土耳其内政部宣布，将对通过房地产投资途径申请入籍的案例进行审查。针对不合规投资交易、公共秩序问题及国家安全调查结果，共有6,134项入籍决定被撤销或取消。
其中，5,391人涉及1,150名投资者；这些投资者的投资资格证书在被查出串通或不合规交易后遭到撤销。另外，743人涉及263名申请人；这些人的入籍决定因公共秩序或国家安全方面的理由被撤回。
这项公告并不意味着合法的外国投资者正成为打击对象，而是说明土耳其正在追溯申请所依据的底层交易，核查规定的投资是否真实，并在房产价值、付款凭证、证书或商业安排不符合法律要求时采取行动。
对于诚信投资者而言，这是积极的执法举措。它维护了土耳其国籍的公信力，清除欺诈参与者，并为买家营造更透明的市场环境，让他们能够按规定支付相应金额、购买真实资产、完成合规的银行资金流转，并与负责任的专业人士合作。
Property Turkey多年来一直提醒客户警惕此类骗局。我们拒绝参与涉及虚高估值、变相退款、虚假证书或人为设计付款结构的交易。由于不愿协助买家以低于法定门槛的金额取得公民身份，我们因此失去了一些业务。这一决定使Property Turkey没有任何受此次事件影响的案例。
内政部于2026年8月4日发布公告。警方开展了协同执法行动，调查以伊斯坦布尔为中心，并扩展至16个省份。执法人员拘留了72名嫌疑人，调查涉及虚假房产估值及不合规的入籍申请。
内政部表示，此项工作依据《土耳其国籍法》第5901号及有关特殊入籍的条例开展。该部还说明，投资资格审核、安全审查和最终入籍审批由不同机构分别负责，并非由一个部门单独处理。
对于房地产申请，符合资格的投资必须经过授权估值和金额核验程序。警方调查针对的是申请进入最终入籍审批阶段前涉嫌发生的造假行为。内政部表示，没有发现人口与公民事务总局工作人员存在失职或疏忽。
| 官方类别 | 主要申请人 | 受影响人数 |
| 不合规或串通进行的投资交易 | 1,150 | 5,391 |
| 公共秩序或国家安全方面的调查结果 | 263 | 743 |
| 被撤销或撤回的入籍决定总数 | 1,413 | 6,134 |
内政部还报告称，自2026年2月11日起，经检查，涉及443名投资者及其家属、共计1,358人的决定已被撤销。另有7项决定因安全或公共秩序方面的理由被撤回；这些数字包含在更大范围的审查中，并非额外增加的总数。
现行房产投资途径要求进行真实的房地产购买，房产价值至少为40万美元。土地登记处会登记一项限制，规定至少3年内不得出售。付款金额、申报的购买价格以及官方核实的金额都必须达到规定门槛。
公民身份并非从房产中介或开发商处购买。房产交易只是正式国家审批流程的一部分，整个流程还涉及土地登记、估值监管、投资资格证书、居留手续、安全审查以及最终入籍评估。
因此，政府的行动并不只针对提交申请的个人。调查人员可以审查卖家、开发商、房产中介、估值参与方、银行资金流、各类文件，以及任何旨在官方款项转账后返还资金的协议。
此次打击行动此前也有先例。2025年9月，执法部门宣布另一起涉及串通房地产交易以取得公民身份的案件。调查人员称，451名外国申请人牵涉虚假销售、虚报估值及有组织的资金安排，相关入籍撤销程序已经启动。
这类骗局的核心手法很简单：让一套价值较低的房产看起来符合40万美元的要求。文件显示投资金额达标，但买家实际承担的经济成本却低得多。两者之间的差额被看似齐全的记录掩盖。
操纵估值报告：一种手法是伪造或操纵估值报告。价值远低于门槛的房产可能被人为标出一个达到或超过40万美元的价格。随后，虚高的报告被用于支持申请，尽管买家实际购买的资产并不具备相应的真实市场价值。
返现安排：第二种手法是暗中安排返现。买家通过官方渠道转账支付申报的购房款，但卖家或开发商同意返还其中一部分。买家表面上支付了40万美元，却私下约定收回15万美元或20万美元。
虚假文件：第三种手法是伪造支持材料。证书、收据、转账记录、合同或声明可能被篡改、伪造，或以误导性方式提交。由于文件的各个部分可能由同一网络准备，多份文件看起来也可能相互吻合。
有些骗局会结合上述三种手法：先抬高房产估值，再让全额资金暂时通过受控的银行渠道流转，之后私下返还部分款项，并准备文件营造合法投资的假象。
| 合法投资 | 欺诈性捷径 |
| 房产本身确实达到规定的价值标准 | 通过文件人为抬高房产价值 |
| 买家支付全部价款，不保留任何私下退款安排 | 卖家通过隐秘的返现协议退还款项 |
| 资金转账真实反映商业交易 | 资金暂时循环流转，伪装成真实购买 |
| 文件如实记录实际情况 | 证书或记录中含有虚假信息 |
| 买家接受取得入籍资格所需的合法成本 | 买家试图以低于法定门槛的金额取得公民身份 |
此类骗局往往依赖多方参与。中介可能负责介绍交易，开发商或卖家可能同意退款，不诚实的中间人可能安排文件，还有其他参与者则可能让银行资金流看起来完整可信。
如果有人声称“只需20万美元就能取得公民身份”，应立即结束对话。房产投资的法定门槛为40万美元。费用、税款、律师费及交易开支均不计入房产价值要求，因此实际预算必须更高。
保证返还现金的承诺同样危险。合法的商业优惠可能存在，但不得使符合资格的真实投资低于法定最低标准，也不得掩盖销售交易的真实经济情况。
