如果您此刻正在了解土耳其投资入籍，想必是因为政策发生了变化，而网上的信息又充斥着传闻、过时的博客文章和只翻译了一半的通告。确实如此——政策于2026年9月28日再次调整，具体细节比目前大多数已发布的信息所说的更重要。
我们直接核实了原始信息来源。不是转述二手摘要，而是从地方土地登记处（TAPU）主管部门获得了实际确认，并对照核查了通告原文。以下为您说明哪些信息属实、发生了什么变化，以及如果您正在办理或准备申请，这些变化意味着什么。
目前流传着一种说法，声称土耳其现在会为入籍用途自动将房产评估价值提高25%。这不是真的。我们直接向负责处理此类文件的土地登记处部门核实过：相关通告中不存在这样的机制，土地登记总局会针对每份文件逐案评估价值，而不会套用任何统一公式。
如果您在其他地方看到过这个数字，请把它当作噪音。与其重复听起来像官方信息、实际上却未经证实的说法，我们宁可坦诚说明哪些信息无法确认——这正是与会追溯源头核实的团队合作，与只转发热门消息的团队之间的区别。
这项变化对国际投资者尤为重要，但目前其他地方还没有得到充分解释。
此前，如果您通过Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı（GYO）——即土耳其版房地产投资信托基金（REIT）——购买符合条件的价值40万美元的房产，即可免交普通购房所需的强制估值报告。如今，这项豁免已经取消。
从现在起，通过GYO购房申请入籍，办理产权证之前必须满足以下两项要求之一：
1. 提交一份最新的独立估值报告；或
2. 提交GYO自身通过KAP（土耳其公共披露平台）发布的估值。
请特别留意这一点：如果KAP公布的估值与土地登记处的要求不符，交易就会暂停。文件将上报至Ankara的土地登记总局进行人工审核。这不代表申请会被拒绝，但确实会造成延误，而入籍申请的延误很少只是“不太方便”而已；它可能使您错过与签证、学期或商业计划相关的截止日期。
这项要求也适用于Emlak Konut GYO——许多投资者曾以为这家与政府有关联的开发商自带官方公信力。事实并非如此。现在所有GYO购房都要接受同样的审查。
追溯适用问题，是所有正在申请土耳其投资入籍的人此刻都在搜索的问题，因此我们来逐项说明：
- 您是否已拿到TYTB（合规证书）？您不受影响，新规不适用于您。
- TYTB尚未签发？您需要遵守新规，即使您的房产销售承诺书（satış vaadi）是在新规生效前签署的也一样。能否适用旧规，不看合同签署日期，而看证书签发日期。
- 您是否已持有政策变更前出具的估值报告？只要报告仍在有效期内，就没有问题。
- 尚未取得估值报告，而且房产价值不明确达到40万美元？美元？真正的风险就在这里。在销售承诺的交易结构下，您不能再通过后来加购第二套房产来补足差额。如果目前文件上的金额不达标，就需要现在解决。
如果您不确定自己的入籍申请属于哪种情况，这不是靠猜就能解决的问题。您今天就应该直接向负责办理申请的团队询问。
这次最新调整并非处处都在收紧对土耳其投资入籍申请人的要求。有两项细节在不经意间让办理流程更宽松：
1. TTB有效期从6个月延长至12个月。您的估值报告（Taşınmaz Tespit Belgesi）现在在需要续期前可以多维持一倍时间。对于因银行手续、翻译或预约安排瓶颈而导致文件办理延迟的人来说——而跨境交易中的大多数人都可能遇到这些情况——这降低了报告在办理过程中到期的风险。
2. GEDAŞ不再垄断估值业务。多年来，所有入籍申请所需的估值都必须由一家指定公司出具。现在这一要求已取消。任何持有SPK牌照、属于TDUB会员并在TADEBİS注册的估值公司，现在都可以出具符合要求的报告，您可以直接通过Web Tapu门户网站选择公司。
从纸面上看，这是个好消息，因为竞争和选择更多了。但在实际操作中，这也带来了另一个问题：该选择哪家公司？又该如何确认该公司的估值结果能够经受土地登记处的审查？
目前没有公布获批公司名单。开放选择有利有弊——它消除了办理瓶颈，但也不再有一个单一的责任主体。来自陌生公司的不准确估值不只会让您蒙受损失；特别是在新的GYO规定下，它还可能让您的整个申请陷入停滞。
申请土耳其投资入籍所需的金额并未改变。现在明确规定的是审核方式：成交价、独立估值，以及每一笔单独付款，都必须各自达到40万美元。
不是把所有金额加起来后达到门槛就可以——每一项都必须单独达标。如果某种付款安排只是利用旧有的非正式解释来绕过门槛，而不是实际满足门槛，那么它现在可能无法通过审核。
退一步看这三项变化的整体趋势：估值如今具有更大的法律分量，而不是更小。缺少报告、KAP估值不一致，或门槛方面的技术性问题，都不只是会增加文书工作——在等待Ankara逐案裁定期间，您的入籍申请可能会在部级审核环节被冻结。
正因如此，通过一个责任明确的团队完成购房——而不是临时拼凑一名房产中介、一名估价师和一名彼此从未合作过的律师——不再只是锦上添花，而是实际保护您的关键。当房源筛选、内部法律服务、持牌估值以及入籍申请都由同一套协调流程统筹时，就不会因为交接而遗漏细节，也不会出现无人核实GYO的KAP估值是否符合土地登记处要求、而您却已投入资金的情况。
《Uygulama Kılavuzu》（实施指南）尚未发布——预计将在一至两周内公布——预计发布后还会有进一步调整。在Property Turkey，我们会像追踪此次更新一样持续关注：从源头核实，而不是转发最早发布消息的人所说的内容。
如果您的入籍申请正在办理中，或正在考虑通过GYO购房，现在就应该让专业人士仔细审核您的文件，而不是等实施指南出台后问题才被迫浮出水面。
答：如果GYO通过KAP发布的估值符合土地登记处的要求，则可根据此次政策更新使用该估值。
答：是的。购买Emlak Konut GYO的房产也需要遵守修订后的估值要求。它与政府的关联并不能使其获得豁免。
答：仅凭合同日期不能确定您的申请是否豁免。关键在于您的合规证书是否已经签发。
答：交易可能会暂停，文件将被转交至Ankara的土地登记总局审核。这并不意味着申请必然会被拒绝，但办理进度可能会延迟。
答：只要现有估值报告仍在有效期内，并符合您此次购房的要求，就仍可使用。
答：符合要求的估值不再局限于GEDAŞ。相关公司必须持有SPK牌照、属于TDUB会员并在TADEBİS注册。您可以通过Web Tapu进行选择。
答：有效期从6个月延长至12个月，意味着您有更长时间才需要续办TTB。但这不会延长其他申请截止日期，也不会延长其他文件的有效期。
Property Turkey 创始人兼首席执行官
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