土耳其货币下跌，你是否应该购买房产

自2013年第三季度开始，土耳其里拉似乎已经跌落悬崖。2013年5月左右开始的新兴市场货币的普遍下滑，美国联邦储备局旨在将现金流引向美国而不是新兴市场，这也影响了土耳其。影响金砖国家经济体（巴西、俄罗斯、印度、中国和南非）的第一波下滑只短暂地触及到土耳其。土耳其货币当时被证明是有弹性的，对美元只下滑了7%，而印度当时却出现了近30%的负增长。

然后，土耳其自己的小政治问题在6月的盖茨公园事件中出现了，在这些事件平息之前，埃尔多安总理的一些部长被指控腐败。此外，土耳其人将在2014年3月的地方选举中投票，民意调查显示，执政的AK党预计将失去一些重要的地区，可能包括大伊斯坦布尔地区，被CHP的穆斯塔法-萨里古勒击败。



自10月以来，主要与美国联邦储备局的行动有关的外部因素，加上政府内部的挫折，导致土耳其货币对硬通货大幅下滑。腐败指控，现在内部已经缓和了，似乎是土耳其里拉在国际市场上下跌的锦上添花之举。

我们被问及最多的问题是 "现在土耳其货币下跌，我们是否应该购买房产？"。 

自然，海外购房者以及房地产投资者正在寻找利用土耳其货币下滑的方法和手段。一些买家的看法是，既然土耳其里拉对欧元、英镑和美元大幅贬值，那么土耳其的房产价格应该会下降。 因此，以欧元、英镑或美元计算，在土耳其购买房产的成本应该降低。然而，情况真的是这样吗？让我们来看看。

土耳其爱琴海和地中海沿岸的大多数房产都是以欧元或美元报价的，在卡尔坎和费特希耶等地区甚至是以英镑报价的，这些地区的大多数海外买家是英国人。尽管如此，房地产开发商在确定报价时往往会考虑到他们的建筑成本和土地价格。因此，问题是--当土耳其里拉对美元，特别是欧元贬值时，他们的成本会发生什么变化。土耳其建筑业的大部分进口产品都是以美元和欧元开具发票的。 这包括铁、钢、汽油和柴油以及其他一些建筑材料。建筑业中唯一不受货币变化影响的因素是劳动力，我们都知道土耳其建筑业比英国的劳动力密集程度更高。 然而，多多少少呢？

如果我们分析土耳其的标准建筑成本，那么出现的表格显示，主要成本驱动因素是劳动力、钢铁，其次是内部装修和混凝土。

在这些成本驱动因素中，唯一不受货币波动影响的（无论如何在中期）是劳动力。几乎所有其他成本变量都与进口和外汇有某种联系。

特别是钢铁，它是第二大块成本，几乎完全以美元开具发票。因此，随着土耳其里拉的贬值，这些成本对土耳其建筑商来说变得更加昂贵。

如果我们试图将与里拉相关的成本（如劳动力）和那些由外汇驱动的成本分开，你几乎是50/50的比例。 这意味着随着里拉的疲软，开发商的成本会增加。自2013年10月以来，土耳其建筑商协会报告说，建筑成本平均增加了15%。换句话说，现在在土耳其建房的成本比6个月前高出15%。

考虑到外国公民在土耳其购买的所有房产中，有高达65%是由开发商和建筑商出售的新建房产，那么期望这些房产的价格随着土耳其里拉对欧元、英镑和美元的贬值而出现相应的下降是不现实的。然而，这是否意味着没有交易可言？难道外国买家就没有办法将土耳其里拉的疲软转化为他们的优势吗？当然有。

作为外国买家，如何将疲软的土耳其里拉变成我们的优势？ 

正如我们在上文所述，我们不能指望建筑商根据货币的变化来降低价格。这是不现实的，因为他们的成本基础已经增加。然而，如上所述，由于劳动力和其他一些成本要素是土耳其货币，他们的成本基础并没有增加很多。 因此，如果你是一个在土耳其购买度假屋的英国人，而你的货币自10月以来对土耳其里拉升值了约22%，那么，在建筑商仍然保持其利润率的情况下，期望将其中的一半转移给你是公平的。

那么你是否应该期望看到网站上的房产标价高达10-15%，甚至更多，以诱惑买家？答案是 "不"。房产不会被降价，因为在受欢迎的地区，它们是以欧元或英镑或美元开始报价的。 土耳其开发商不会回到他们的价格并使其贬值。 然而，我们看到的是谈判能力的提高。我们已经设法为我们的客户争取到了约10%的价格折扣，正如你所看到的，上面的论点是坚实的，所以一个合理的开发商不应该反对它。 我们倾向于在谈判阶段最大限度地利用这一点。

那么，由个人而非开发商出售的二手房产呢？难道不是有更大的节省吗？ 

 如上所述，即使是建筑商和开发商，你最终也有可能得到比去年这个时候更好的交易。然而，他们不会宣传降价。原因很简单；与西班牙不同，土耳其市场上的剩余库存相对较少。换句话说，土耳其人没有1000个鬼魂综合体在那里等着出售。 他们通常是能卖多少就建多少。这意味着土耳其未售出的房地产存量相对较少，因此必须不惜一切代价来吸引买家。然而，建筑商一般都很现实，他们很快就会计算出，如果有比以前更大的折扣，他们仍然可以保持他们的利润率。

在费特希耶的欧瓦吉克最近减少的一个私人销售的例子 - 这是一个美丽的独立屋，占地1000平方米的私人土地 - 该房产去年年底在市场上的价格是18万英镑，这是当之无愧的。现在我们将其降至149,000英镑，降价幅度为17%。卖家专注于土耳其里拉，因此不像商业开发商那样，他们没有以美元或欧元开具的不断攀升的成本。 请不要犹豫，与我们联系以获得类似的报价清单。 


在私人卖家的情况下，你更有可能看到实际的价格下降。在过去2个月左右的时间里，我们已经降低了一些私人房源的价格，有些降幅高达15%。 因此，是的，这已经发生了，价格已经被调整，以反映1英镑现在是22%的TL，1欧元是17%的TL的事实。

最后分析 - 现在是在土耳其购买的好时机吗？ 

如果你正在寻找你能得到的最佳交易，那么是的，现在和2014年3月土耳其大选前是非常好的购房时机。 在选举后的几个月内，我们预计部分导致货币下滑的内部因素将开始自我逆转。这无疑将再次对土耳其货币产生积极影响。因此，预计土耳其里拉将从2014年4月左右开始回升。 因此，在土耳其投资购房的最佳机会窗口似乎是在大选之后阳光较少的冬季，换言之，在未来60天左右。