За последние пять лет на главных торговых улицах и в районах Стамбула — Истиклал-авеню, Багдат-авеню и Нишанташи — заметно сократились как общая площадь арендуемых торговых помещений, так и число занятых магазинов. Эта тенденция свидетельствует о снижении привлекательности традиционных торговых точек и спроса на их аренду в городе.
Эти изменения характерны не только для Стамбула. За последнее десятилетие аналогичные перемены произошли в крупных городах, таких как Лондон и Нью-Йорк: на некогда оживлённых торговых улицах закрылось множество магазинов, а многие помещения были переоборудованы под жильё. Главная причина — стремительный рост электронной коммерции и онлайн-покупок, изменивший потребительские привычки.
Почему торговля на главных улицах Стамбула приходит в упадок
На самых знаковых торговых улицах Istanbul значительно сократился объём коммерческой аренды. Например, на Bagdat Avenue произошёл резкий спад: объём аренды уменьшился с 24,553 м² в 2021 году до менее чем 5,000 м² начиная с 2022 года. Похожее снижение наблюдается в Nisantasi и на Istiklal Avenue: объём аренды и число арендных сделок резко упали. Это отражает сокращение пешеходного трафика и интереса со стороны розничных операторов, а также более масштабные перемены в розничной торговле Istanbul.
Согласно данным Торговой палаты Istanbul (ITO) и Турецкого статистического института (TurkStat), с 2020 по 2024 год доля пустующих торговых помещений на главных улицах Istanbul выросла более чем на 25%; сильнее всего пострадали улицы второго порядка.
В 2025 году аналитики PwC Turkey спрогнозировали дальнейшее снижение спроса на аренду торговых помещений на традиционных проспектах, особенно небольших площадей менее 200 м², которые хуже подходят для розничных форматов, ориентированных на впечатления покупателей, или гибридных моделей торговли.
Глобальный рост электронной коммерции
В Турции электронная коммерция растёт стремительными темпами. В 2015 году на онлайн-продажи приходилось около 1,7% общего объёма розничных продаж. К 2022 году этот показатель уже превысил 10%, а, согласно данным Министерства торговли Турции и Конференции ООН по торговле и развитию (ЮНКТАД), к 2025 году, по прогнозам, достигнет 19,1%. Такой резкий рост обусловлен расширением доступа к интернету, распространением смартфонов и развитием онлайн-площадок, таких как Trendyol, Hepsiburada и N11.
В Великобритании перемены оказались ещё масштабнее. В 2015 году на электронную коммерцию приходилось около 12,5% общего объёма розничных продаж. К 2021 году этот показатель достиг 29,7%, а прогнозы на 2025 год указывают на рост до 38,1% — более 152 млрд фунтов стерлингов. Пандемия сыграла важную роль в ускорении перехода к цифровым технологиям, и теперь люди старшего возраста регулярно совершают покупки онлайн.
В Соединённых Штатах доля электронной коммерции выросла с 7,3% общего объёма розничных продаж в 2015 году до 16,4% в 2024 году, согласно данным Бюро переписи населения США. Крупные компании, такие как Amazon, Walmart и Target, продолжают доминировать на рынке, а большие розничные магазины адаптируются, используя гибридные модели, например заказ онлайн с получением в магазине.
Эти изменения демонстрируют глобальный сдвиг в потребительском поведении. Турция, хоть и отстаёт на несколько лет от Великобритании и США, движется по тому же пути. Традиционная модель розничной торговли, основанная на потоке посетителей и физическом присутствии, уступает место цифровому подходу.
Пример: преобразование главных торговых улиц Лондона
В начале 2000-х главные торговые улицы Лондона были полны жизни. Однако за последние 15 лет более 40% торговых помещений на первых этажах улиц второго порядка закрылись или были переоборудованы под жильё либо предприятия сферы услуг.
Причина не в сокращении населения или отсутствии спроса, а в изменении потребительских привычек и стремительном росте электронной коммерции. По данным Управления национальной статистики Великобритании (ОНС), в 2006 году на онлайн-торговлю приходилось всего 2,8% общего объёма продаж. К 2025 году этот показатель превысил 35%.
Крупные британские ритейлеры, такие как Debenhams, House of Fraser и Topshop, обанкротились или сократили своё присутствие на главных торговых улицах. Местные органы власти в ответ разрешили переоборудовать пустующие коммерческие помещения под жильё. В таких районах, как Croydon, Walthamstow и Hammersmith, главные улицы прошли через этап обновления: вместо зависимости от розничной торговли там развивают многофункциональные пространства.
