城市转型为伊斯坦布尔的投资打下基础

伊斯坦布尔从一个适度的大都市中心转变为一个拥有约1700万人口的巨大城市，这其中并非没有问题。在经济成功的刺激下，快速扩张意味着城市周围出现了棚户区，这些棚户区的建筑质量很差，容易受到地震和外界因素的影响。

Kentsel donusum，即城市改造，旨在解决其中的一些城市问题。虽然像这样的大型项目不可避免地有其问题，但政府认为使用城市转型将伊斯坦布尔变成一个真正的全球和繁荣的城市是必不可少的。

短暂的增长历史

在过去的几十年里，伊斯坦布尔有两个显著增长的时期。第一个时期是在20世纪80年代，私有化和官僚主义障碍的消除使经济增长迅猛，伊斯坦布尔的人口在5年内翻了一番，刚刚超过500万。在这一时期，对住房的迫切需求是通过对城市边缘的农业用地进行分户来满足的。买家一般没有很多钱，所以地块又窄又小，建造的房屋完全填满了这些小地块，形成了密集的城市结构。这些住宅绝大部分都是非法建造的，但在后来被政府合法化了。

土耳其最近的经济繁荣发生在2000年至2009年，部分原因是土耳其融入了全球市场，并因执政党AKP的当选而得到进一步推动。土耳其成为制造业的平台，全球投资纷纷涌入。公共服务和基础设施的重大进步（包括公路、机场、铁路、医院、博物馆和大学）使人们对这个国家的兴趣不断增加，游客数量开始成倍增长。

在此期间，该城市从880万增长到1300万。伊斯坦布尔在这一时期出现了更有分寸的持续增长，有了更好的规划并完成了正确的许可。

城市转型 - kentsel donusum

政府将城市转型作为土耳其经济增长的必要条件，大多数人同意需要进行许多改变，以帮助城市维持进一步的增长。

kentsel donusum计划始于十多年前，旨在重新开发城市的棚户区和发展基础设施。

2012年，新的《抗震法》为建筑和现有建筑引入了新的防震标准，使该倡议获得了动力，从而使伊斯坦布尔的一些贫困地区开始转变为一个途径。据估计，伊斯坦布尔约有60%的建筑是不合格的住宅（称为gecekondu，意思是 "在夜间铺设"）。在20年内，政府计划拆除约650万套危险的住宅，为更好的建筑和基础设施让路。

Kentsel donusum发生在城市的各个角落，特别是在城市内部地区。仅在菲基尔特佩，预计在未来三年内将完成5万个住房项目，为经济带来约150亿美元的收入。位于城市亚洲一侧的Fikirpete被誉为伊斯坦布尔的曼哈顿，其密度将从10%增加到80%，为成千上万的城市居民创造家园。这只是一个例子--该市有15个地区被推荐为kentsel donusum，不仅改变了该地区的外观和居住者，还改变了整体基础设施。

虽然它有其问题（我们将在下面讨论），但伊斯坦布尔的城市转型意味着街区变得聪明起来，随着富裕买家的迁入而变得高档。这导致了基础设施和生活设施的繁荣，如休闲中心、电影院和商店，这反过来又推高了价格。另一个好处是遗产保护，具有历史意义的地区被保留给后代。

城市转型从中心开始，向外发展。塔克西姆广场周围的城市最中心区域在历史上曾是吸引富人投资者的地方，这些区域正在变得绅士化--或者已经完成了这一过程--通过改造旧建筑来保护遗产和历史，同时引入更好的基础设施和更干净、更安全的街道。这些中心地区的房产是精英和豪华的，以数百万美元的价格出售给高端投资者。

在中心区外，棚户区正在为巴赫赛希尔、百里克杜孜和埃森尤尔特等郊区的现代化、可负担得起的开发项目让路，这些项目受到买房出租的投资者和寻找离中心区不远的可负担住房的城市居民的欢迎。

