2014年和2015年土耳其经济和房地产回顾

美国联邦储备局发出加息信号，俄罗斯经济处于停滞状态，布伦特原油低于每桶60美元，欧元区仍然有些不确定，至少可以说2015年将是相当有趣的一年。  前面有一些全球风险，也有正确的投资盆地的机会。

让我们来看看土耳其经济在2014年的目标表现，以及未来一年的库存情况，特别是对土耳其的房地产行业。

	2013年实际情况	最终估计2014年	预测2015年
经济增长	4.1%	3.5%	3.5%
失业率	9.0%	9.8%	10.0%
通货膨胀	7.4%	9.0%	7.0%
利率	10.1%	8.5%	8.3%
美元汇率	2.15	2.30	2.40
出口	1520亿美元	1,580亿美元	1,730亿美元
进口	2,520亿美元	2,420亿美元	2580亿美元
经常账户赤字占国民收入的百分比	7.9%	5.5%	5.5%
预算赤字占国民收入的百分比	1.2%	1.5%	1.1%
全球经济增长	3.3%	3.3%	3.8%

经济增长 

2013年实现的4.1%的经济增长在2014年似乎没有被超越。 这一年的开局强劲，第一季度增长近5%，然而，今年随后几个季度的国内需求比计划的要弱，2014年底的经济增长将在3.5%左右。 这远远领先于欧元区，高于一些金砖国家（巴西、俄罗斯、印度、中国和南非），然而，低于2014年的计划。

土耳其中央银行预计2015年的经济增长将略低于4%。  世界银行估计土耳其2015年的经济增长为3.5%。

失业率 

预计在今年年底，失业率将达到10%。 2013年的失业率为9%，然而，在该年的下半年，失业率开始攀升。 IMF预测2015年土耳其的失业率为9.9%。

通货膨胀 

政府2014年的通货膨胀目标没有达到。 进口对土耳其里拉疲软的影响，加上食品部门的价格全面上涨，使通货膨胀率超过8%，年底时略低于9%。  2015年的目标是6%，然而，国际货币基金组织对土耳其的估计是7%左右。 油价下跌支持2015年通货膨胀率下降，然而，土耳其货币的表现低于预期，构成了2015年通货膨胀率高于目标的风险。 

利率 

2014年2月，由于土耳其里拉的压力越来越大，土耳其央行将基本利率从4.5%提高到10%。 2014年5月，基本利率被降低到8.5%，并有进一步降低的迹象，就像2月大幅加息生效时建议的那样。 然而，由于下半年通货膨胀的压力越来越大，进一步的削减无法实施。

随着今年的结束，基本利率似乎保持在8.5%左右。 由于通货膨胀率高于计划，土耳其里拉持续受到压力，再加上美国联邦储备局发出2015年加息的信号，包括土耳其在内的新兴市场似乎很难降低利率。

美元对土耳其里拉的货币汇率 

2013年美元收盘价约为2.15土耳其里拉。 由于土耳其货币在2014年年初开始大幅下滑，土耳其中央银行提高了基础利率以支持里拉。 这产生了预期的影响，然而，只是半生不熟，因为里拉从未回到以前的水平，大约是美元兑2.00里拉的水平。 在2014年春季和夏季，里拉对美元的汇率维持在2.10左右，然而，到第三季度末，它又升至2.25。

预计里拉今年将在2.30左右的水平结束，部分原因是俄罗斯危机，由于俄罗斯和土耳其之间的贸易水平，这对里拉产生了一些不利影响。 2015年的目标是美元约为2.40。 

出口 

2014年预计将以1580亿美元的出口水平结束，而目标是1660亿美元。 事实上，今年的开局非常强劲，土耳其的主要出口市场正在上升，看起来非常健康。然而，俄罗斯的停滞、中东的危机和欧元区的可疑增长结果对土耳其出口产生了负面影响。  然而，尽管低于目标，土耳其在2013-2014年期间公布的出口同比增长。

土耳其2015年的出口目标为1730亿美元，考虑到土耳其出口行业的实力和竞争力，这似乎是非常容易实现的。 然而，也存在外部风险，如欧元区经济、俄罗斯危机和中东地区。

