Преобразование Стамбула из скромного столичного центра в богемный город, в котором проживает около 17 миллионов человек, не обошлось без проблем. Быстрая экспансия, вызванная экономическим успехом, привела к тому, что вокруг города сложились пустынные районы с плохо построенными сооружениями, подверженными землетрясениям и стихии.

Kentsel donusum, или преобразование городов, стремится решить некоторые из этих городских проблем. Хотя большой проект, подобный этому, неизбежно имеет свои проблемы, использование kentsel donusum для превращения Стамбула в действительно глобальный и процветающий город считается правительством крайне важным.

Короткая история роста

В последние несколько десятилетий в Стамбуле наблюдались два периода значительного роста. Первый был в 1980-х годах, когда приватизация и устранение бюрократических барьеров привели к резкому росту экономики, а население Стамбула удвоилось за пять лет до чуть более пяти миллионов. Острая потребность в жилье в этот период была удовлетворена подразделением сельскохозяйственных земель на окраинах города. У покупателей вообще не было больших денег, поэтому участки были узкими и небольшими, а построенные дома заполняли эти крошечные участки целиком, что приводило к плотным городским сооружениям. Подавляющее большинство этих жилищ было построено незаконно, но узаконено правительством в более поздние годы.

Самый последний экономический бум в Турции произошел в период с 2000 по 2009 год, отчасти благодаря интеграции Турции в глобальные рынки, а также благодаря выборам правящей партии ПСР. Турция превратилась в платформу для обрабатывающих отраслей промышленности, и мировые инвестиции оказались вложены в данный процесс. Основные достижения в сфере государственных услуг и инфраструктуры (включая дороги, аэропорты, железные дороги, больницы, музеи и университеты) свидетельствуют о росте интереса к стране, и число посетителей начинает расти в геометрической прогрессии.

За это время город вырос с 8,8 млн до 13 млн. В течение этого периода в Стамбуле наблюдался более взвешенный, устойчивый рост с более совершенным планированием и с соответствующими разрешениями.

Городская трансформация - kentsel donusum

Правительство считает kentsel donusum необходимым для экономического роста Турции, и большинство из них согласны с тем, что необходимо внести много изменений, чтобы помочь городу поддерживать дальнейший рост.

Инициатива kentsel donusum началась более десяти лет назад, с целью реконструкции городских трущоб и развития инфраструктуры.

В 2012 году в новом Антисейсмическом законе, который ввел новые стандарты для строительства и существующих зданий для защиты от землетрясений, эта инициатива получила новый импульс, позволив начать трансформацию некоторых более бедных районов Стамбула. По оценкам, около 60% зданий Стамбула - это некачественные жилища (называемые gecekondu, что означает «лежать ночью»). За 20 лет правительство планирует снести около 6,5 миллиона жилищ находящиеся в списке риска, чтобы освободить путь для лучшего строительства и инфраструктуры.

Kentsel donusum происходит по всему городу, особенно во внутренних городских районах. Ожидается, что только в Фикиртепе в ближайшие три года будет завершено 50.000 жилищных проектов, в результате чего для экономики будет выделено около 15 млрд. долл. США. Фикирпете, на азиатской стороне города, выставляется как стамбульский Манхэттен, и плотность увеличится с 10 до 80 процентов, создавая дома для тысяч жителей города. Это всего лишь один пример - 15 районов города входят в програму под kentsel donusum, трансформируя не только то, как район выглядит и кто там живет, но и общую инфраструктуру.

В то время как у данного процесса есть свои проблемы (которые мы рассматриваем ниже), городское преобразования в Стамбуле означает, что кварталы развиваются, становясь повышенном сегментом маркета по мере того, как богатые покупатели переезжают в данные районы. Это вызывает бум инфраструктуры и объектов образа жизни, таких как центр досуг, кинотеатры и магазины, что, в свою очередь, повышает цены. Еще одним плюсом является сохранение исторического наследия, при этом области, имеющие историческое значение, сохраняются для будущих поколений.

Городские преобразования начинаются с центра города и расходятся по всему Стамбула. Наиболее центральные части города, окружающие площадь Таксим, исторически являвшуюся огромным притоком богатых инвесторов, становятся основным  - многие уже завершили этот процесс - сохраняя наследие и историю, реконструируя старые здания, одновременно внедряя лучшую инфраструктуру и более чистые, безопасные улицы. Недвижимость в этих центральных районах элитная и роскошная, продается за миллионы долларов высокопоставленным инвесторам.

За пределами центра, пустынные районы прокладывают путь для современных, доступных проектов в пригородах, таких как Бахчешир, Бейликдузу и Эсенюрт, популярных среди инвесторов и городских жителей, ищущих доступное жилье в нескольких минутах езды от центра.

