Гостиничный рынок Стамбула: Всесторонний обзор

Превращение Стамбула в мировой туристический центр отражается во впечатляющем росте доходов от туризма, которые значительно увеличились с 4,9 млрд. долл. в 2010 г. до 15 млрд. долл. в 2023 году. Это означает устойчивый ежегодный рост на 8%, который увеличивается до 10%, если не учитывать аномальные годы, затронутые COVID-19. Привлекательность города как культурного и экономического перекрестка неизменно привлекает туристов, способствуя формированию устойчивой и инвестиционно привлекательной туристической отрасли.

В перспективе туристическая отрасль города не подает признаков замедления. По прогнозам, к 2028 г. доходы от туризма могут достичь 30 млрд. долл. США, что означает общий рост на 103% за пять лет и ежегодный рост стоимости туризма на 16%. Этот прогноз подкрепляется стратегическим географическим положением Стамбула, его богатой историей и разнообразием культурных ценностей, которые продолжают привлекать широкий круг иностранных туристов.

В 2022 году доходы от туризма в Стамбуле не только опередили такие страны, как Ирландия, Венгрия, Израиль и Финляндия, но и стали свидетельством изменения динамики рынка в самой гостиничной индустрии. В городе насчитывается 141 000 лицензированных гостиничных мест, средний уровень загрузки составляет 71%. Однако за этим общим показателем скрываются нюансы рынка: бутик-отели и 1-звездочные заведения заполнялись более чем на 80%, опережая своих 4-звездочных (77%) и 5-звездочных (66%) собратьев. Такая статистика свидетельствует о том, что путешественники стремятся к более интимному и аутентичному отдыху.

Ценные данные дает и распределение заполняемости гостиниц по районам Стамбула. Среди них выделяется Шишли, где уровень заполняемости составляет 81%, что является хорошим ориентиром для тех, кто ищет возможности для инвестиций. За ним следуют Бейоглу и Кадыкёй с показателями заполняемости 71% и 68% соответственно. Эти районы, известные своей яркой культурной жизнью и центральным расположением, представляют собой привлекательные перспективы для развития гостиничного бизнеса и инвестиций.

Кроме того, среднесуточные тарифы (ADR) в гостиничном секторе города представлены широким спектром: от 50 долл. в небольших 1-звездочных отелях до роскошных 1000 долл. в концептуальных отелях вдоль Босфора. Такой разброс АДР свидетельствует о разнообразии туристического контингента города и его предпочтений в отношении размещения. Особо следует отметить ADR хорошо расположенных, со вкусом оформленных 1-звездочных и бутик-отелей, а также зданий, управляемых Airbnb, которые составляют в среднем от 70 до 120 долл. в сутки, что свидетельствует о прибыльности и востребованности данного сегмента рынка.

Анализ сроков окупаемости и процента рентабельности инвестиций на основе операционной прибыли для гостиниц, управляемых владельцами, и зданий Airbnb выявил четкую закономерность: небольшие заведения обеспечивают более быструю окупаемость и более высокую рентабельность инвестиций, что является отражением современной тенденции перехода к персонализации в туристической отрасли. Этот сдвиг, усиленный пандемией, привел к тому, что туристы стали отказываться от крупных, обезличенных гостиниц в пользу жилья, предлагающего аутентичный и индивидуальный опыт.

Стамбул смотрит в будущее, и ожидается, что к 2028 году его посетят 24 млн. человек, что свидетельствует о непреходящей привлекательности города и процветании рынка, который он предлагает инвесторам в гостиничное дело. Стамбул открывает новые возможности, отличается разнообразием и ростом, обещая выгодные предприятия тем, кто будет ориентироваться в нем с умом и стратегией.

Инвестиционная стратегия Property Turkey, состоящая из девяти пунктов

Для того чтобы ориентироваться на растущем рынке, компания Property Turkey разработала комплексную стратегию из девяти пунктов для инвесторов, стремящихся получить максимальную прибыль от инвестиций в гостиничный сектор Стамбула:

