Изменения в правилах получения гражданства Турции: обновление за сентябрь 2026 года

Если вы сейчас изучаете возможность получения гражданства Турции за инвестиции, вероятно, вы попали сюда потому, что правила изменились, а информация в интернете превратилась в смесь слухов, устаревших публикаций в блогах и частично переведённых циркуляров. И это неудивительно: правила вновь изменились 28 сентября 2026 года, и детали здесь важнее большей части того, что опубликовано сейчас.

Мы обратились напрямую к первоисточнику. Не к пересказу пересказа, а за подтверждением от регионального управления земельного кадастра (TAPU), сверив информацию с самими циркулярами. Вот что действительно происходит, что изменилось и что это значит, если ваша процедура уже началась или вы только собираетесь её начать.

Для начала развеем слух: автоматической надбавки в 25% не существует

Распространяется версия этого обновления, согласно которой Турция теперь автоматически прибавляет 25% к оценочной стоимости недвижимости для целей получения гражданства. Это неправда. Мы напрямую связались с отделом земельного кадастра, который занимается такими делами: в циркулярах нет подобного механизма, а Главное управление будет оценивать стоимость в каждом деле отдельно, а не применять единую формулу ко всем объектам.

Если вы встречали эту цифру в других источниках, не принимайте её всерьёз. Мы предпочитаем честно говорить о том, что не можем подтвердить, а не повторять сведения, которые звучат официально, но таковыми не являются. Именно этим команда, проверяющая информацию у первоисточника, отличается от тех, кто перепечатывает всё популярное.

Главное изменение: для покупок через GYO теперь требуется оценка

Это важное изменение для международных инвесторов, которое пока нигде толком не объяснили.

Раньше, если вы приобретали недвижимость стоимостью 400 000 долларов США, подходящую под требования программы, через Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) — турецкий аналог REIT, — вам не нужно было предоставлять обязательный отчёт об оценке, требуемый при стандартной покупке. Теперь это исключение отменено.

Отныне для оформления гражданства на основании покупки через GYO до оформления документа о праве собственности необходимо выполнить одно из двух условий:

1. Получить новый независимый отчёт об оценке. Или;

2. Использовать собственную оценку GYO, опубликованную на платформе KAP (платформа публичного раскрытия информации Турции).

Вот на что стоит обратить особое внимание: если опубликованная на KAP стоимость не совпадает с ожиданиями земельного кадастра, сделка останавливается. Дело передают на ручную проверку в Главное управление в Ankara. Это не отказ, но задержка. А задержки при подаче заявления на гражданство редко бывают просто неудобством: из-за них можно пропустить сроки, связанные с визами, учебными семестрами или бизнес-планами.

Это правило распространяется и на Emlak Konut GYO — застройщика, связанного с государством, которому многие инвесторы доверяли без дополнительной проверки из-за его связей с властями. Такое доверие не даёт исключений. Теперь все покупки через GYO проходят одинаковую проверку.

Коснутся ли изменения вашего дела о гражданстве? Разбираем по пунктам

Вопрос о том, распространяются ли правила задним числом, сейчас задаёт в Google каждый, кто уже подал заявление на получение гражданства Турции за инвестиции. Поэтому разберём всё точно:

- У вас уже есть TYTB (сертификат соответствия)? Изменения вас не затрагивают. Новое правило к вам не применяется.

- TYTB ещё не выдан? На вас распространяется новое правило, даже если договор обещания продажи (satış vaadi) был подписан до вступления изменений в силу. Дата договора не защищает вас; важна дата выдачи сертификата.

- У вас уже есть отчёт об оценке, выданный до изменений? Всё в порядке, если срок его действия ещё не истёк.

- Отчёта пока нет, а стоимость объекта не превышает 400 000 долларов США с очевидным запасом? Именно здесь возникает реальный риск. При оформлении покупки по договору обещания продажи вы больше не сможете позднее покрыть недостающую сумму, добавив второй объект. Если сейчас документы не подтверждают нужную сумму, вопрос нужно решить сейчас.

Если вы не уверены, к какой категории относится ваше дело о гражданстве, не стоит гадать. Свяжитесь с командой, которая ведёт ваше дело, и спросите напрямую — сегодня.

Два изменения, которые играют вам на руку

Последнее обновление не только ужесточает требования для заявителей на гражданство за инвестиции в Турции. Два изменения, о которых говорят не так часто, делают процедуру более гибкой:

1. Срок действия TTB увеличен с 6 до 12 месяцев. Теперь ваш отчёт об оценке (Taşınmaz Tespit Belgesi) действует вдвое дольше, прежде чем потребуется его обновить. Для тех, чьи документы задерживаются из-за банковских процедур, переводов или проблем с согласованием сроков — а при международных сделках это касается большинства людей, — снижается риск того, что срок действия отчёта истечёт в середине процесса.

2. GEDAŞ больше не имеет монополии на проведение оценок. В течение многих лет все оценки для получения гражданства должны были проводиться одной назначенной компанией. Теперь это требование отменено. Подходящий отчёт может выдать любая компания по оценке, имеющая лицензию SPK, состоящая в TDUB и зарегистрированная в TADEBİS; выбрать её можно напрямую через портал Web Tapu.