С развитием жилья возникает необходимость улучшения инфраструктуры. Увеличение автомобильного и воздушного сообщения привело к строительству третьего Босфорского моста и третьего аэропорта. Ясно, что Стамбул взывает к улучшению жилья и инфраструктуры, чтобы обеспечить продолжение роста в данном направление.

Что означает городская трансформация для инвесторов

Директор Кэмерон Деггин Propertyturkey.com перечисляет лучшие выборы для областей, где инвесторы могут извлечь выгоду из kentsel donusum.

Gaziomanpasa

В Газиосманпаше развитие событий изменит облик этого некогда потрепанного района. Деггин говорит, что ряд новых разработок в Газиосманпаше представляют собой возможность для инвесторов попасть на первый этап перестройки.

«Если вы знаете стамбульский рынок недвижимости даже немного, вы будете знать, что апартаменты с видом на море такие же редкие как шанс встретиться с Султаном из Османской империи в наше время, это делает данные апартаменты невероятной возможностью для приобретения недвижимости в районе Золотой Рог и не только».

Деггин говорит, что взглянув на районы, где уже произошли городские преобразования, видно хорошее представление о том, как цены будут насыщать рынок недвижимости в будущем. Он ожидает, что цена за квадратный метр вырастет на 50% в течение трех лет, а доходность аренды превысит 7% за два года.

Кагитхане

В течение следующих трех лет Кагитхане в Шишли претерпит массовые изменения, при этом улицы будут восстанавливаться один за другим и инфраструктура, соединяющая район с центральным городом. Около четверти жилья Кагитхане подлежит замене, что составляет около 45.000 домов. Многие из этих жилищ используются для размещения первоначальных жителей района, но инвесторы также скупают объекты в разработки Kagithane, не зависящим от плана, всего за 100.000 долл. США.

«Для подкованного инвестора с видением это отличная возможность купить недвижимость в Стамбуле по отличной цене», - говорит Деггин.

Бомонти

Старый квартал Шишли - один из больших успехов Кентсела Донусума. Десять лет назад данный район был заброшен. Постепенно, благодаря своему центральному расположению и отличным путевым связям, Бомонти стал преобразоваться. Когда Хилтон переехал, построив крупнейший отель в городе, судьба Бомонти была определенна. Теперь цены высоки - но все еще есть куда двигаться, и инвесторам стоить задуматься об этом.

«Бомонти - действительно интересная область, с большим характерным отпечатком», - говорит Деггин. "Это всего лишь в нескольких шагах от центральной части города, что делает его очень привлекательным для инвесторов и жителей. Тем не менее мы видели, что цены здесь растут очень быстро, и большинство инвесторов скоро встретятся с повышенной ценной в данной области ".

По словам Деггина, в ближайшее время будут запущены проекты с апартаментами, начиная с 350.000 долларов США и до 1 миллиона долларов США за более высокие этажи. «Здесь будет серьезная возможность получить прибыль, поскольку цены наверняка вырастут». Деггин говорит, что более подробная информация о Bomonti Panorama будет выпущена в ближайшее время, и покупатели, желающие узнать больше, должны связаться с ним, чтобы узнать о ранних сделках.

Возможности Аренды

ReturnDeggin указывает что покупатели, которые покупают недвижимость в качестве инвестиций, чаще будут капитализировать рост арендной платы в городе. «Глядя на возрожденные районы, мы видим, что в тех районах, где будут происходить городские преобразования, будет наблюдаться быстрый рост аренды». Деггин указывает, что во многих районах, уже затронутых городской трансформацией - а не только в центральных частях города - цены на аренду жилья удвоились.

Этика преобразований

Неизбежно, что такого рода городские преобразования будут означать, что коммерческие и коллективные интересы пересекаются. Хотя этот процесс, конечно, не уникален для Турции - мы наблюдаем аналогичные городские преобразования в большинстве промышленных городов по всей Европе и США - скорость, с которой происходят события, волнует многих, как и экологический фактор, о котором правительство должно знать. Северная часть города граничит с обширными лесами, которые сейчас находятся под угрозой.

Еще одной проблемой является давление, оказываемое на жителей gecekondu с целью продажи своих домов. Хотя официально застройщикам необходимо согласие двух третей собственников жилья в каждом районе, давление со стороны правительства означает, что многие граждане выселяются, чтобы освободить место для застройки.

В то время как городские преобразования имеют свои проблемы, очевидно, что Стамбулу потребуется лучшее жилье и инфраструктура, если он нуждается в росте. Есть надежда на то, что преобразования будут разумными и устойчивыми и будут отвечать интересам каждого жителя.