人为抬高估值也会损害买家作为投资者的利益。为普通房产支付虚高的合同价格，可能导致买家转售时立即蒙受损失。即使私下退款降低了现金成本，地契和申请仍与一笔日后可能受到质疑的交易相关联。
买家可能同时遭受多种损失：公民身份被撤销、承担法律费用、房产权利被冻结或产生争议、面临税务问题和银行审查，以及难以从策划骗局的人手中追回资金。
因此，这类欺诈并非所谓的聪明折扣，而是把风险从中介或开发商转嫁给外国投资者及其家人。中间人收取佣金或非法费用，申请人却要承担长期的入籍风险。
当前的执法行动也有利于认真经营的开发商。出售真实40万美元投资项目的公司，过去不得不与宣传不可能实现的折扣的公司竞争。清除虚假报价，能为守法经营并提供价值合理、经得起核查的资产的企业营造更公平的环境。
最稳妥的出发点，是把公民身份视为合规投资的结果，而不是打折商品。考虑入籍优惠前，应先根据房产的位置、建筑质量、出租或自住用途、转售前景和真实价值来选择房产。
土耳其要求申报的售价或销售承诺金额，以及经核实的付款总额，分别达到适用的最低标准。自2024年12月起，用于入籍的房产交易需通过金额认定证书（TTB）进行核查。
TTB采用经授权的估值流程，并通过官方数字系统传送。对于2024年12月9日之后签发的证书，相关金额会经过软件评估和比对，然后才能用于土地登记流程。
该制度旨在综合比较交易的各个要素，而非孤立地依赖某一个数字。买家应确保估值、申报价格、购汇文件、银行转账和合同证据能够共同证明这是一笔真实投资。投资者在转账前应采取以下措施：
- 通过已完成交易的可比房产，核实该房产的合理市场价值。
- 聘请不受卖家控制的独立律师。
- 仅通过法律文件中明确列出的可追踪银行渠道付款。
- 拒绝现金退款、私下折让、本票或附带协议。
- 签署前仔细阅读每份声明，并保留译文副本。
- 核实产权证、卖家、规划情况、建筑进度和相关限制。
- 保存银行收据、合同、估值文件、发票和往来通信。
- 询问每笔款项的收款方是谁，以及付款原因。
合法可靠的顾问应当坦诚回答直接问题，而不是表现得心虚或防备。房产的公平市场价值是多少？交易完成后是否会返还任何款项？合同是否列明了所有商业条款？哪位独立律师代表买家？由谁出具官方估值和金额证书？
Property Turkey可以明确表示，我们没有任何入籍客户受到此次撤销决定的影响。我们没有任何涉及虚假估值、秘密返现、虚假证书或以低于门槛的隐蔽购房交易为基础的入籍申请案例。这一记录并非偶然取得。我们的团队知道这些报价的存在，也了解它们的营销方式，并拒绝参与。我们不会让客户未来的身份取决于无法反映真实交易情况的证据。
我们也因此失去了一些客户。有些买家把真实的40万美元投资，与声称只需一半费用就能取得同一本护照的中介进行比较。他们选择了表面上的省钱方案，而我们拒绝修改估值、安排隐秘退款，或编造虚假的商业交易说辞。我们不后悔失去这些业务。与其从一笔几年后可能崩盘的交易中收取佣金，保护客户、公司以及入籍项目的公信力更有价值。
Property Turkey的做法从房产本身出发。我们筛选定价可信、由信誉良好或经过谨慎评估的开发商建设、产权证及规划信息清晰，并且购入后具有实际用途的房产。入籍申请以投资为基础，而不是取代投资判断。
值得信赖的公司会解释相关要求、推荐合适的房产、披露费用、协调独立专业人士，并拒绝会导致申请材料造假的委托。8月的执法行动为合法投资者带来了机会，因为市场正在清除本不该存在的虚假报价。
土耳其仍向符合条件的外国投资者开放。官方的40万美元房产投资途径继续有效，守法申请人并非此次打击行动的对象。执法目标是虚假交易、不诚实的文件，以及企图把非法折扣伪装成入籍资格的相关网络。
Property Turkey可与值得信赖的法律合作伙伴一道，为客户提供房产选择、付款规划、产权证手续以及完整入籍流程方面的指导。每项建议都以真实投资为基础，确保申请经得起未来审查。
欢迎联系Property Turkey，咨询合规的入籍房产，包括伊斯坦布尔房产、博德鲁姆、费特希耶、安塔利亚以及土耳其各地的房产。我们的团队将为您说明预算、筛选投资项目，并帮助您规避土耳其此次执法行动所揭示的估值、付款和文件风险。
答：是的。40万美元的房产投资途径仍然开放，但申请人必须完成真实购买、合规银行转账、经核实的估值程序，并满足规定的3年持有期限。
答：可能。如果申请依赖虚假陈述、操纵估值、隐瞒退款、伪造文件，或向主管部门隐瞒重要事实，公民身份可能被撤销。
答：一些中介和开发商通过虚抬房产估值、安排秘密返现或伪造支持文件，让价值较低的购买看起来符合入籍投资的法定门槛。
答：Property Turkey会推荐估值合理的房产、透明的付款安排、清晰的产权证记录、独立法律指导，以及能够经受未来官方审查的完整文件。
答：没有。Property Turkey没有受影响的案例，因为我们拒绝虚高估值、秘密返现、虚假证书，以及低于合法门槛的入籍交易。
答：买家应确认房产的公平价值、聘请独立律师、审阅所有合同、使用可追踪的银行渠道，并拒绝退款或未经记录的附带协议。
Property Turkey 创始人兼首席执行官
Bodrum 
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