Коммерческая недвижимость на традиционных рынках
Коммерческая недвижимость всё ещё может быть привлекательна на развивающихся рынках, таких как India, Pakistan или South Africa, где покупательские привычки остаются традиционными, пешеходный трафик высок, а электронная коммерция распространена меньше. Согласно данным Statista и UNCTAD, в India в 2023 году на электронную коммерцию приходилось всего 7% розничных продаж, а в Pakistan этот показатель составлял менее 3%. Эти цифры отличаются от двузначной доли онлайн-торговли на более развитых рынках.
Деловая среда Турции гораздо ближе к западным моделям. Распространение электронной коммерции в Турции, модернизация инфраструктуры и изменения потребительского поведения больше напоминают тенденции, наблюдаемые в Лондоне, Париже и Нью-Йорке, чем в Мумбаи, Карачи или Йоханнесбурге.
Эти тенденции — усиление доминирования электронной коммерции и упадок торговли на главных улицах — всё отчётливее проявляются и в мегаполисе Стамбуле. Инвесторам, рассматривающим покупку небольших коммерческих помещений в Турции, важно понимать: соотношение риска и потенциальной доходности больше не оправдывает такие вложения.
Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость в Стамбуле?
Инвесторы, планирующие вложить от 500,000 до 1 миллиона долларов США, сталкиваются с растущими сложностями при покупке традиционных торговых помещений на первых этажах зданий в Стамбуле:
- Слишком малы для размещения торговых пространств, ориентированных на впечатления, например флагманских магазинов известных брендов или концептуальных бутиков премиум-класса.
- Не подходят для логистики или использования в качестве складов из-за ограниченной площади, отсутствия удобного транспортного доступа и низких потолков.
- Всё чаще пустуют или используются неэффективно, поскольку потребители переносят свои расходы на онлайн-платформы.
Более перспективная доходность, напротив, сосредоточена в секторах, которые поддерживают развитие цифровой экономики и логистической инфраструктуры:
- Логистические склады: На фоне резкого роста спроса на быструю доставку логистические объекты рядом с автомагистралями, аэропортами и морскими портами показывают лучшие результаты, чем традиционная розничная торговля.
- Складские помещения на периферии: Взрывной рост электронной коммерции привёл к спросу на адаптируемые региональные распределительные центры и хабы с инфраструктурой для погрузки.
- Крупные распределительные объекты для розничной торговли: Помещения, предназначенные для управления запасами и обработки заказов, необходимы розничным брендам, переходящим на онлайн-модели.
В Стамбуле доходность первоклассных логистических объектов сейчас составляет около 7,5%, что выше доходности традиционных торговых помещений на улицах, снизившейся до менее чем 5%. Однако для доступа к этим перспективным секторам, как правило, необходимы многомиллионные инвестиции, знание рынка и долгосрочное планирование.
Долгосрочные инвестиционные стратегии — свяжитесь с нами
На стремительно меняющемся рынке недвижимости Турции сегодня важно инвестировать, глядя вперёд, а не руководствуясь ностальгией. Если вы рассчитываете на высокую рентабельность инвестиций и значительный рост капитала, традиционные коммерческие помещения для розничной торговли в Стамбуле, особенно в ценовом диапазоне около 500,000 долларов США, всё чаще оказываются устаревшими и не отвечают требованиям цифровой экономики. По мере роста электронной коммерции ключ к успешным вложениям — стратегии, рассчитанные на будущее.
"Будущее принадлежит тем, кто не только замечает первые признаки перемен, но и решительно действует, чтобы оказаться на шаг впереди. На динамичном рынке недвижимости Турции своевременность, понимание ситуации и планирование имеют решающее значение для максимизации доходности. Property Turkey помогает инвесторам находить новые возможности, предлагая индивидуальные рекомендации. Если вы серьёзно настроены обеспечить своё финансовое будущее и воспользоваться переменами на рынке Турции, свяжитесь с нами, чтобы разработать персональную стратегию."
Cameron Deggin, генеральный директор Property Turkey
Cameron Deggin 
Основатель и генеральный директор Property Turkey
Кэмерон Деггин — основатель и генеральный директор Property Turkey. Бывший финансовый специалист и бухгалтер с квалификацией FCCA, он основал компанию в 2001 году, увидев инвестиционный потенциал Турции. Имея более двух десятилетий опыта анализа турецкого рынка недвижимости, Кэмерон регулярно консультирует международных инвесторов, а его комментарии публикуются в таких СМИ, как Financial Times и BBC.
Посмотреть полный профиль автора →
By:
Bodrum 
4 
4 
X