过去五年，伊斯坦布尔最主要的购物大道和商圈——Istiklal Avenue、Bagdat Avenue 和 Nisantasi——无论是出租的零售空间面积，还是已入驻的商铺数量，都明显减少。这一趋势表明，传统实体零售门店在该市的吸引力和出租能力正在下降。
这一转变并非伊斯坦布尔独有。过去十年间，伦敦和纽约等大城市也经历了类似变化：曾经零售业繁荣的商业街出现了大量店铺关闭，许多空间被改作住宅用途。主要原因是电子商务和网购迅速兴起，改变了消费者的购物习惯。
伊斯坦布尔最具代表性的零售商业街，商业租赁活动大幅减少。以Bagdat Avenue为例，租赁面积从2021年的24,553平方米骤降至2022年起不足5,000平方米。Nisantasi 和 Istiklal Avenue 也出现类似下滑，租赁面积和租赁交易量均大幅下降。这反映出客流量和零售商兴趣减弱，也体现了伊斯坦布尔零售业格局的整体转变。
伊斯坦布尔商会（ITO）和土耳其统计局（TurkStat）的数据显示，2020年至2024年间，伊斯坦布尔繁华商业街的零售空置率上升了25%以上，其中次级商业街受到的冲击最为严重。
2025年，PwC Turkey 的分析师预测，传统商业大道的零售租赁需求将继续下降，尤其是面积不足200平方米的小型单元。这类空间较难适应以体验为主或线上线下融合的零售模式。
在土耳其，电子商务呈爆发式增长。2015年，线上销售额约占零售总额的1.7%。到2022年，这一比例已超过10%；根据土耳其贸易部和联合国贸易和发展会议（UNCTAD）的数据，预计到2025年将达到19.1%。互联网普及率提升、智能手机使用增加，以及Trendyol 等线上购物平台、Hepsiburada 和 N11 的发展，共同推动了这一快速增长。
英国经历了更显著的转型。2015年，电子商务约占零售总额的12.5%。到2021年，这一比例升至29.7%；预计到2025年将达到38.1%，交易额超过1,520亿英镑。疫情在加速数字化消费方面发挥了重要作用，如今老年人也经常在线购物。
根据美国人口普查局的数据，美国电子商务占零售总额的比例从2015年的7.3%升至2024年的16.4%。Amazon、Walmart 和 Target 等大型企业继续占据主导地位，规模较大的零售商则通过线上下单、到店取货等融合模式调整经营方式。
这些变化表明，消费者行为正在全球范围内转向线上。土耳其虽然比英国和美国晚几年，但也正走上同一条道路。传统零售模式依赖实体客流和线下门店，如今正被数字优先的经营方式取代。
2000年代初，伦敦各地的繁华商业街人流熙攘。但过去15年间，次级繁华商业街超过40%的底层零售单元已经关闭，或改作住宅及服务业经营场所。
这并非因为人口减少或需求不足，而是消费者习惯发生变化，加上电子商务迅速发展所致。根据英国国家统计局（ONS）的数据，2006年线上零售仅占销售总额的2.8%；到2025年，这一比例已超过35%。
Debenhams、House of Fraser 和 Topshop 等英国大型零售商纷纷倒闭，或缩减了在繁华商业街的经营规模。地方议会则通过重新划分用途，将空置商业单元改为住宅。在 Croydon、Walthamstow 和 Hammersmith 等行政区，商业街已经进行改造，从依赖零售业转向混合用途模式。
在印度、巴基斯坦或南非等新兴市场，商业地产或许仍有投资价值：当地零售习惯依然传统，实体客流量旺盛，电子商务使用率较低。根据 Statista 和 UNCTAD 的数据，截至2023年，电子商务仅占印度零售额的7%，在巴基斯坦则不足3%。这与较发达市场中电子商务占比达到两位数的情况形成对比。
土耳其的商业环境则更接近西方模式。土耳其电子商务的普及、基础设施现代化和消费者行为趋势，更像伦敦、巴黎和纽约，而非 Mumbai、Karachi 或 Johannesburg。
这些趋势——电子商务日益占据主导地位、繁华商业街持续衰退——在大都会 Istanbul 已愈发明显。对土耳其小型商业单元感兴趣的投资者需要认识到，此类投资的风险与回报已不再匹配。
对于考虑投入50万至100万美元的投资者而言，伊斯坦布尔传统街铺面临越来越多的挑战：
- 面积过小，难以支持以体验为核心的零售业态，例如品牌旗舰店或高端概念店。
- 不适合用于物流或仓储，原因包括面积有限、交通不便以及层高不足。
- 空置率不断上升或空间利用不足，因为消费者正将支出转向线上平台。
相比之下，真正的投资回报更可能来自支持并推动数字经济及物流生态发展的领域：
- 物流仓储：随着快速配送需求激增，靠近高速公路、机场和海港的物流设施，表现优于传统零售物业。
- 城郊仓储单元：电子商务的爆发式增长带动了对灵活区域配送中心和枢纽的需求，这些设施需要配备装卸基础设施。
- 大型零售配送中心：为库存管理和订单履约设计的空间，对于转向线上经营模式的零售品牌至关重要。
目前，伊斯坦布尔优质物流物业的租金收益率约为7.5%，高于已降至5%以下的传统街铺租金收益率。不过，进入这些高潜力领域通常需要数百万美元的投资、市场经验和长期规划。
在当今快速变化的土耳其房地产市场中，投资时务必着眼未来，而非怀旧。如果您希望获得较高的投资回报率和强劲的资本增值，伊斯坦布尔传统的实体商业单元，尤其是价格约为50万美元的物业，正日益显得过时，也难以满足数字优先经济的需求。随着电子商务持续增长，成功投资的关键在于采用具有前瞻性的策略。
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Cameron Deggin，Property Turkey 首席执行官
Property Turkey 创始人兼首席执行官
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