进口 

2014年进口同比增长率的目标是4%，然而，由于出口低于预期和增长率较低，进口低于目标，年终估计为2420亿美元。 2015年政府的进口目标是2580亿美元。

经常账户赤字 

2013年，由于高额的黄金进口，经常账户赤字达到了国民总收入（GNI）的7.9%。  2014年，经常账户赤字被控制在460亿美元左右（年终估计），约占国民总收入的5.5%。

2015年的经常账户赤字目标有些变化，政府预测为国民总收入的5.4%，世界银行预测为6%左右，经合组织估计土耳其为5.1%。  这些变化是由于世界经济、俄罗斯危机、石油价格等因素造成的，这些因素很难进行预算，并对土耳其的经常账户数字有重大影响。

预算赤字 

2013年，预算赤字为国民收入的1.2%，令人欣慰。 在2014年，鉴于经济增长低于目标和税收减少的背景下，这一数字并不那么容易管理。 2014年的最终估计似乎在1.5%左右，尽管与2013年的差距一直到第三季度都在扩大，令人担忧，但在该年的最后一个季度却出现了逆转。
政府对2015年预算赤字的目标是1.1%。

全球经济 

全球经济在2013年增长了3.3%。 对2014年的最终估计与前一年一致。 随着欧元区发出退出衰退的信号，2014年有一个乐观的开始。 然而，事实证明，这并没有持续一年。 从春天开始，欧洲的主要大国开始在经济增长和全面繁荣方面发出相互矛盾且有些负面的消息。

在2015年，尽管不是没有明显的风险，但全球经济增长预计将高于2014年。 世界银行对2015年的估计是4%，国际货币基金组织预测为3.8%，经合组织预期为3.8%。 欧元区的衰退、俄罗斯的停滞和中东地区继续给全球经济增长带来风险。

2014年的土耳其房地产和2015年的预期 

2014年是土耳其房地产异常强劲的一年，特别是在伊斯坦布尔、安卡拉、科尼亚、伊兹密尔、安塔利亚等主要城市。 以伊斯坦布尔为首的城市改造项目完成并交付了数万套新住宅，外国投资者对土耳其房地产行业的投资似乎没有尽头。

预计土耳其房地产建筑业将在今年（2014年）结束时有5-6%的同比增长，这与前一年的情况和目标是稳定一致的。 就房产销售量而言，2014年已超过上一年近20%，表明国内需求非常旺盛，新房和二手房部分有实际增长。





土耳其房地产行业在2014年和2015年以后最值得注意的一些观察结果如下：

1.      相对于标准建筑，优质建筑的趋势在上升。 与前几年相比，2014年推出的新项目明显质量更高、更全面，每平方米的价格明显更高，表明该行业的实际价格增长和对质量的需求。

2.       对环保建筑和生态技术的呼吁在增加。

3.       主要城市的城市转型正在蓄势待发，特别是在伊斯坦布尔。 这使得古老的历史城镇中心的面貌焕然一新，如伊斯坦布尔的加兹奥斯曼帕夏，那里的城市改造交易量是最高的。 伊斯坦布尔在这方面值得考虑的其他地区有博蒙蒂、西西里、卡伊特哈尼、塔林姆哈尼和法塔赫的某些地方。  该国所有主要城市都在进行类似的高调项目。  到2020年，城市改造的目标是重新开发多达35万个住房单元。

4.      品牌项目在不断增加。 仅在伊斯坦布尔，2015年第一季度就将推出22个新的住房开发项目，有23,000套住房将以非计划或新建的形式进入市场销售。

5.       来自房地产投资基金的外国直接投资预计将在2015年加速。 这一方面是由于土耳其房地产行业的持续强势，自土耳其的信用评级被提高到 "良好投资 "级别以来，一直在鼓励机构投资者，另一方面是由于投资者将房地产资金从竞争激烈的俄罗斯转移过来。

6.       对等法的废除为以前不允许的外国公民在土耳其购买房地产扫清了道路，自2013年初以来，外国投资一直在加速发展。2014年，土耳其房地产领域的外国直接投资约为35亿美元。 预计到2015年底，这一数字将达到50亿美元。



编写者：Cameron Deggin FCCA