Property Turkey Blogu
Dürüst Konuşma: İstanbul gayrimenkulünde sermaye değer artışınızı maksimize etmek
By:
Cameron Deggin
Sermaye değer artışı, herhangi bir gayrimenkul yatırımında en önemli nihai sonuçtur. Peki nedir? Ve en önemlisi - sermaye kazançları nasıl maksimize edilir?
Sermaye kazancı, mülkünüzden elde ettiğiniz paradır, diyor Property Turkey direktörü Cameron Deggin.
“Bu, mülkünüzün satın alma fiyatı ile satış fiyatı arasındaki pozitif farktır.”
Ancak, sermaye değer artışının gerçekleşmesi için satış gereklidir. “Sermaye değer artışı ancak çıkış stratejiniz kadar iyidir. Diyelim ki bir şeyi 100 dolara aldım ve şimdi değeri 150 dolar. Ama o şeyi satana kadar büyüme olmaz.”
Alışılmadık bir şey olmadıkça, çoğu mülk değer kazanır. “Normal koşullarda yatırımlarınızı dikkatle seçerseniz, iyi bir sermaye büyümesi elde edebilirsiniz,” diye açıklıyor Deggin.
Ancak değer artış miktarı oldukça değişken olabilir.
Yatırımın başarısının en kritik unsurlarından biri yerel piyasadır, diyor Deggin.
“Türk piyasasına bakın. İstanbul'daki emlak işlemlerinin yüzde doksan beşi Türkler arasında gerçekleşiyor; yabancı yatırımcılar ise gayrimenkul alımlarının sadece küçük bir kısmını oluşturuyor.”
Yabancı yatırımcılar için bu, İstanbul'da gayrimenkul satın aldığınızda, büyük olasılıkla bir Türk alıcıya satacağınız anlamına gelir. Bir mülk satıldığında sermaye kazancı gerçekleştiğinden, bir çıkış stratejisine sahip olmak kritik önemdedir, diyor Deggin.
Ancak bazı yatırımcılar için mülke dair kültürel farklılıklar engel teşkil etmektedir.
“Konut gayrimenkulü satın alıyorsanız, Türk ev alıcısını aklınızda bulundurun. İhtiyaçlarını ve tercihlerini anlayın. Yabancı alıcıların en büyük zayıflığı Türk alıcıların psikolojisini anlamamaktır,” diye ekliyor Deggin.
“Özellikle Orta Doğulu yatırımcılara baktığınızda, çok belirgin farklılıklar var.”
Örneğin, Türkler ev satın alırken daha sakin yolları tercih eder, yoğun otobanlardan kaçınırlar. Ama birçok Orta Doğu şehrinde altyapı, yoğun yollardaki büyük komplekslere yöneliktir, bu yüzden o bölgelerden gelen yatırımcılar İstanbul'da da aynı tip yapıları aramaktadır.
Bir diğer fark ise kompleks büyüklüğüdür, diyor Deggin.
Büyük kompleksler yabancı alıcılara pazarlansa da gerçek şu ki, Türkler daha küçük konut projelerini tercih eder.
“Türkler bir ev alırken, yan komşularının uzun yıllar orada olacağından emin olmak isterler,” diyor.
“Evlerinden çıktıklarında merhaba diyebilecekleri komşuları olur; çocukları oyun alanındayken komşuları göz kulak olur.”
Sermaye kazancınızın olumlu olması için bir diğer yol da projenin yapısını iyi araştırmak, diyor Deggin.
Büyük bir projede, geliştiricinin ödeme yerine arazi sahibine projenin birtakım ünitesini vermesi yaygın bir durumdur.
“Örneğin, bin ünitelik bir projede, 500 ünitesi geliştiriciye, 500 ünitesi ise arazi sahibine ait olabilir.”
Geliştiricinin kendi liste fiyatı ve ödeme koşullarına bağlı indirimleri vardır.
Sorunlar sadece satış zamanı ortaya çıkar, diye belirtiyor Deggin.
“Birkaç yıl sonra yatırımı bırakmak ve kar toplamak isteyebilirsiniz. Ancak önemli sayıda arazi sahibi ünitesi varsa, arazi sahibi satışa başlayacaktır.”
Arazi sahibi fiyatınızı kırabilir.
“Arazinin inşaat maliyeti olmadığından hiç harcama yapmamıştır. Bu yüzden, sizin ödediğiniz fiyatın çok altında bile satış yaparsa, önemli bir kâr elde etmiş olur.”
Merkez şehir dışındaki bazı iyi bölgeler olsa da, sermaye kazancını maksimize etmek istiyorsanız, Deggin merkezi İstanbul'da kalmanızı önerir.
“Merkez şehir dışında, Bahçeşehir gibi güzel bölgeler olsa da, piyasada çok fazla stok var.”
Şehir içinde, gayrimenkul her zaman değer kazanır çünkü talep arzı aşar, diye açıklıyor.
“Ama dış bölgelerde, yeni gelişen uydu kentlerde arz talebi aşmış durumda ve bu alanlarda aşırı inşaat yapılmış. Bir yatırımcı olarak dikkatli olmalısınız.”
Daha fazla Dürüst Konuşma için, buraya tıklayın.
Kurucu ve CEO, Property Turkey
4
3
Istanbul
Istanbul 
2 
2 
X