На бумаге это хорошая новость: конкуренция и выбор становятся шире. Но на практике возникает другой вопрос: какую компанию выбрать и как убедиться, что её оценка выдержит проверку земельного кадастра?

Утверждённого списка компаний не опубликовано. Свобода выбора имеет и обратную сторону: она устраняет узкое место, но одновременно лишает процесс единого центра ответственности. Ошибка в отчёте незнакомой компании не просто обходится вам в деньги; особенно при новых правилах для GYO она может застопорить всё ваше дело.

Порог в 400 000 долларов США: внимательно читайте условия

Сумма, необходимая для подачи заявления на получение гражданства Турции за инвестиции, не изменилась. Теперь, однако, прямо указано, как её проверяют. Цена продажи, независимая оценка и каждый отдельный платёж должны по отдельности составлять не менее 400 000 долларов США.

Речь не об общей сумме после сложения всех частей: каждый показатель должен соответствовать порогу самостоятельно. Структура платежей, которая казалась приемлемой при прежнем неофициальном толковании, может не пройти проверку по новым правилам, если выплаты обходили порог, а не обеспечивали его достижение.

Изменения влияют на способ покупки, а не только на выбор объекта

Если взглянуть на все три изменения в целом, становится ясно: оценка теперь имеет больший, а не меньший юридический вес. Отсутствующий отчёт, несовпадение с суммой, опубликованной на KAP, или формальное несоблюдение порога — это не просто дополнительные бумаги. Пока Ankara рассматривает ваше дело в индивидуальном порядке, заявление о гражданстве могут заморозить на уровне министерства.

В такой ситуации покупка через единую команду, несущую ответственность за весь процесс, — вместо того чтобы собирать воедино случайного агента, случайного оценщика и случайного юриста, которые прежде не работали вместе, — перестаёт быть дополнительным удобством и становится тем, что действительно вас защищает. Когда подбор недвижимости, юридическое сопровождение внутри компании, оценка лицензированным специалистом и само заявление на гражданство объединены в единый согласованный процесс, важные детали не теряются при передаче дела от одного специалиста другому. И не возникает ситуации, когда никто не проверил, примет ли земельный кадастр оценку GYO, опубликованную на KAP, до того, как вы вложили деньги.

Uygulama Kılavuzu (руководство по применению) пока не опубликовано; ожидается, что оно выйдет в течение одной-двух недель, после чего возможны дальнейшие изменения. В Property Turkey мы будем следить за развитием событий так же, как проверяли это обновление: обращаться к первоисточникам, а не пересказывать публикации тех, кто написал об этом первым.

Если ваше дело о гражданстве уже рассматривается или вы обдумываете покупку через GYO, сейчас самое время как следует проверить документы, а не ждать, пока руководство по применению заставит заняться этим вопросом.

Часто задаваемые вопросы: обновление правил получения гражданства Турции за инвестиции в сентябре

Вопрос: Можно ли использовать оценку GYO, опубликованную на KAP, вместо заказа нового отчёта?

Ответ: Согласно обновлению, можно использовать оценку GYO, опубликованную на KAP, если она соответствует требованиям земельного кадастра.

Вопрос: Требование об оценке распространяется и на покупки у Emlak Konut GYO?

Ответ: Да. На покупки у Emlak Konut GYO также распространяются пересмотренные требования к оценке. Связи компании с государством не дают исключения.

Вопрос: Я подписал договор обещания продажи до 28 сентября 2026 года. Моё дело освобождено от новых требований?

Ответ: Одна лишь дата договора не определяет, освобождено ли ваше дело от новых требований. Решающее значение имеет то, выдан ли уже сертификат соответствия.

Вопрос: Что произойдёт, если земельный кадастр не примет оценку, опубликованную на KAP?

Ответ: Сделку могут приостановить, пока дело направляют на проверку в Главное управление в Ankara. Это не означает автоматического отказа, но может задержать процесс.

Вопрос: Можно ли использовать отчёт об оценке, выданный до сентябрьского обновления?

Ответ: Существующий отчёт можно использовать, если срок его действия ещё не истёк и он соответствует требованиям к вашей покупке.

Вопрос: Можно ли выбрать для покупки с целью получения гражданства оценочную компанию, отличную от GEDAŞ?

Ответ: Теперь проведение подходящих оценок не ограничено компанией GEDAŞ. Компания должна иметь лицензию SPK, состоять в TDUB и быть зарегистрирована в TADEBİS. Выбор осуществляется через Web Tapu.

Вопрос: Даёт ли продление срока действия TTB больше времени на завершение заявления?

Ответ: Продление срока с 6 до 12 месяцев даёт больше времени до необходимости обновить TTB. Оно не продлевает другие сроки подачи заявлений или периоды действия документов.

Cameron Deggin Основатель и генеральный директор Property Turkey

Кэмерон Деггин — основатель и генеральный директор Property Turkey. Бывший финансовый специалист и бухгалтер с квалификацией FCCA, он основал компанию в 2001 году, увидев инвестиционный потенциал Турции. Имея более двух десятилетий опыта анализа турецкого рынка недвижимости, Кэмерон регулярно консультирует международных инвесторов, а его комментарии публикуются в таких СМИ, как Financial Times и BBC.

Автор 593 статей | |

Посмотреть полный профиль автора →