помочь рынку недвижимости Турции в целом?
Да, особенно с точки зрения восприятия рынка. Рынок недвижимости Турции уже является крупным. По данным TURKSTAT, в 2025 году было продано около 1,7 миллиона объектов жилья, из них в одном только Istanbul — 280 262 объекта. Рынку такого масштаба необходима более надёжная инфраструктура расчётов, особенно если он стремится укрепить доверие международных покупателей. Это изменение должно помочь Турции выглядеть:
- Более безопасным рынком для иностранных покупателей, приобретающих недвижимость впервые.
- Более профессиональным рынком для институциональных инвесторов и сделок с высокой стоимостью.
- Более прозрачным рынком для инвесторов, уделяющих особое внимание соблюдению требований.
- Рынком, который в меньшей степени зависит от доверия между сторонами и в большей — от установленных правил и систем.
Система безопасных платежей и TapuTakas — одно и то же?
Не совсем, но по своей сути они тесно связаны. TapuTakas уже предлагает безопасную схему, в рамках которой деньги защищены до завершения переоформления права собственности. Новая обязательная система безопасных платежей меняет весь рынок, а не оставляет безопасные расчёты добровольной практикой. Проще всего объяснить разницу так:
- TapuTakas = существующая добровольная система безопасных расчётов при продаже недвижимости.
- Система, вводимая в декабре 2026 года = обязательная система безопасных расчётов при продаже недвижимости.
Нужно ли мне по-прежнему платить напрямую продавцу?
Нет, предполагается, что сначала платёж будет проходить через защищённую систему.
Перечислят ли мои деньги продавцу до переоформления права собственности?
Нет, система призвана удерживать их до завершения переоформления документа о праве собственности.
Что произойдёт, если сделка сорвётся?
Если продажа недвижимости не состоится, деньги вернут покупателю.
Будет ли взиматься комиссия?
Ожидается небольшая плата за обслуживание, но в последних публикациях окончательные подробности ещё не приводились.
Нужен ли мне по-прежнему юрист?
Да. Система защищает средства, но не охватывает все юридические аспекты покупки.
Как называется эта система по-турецки?
Её обычно называют Güvenli Ödeme Sistemi.
Готовы купить недвижимость в Турции по новым правилам?
Для покупателей это позитивное изменение. Сделки с недвижимостью в Турции должны стать безопаснее, чётче организованными и вызывать больше доверия — особенно у иностранных покупателей, переводящих в Турцию крупные суммы из-за рубежа.
Тем не менее наиболее предусмотрительные покупатели будут сочетать безопасные расчёты с квалифицированной юридической помощью, проверкой документов о праве собственности и оценки объекта, а также тщательным планированием сделки. Система снижает один из основных рисков, но не отменяет необходимости профессионального сопровождения.
Часто задаваемые вопросы о системе безопасных платежей при сделках с недвижимостью в Турции
В: Когда система безопасных платежей станет обязательной при продаже недвижимости в Турции?
О: Система должна стать обязательной с 1 декабря 2026 года. Её запуск отложили относительно первоначально запланированной даты, чтобы завершить подготовку.
В: Будет ли покупатель по-прежнему переводить деньги напрямую продавцу?
О: Нет. Сумму сделки внесут на защищённый счёт или в систему, где она будет заблокирована до завершения переоформления документа о праве собственности.
В: Что произойдёт, если переоформить документ о праве собственности не удастся?
О: Если по какой-либо причине сделка не будет завершена, система вернёт деньги покупателю.
В: Эта система совершенно новая для Турции?
О: В Турции уже действует TapuTakas — существующая система безопасных расчётов при сделках с недвижимостью под управлением Takasbank. Нововведение сделает безопасные расчёты обязательными.
В: Будет ли взиматься плата за использование системы безопасных платежей?
О: Планируется ввести небольшую плату за обслуживание для покупателей, но, согласно последним публикациям, точный размер комиссии ещё не утверждён.
В: Сделает ли система покупку недвижимости в Турции безопаснее для иностранцев?
О: Да, она должна повысить безопасность при переводе средств, особенно для иностранных покупателей, переводящих деньги из-за рубежа. Однако юридическая проверка объекта по-прежнему необходима.
В: Отменяет ли это необходимость обращаться к юристу в Турции?
О: Нет. Система защищает процесс платежа, но покупателям по-прежнему необходимо проверить право собственности, долги, договоры, оценку объекта и соответствие требованиям для получения гражданства.
В: Может ли дата запуска снова измениться?
О: При необходимости срок внедрения могут продлить, поэтому покупателям следует уточнить актуальную информацию ближе к дате сделки.
В: Почему это важно для рынка недвижимости Турции в целом?
О: Более безопасная и стандартизированная процедура расчётов укрепляет доверие инвесторов к рынку, на котором в 2025 году было продано 1,7 миллиона объектов жилья.
Nezir Can Операционный менеджер
Незир 'Нез' Джан — операционный менеджер в Property Turkey и автор материалов о турецкой культуре, образе жизни и повседневной жизни по всей стране. С момента прихода в компанию он помогает международным читателям лучше понять, каково это — жить, работать и обустраиваться в Турции.
By:
Операционный менеджер
Istanbul 
1 
1 
X