随着住房的发展，需要更好的基础设施。不断增加的公路和航空交通导致了第三座博斯普鲁斯海峡大桥和第三座机场的建设。很明显，伊斯坦布尔正在呼唤更好的住房和更好的基础设施，以确保以可持续的方式继续增长。

城市转型对投资者意味着什么 

Propertyturkey.com总监卡梅隆·德金列出了他对投资者可以利用城市转型的地区的最佳选择。

加齐奥曼帕萨 

在加齐奥曼帕萨 ，发展将改变这个曾经破旧的街区的面貌。Deggin说，加齐奥曼帕萨 的一些新开发项目为投资者提供了从底层进入的机会。

"如果你对伊斯坦布尔房地产市场稍有了解，你就会知道，在这个价位上，海景公寓就像母鸡的牙齿一样罕见，这也是这些金角湾公寓引人注目的地方。"

德金说，看看那些已经发生了城市转型的地区，就能很好地了解未来的价格表现。他预计每平方米的价格将在三年内增长50%，两年内租金收益率将超过7%。

卡伊特哈尼

在未来三年内，位于Sisli的卡伊特哈尼将发生巨大变化，街道将被逐一改造，基础设施将该区与中心城区连接起来。卡伊特哈尼约四分之一的住房将被替换，约占45,000户。其中许多住宅被用来安置该地区的原始居民，但投资者也在以最低的计划外价格购买卡伊特哈尼的开发项目，最低价为10万美元。 

"德金说："对于有远见的精明投资者来说，这是一个以优异价格购买伊斯坦布尔房产的绝佳机会。

博蒙蒂

西西里的老区是城市转型的巨大成功之一。十年前，这个破旧的地区被忽视了。渐渐地，由于其中心位置和良好的旅行联系，博蒙蒂开始变得聪明起来。当希尔顿酒店进驻后，建造了该市最大的酒店，博蒙蒂的命运也就注定了。现在，价格很高--但仍有一些移动的空间，并将这样做。

"博蒙蒂是一个非常有趣的地区，有很多特色，"Deggin说。"它离中心城区很近，这使它对投资者和居民非常有吸引力。然而，我们看到这里的价格上涨非常快，大多数投资者很快就会被挤出这个地区。"

德金说，一个即将推出的项目将提供起价约为35万美元的公寓，较高楼层的公寓将升至100万美元。"这里将有一个严重的获利机会，因为价格肯定会上涨。" Deggin说，关于全景博蒙蒂的更多细节将很快发布，希望了解更多信息的买家应与他联系，以了解早期交易的情况。 

租金上涨 

Deggin还指出，购买房产作为买房出租投资的买家将利用该市租金上涨的机会。"看看再生的地区，我们可以看到，城市转型的地区将经历快速的租金增长"。德金指出，在许多已经触及城市转型的地区--而不仅仅是城市的中心区域--租金价格已经翻倍。

转型的伦理学 

这种城市转型不可避免地意味着商业和集体利益的交织。虽然这个过程肯定不是土耳其独有的--我们已经在欧洲和美国的大多数工业城市看到了类似的城市转型--但发展的速度已经引起了许多人的关注，环境因素也是如此，政府需要注意。城市的北部与大片森林接壤，现在正受到威胁。

城市转型面临的最大道德挑战是常驻居民的迁移。虽然主人得到了补偿，或在许多情况下得到了重新安置，但不可能每个人都能得到正确的补偿。这些居民，许多人的家庭已经在这里生活了几代人，甚至不太可能负担得起城市郊区的一个适度的公寓。批评者表示担心，城市转型将只是为开发商和国家的精英们赚钱，在一个应该努力提高最贫穷者标准的国家，进一步扩大贫富差距。

另一个问题是对gecekondu居民施加的出售房屋的压力。虽然官方规定开发商需要得到每个地区三分之二房主的同意，但政府的压力意味着许多市民被驱逐，为开发项目让路。

虽然城市转型有其问题，但很明显，如果伊斯坦布尔需要发展，它将需要更好的住房和基础设施。希望改造是合理的、可持续的，并能满足每个居民的需求。