1. Использование преимуществ роста: Использовать экспоненциальный рост доходов от туризма в Стамбуле, который демонстрирует впечатляющие темпы роста от 8% до 10% в год с учетом дисконтирования в годы Covid.
2. Прогнозы на будущее: Подготовьтесь к ожидаемому удвоению доходов от туризма в течение следующих пяти лет, что свидетельствует о ежегодном росте стоимости туризма на 16%.
3. Превзойти нации: Признать, что в 2022 г. доходы от туризма в Стамбуле превысили доходы целых стран, что подчеркивает международную привлекательность города.
4. Заполняемость и вместимость: Воспользуйтесь преимуществами 141 000 лицензированных гостиничных мест и среднего уровня заполняемости в 71%, причем наибольшей заполняемости достигают бутики и 1-звездочные отели.
5. Анализ районов: Сосредоточьтесь на таких районах, как Сисли, Бейоглу и Кадыкёй, в которых наблюдается самый высокий уровень заполняемости гостиниц, для осуществления целевых инвестиций.
6. Разница в тарифах: Использовать различные среднесуточные тарифы (ADR), которые варьируются от 50 долл. для небольших заведений до 1000 долл. для концептуальных отелей класса "люкс", при этом оптимальным вариантом являются хорошо расположенные бутик-отели со средней стоимостью 70-120 долл. в сутки.
7. Окупаемость инвестиций и возврат инвестиций: Стремитесь к наивысшей рентабельности инвестиций и быстрой окупаемости в данном сегменте рынка, используя небольшие здания и бутик-отели, избегая длительных периодов окупаемости, связанных с 5-звездочными отелями.
8. Изменение предпочтений: Адаптироваться к изменениям в предпочтениях посетителей в сторону небольших бутик-отелей с более индивидуальным подходом и зданий, управляемых Airbnb, особенно среди западных туристов.
9. Максимизация ROI с помощью специального подхода:

• Приобретение: Приобретение нескольких небольших отелей или зданий под управлением Airbnb в диапазоне от 1,5 до 3 млн долл.
• Модернизация: Модернизация и стилизация этих объектов в соответствии с текущими тенденциями рынка.
• Удобства: Обеспечить наличие небольшого ресторана или кафе, чтобы повысить ценность объекта.
• Брендинг: Создать особый бренд, известный стильными интерьерами и дружелюбным обслуживанием в самом центре города.
• Управление: Управлять объектами недвижимости через такие платформы, как Airbnb, чтобы максимизировать экспозицию и эффективность.
• Финансовая стратегия: Использовать структуру SPk REIT для освобождения от налогов и защиты активов.
• Ожидаемые результаты: Прогнозируемая годовая рентабельность инвестиций - 10-12%, прирост капитала - 15-20% в течение следующих пяти лет, срок окупаемости - менее 10 лет.

Понимание новых правил краткосрочной аренды в Турции

В связи с развитием рынка краткосрочной аренды Турция ввела в действие ряд нормативных актов, направленных на структурирование и надзор за этим сектором. Изменения весьма существенны, и их понимание крайне важно для инвесторов, стремящихся эффективно ориентироваться на рынке. Ниже приводится описание основных компонентов нового законодательства:

1. Классификация аренды: Краткосрочная аренда, определяемая как аренда на срок до 100 дней, теперь классифицируется как "аренда жилья туристического назначения". В соответствии с этой классификацией такие объекты находятся в ведении Министерства культуры и туризма.
2. Необходимость получения разрешения: Прежде чем заключить договор аренды жилья для туристических целей, владельцы недвижимости должны получить разрешение. Это принципиальное изменение, обеспечивающее соответствие всех видов краткосрочной аренды определенным стандартам и правилам.
3. Размещение мемориальной доски: Табличка, характеристики которой устанавливаются Министерством, должна быть вывешена на видном месте у входа в жилье. Это служит видимым знаком соответствия и ориентиром для туристов, ищущих легальное жилье.
4. Полномочия по выдаче разрешений: Министерство обладает полномочиями по выдаче разрешений на аренду жилья и может делегировать эти полномочия местным администрациям. Такая централизация полномочий направлена на стандартизацию практики сдачи жилья в аренду по всей стране.
5. Обязанности арендодателя: Арендодатель обязан получить необходимое разрешение, прежде чем сдавать свою недвижимость в аренду. Это включает в себя обеспечение соблюдения всех нормативных требований и пригодности объекта для размещения туристов.
6. Участие туристического агентства: Аренда, осуществляемая не арендодателем, должна осуществляться через сертифицированные туристические агентства группы "А". Данная мера направлена на предотвращение незаконной практики аренды и обеспечение стандартов качества.
7. Ограничения по срокам: Законодательство устанавливает, что аренда, превышающая 100 дней, не подпадает под действие данных правил, обеспечивая четкую границу для инвесторов и владельцев недвижимости.
8. Переходный период: Существующие операторы краткосрочной аренды должны в установленные сроки привести свои действия в соответствие с новыми правилами и подать заявку на получение разрешения, что обеспечит плавный переход к новой системе.
9. Соблюдение и исполнение: Министерство отвечает за контроль соблюдения правил, и для объектов, работающих без необходимых разрешений, предусмотрены соответствующие последствия. Этот надзор призван обеспечить равные условия и гарантировать качество туристического жилья.

Эти правила представляют собой согласованные усилия турецкого правительства, направленные на поддержку роста туристического сектора и обеспечение безопасности и качества размещения туристов. Для инвесторов эти изменения требуют тщательного анализа операционной практики и, возможно, корректировки бизнес-моделей для обеспечения их полного соответствия требованиям.

Экспертная и уверенная навигация по гостиничному рынку Турции

Инвестиции в стамбульский рынок гостиничных услуг и краткосрочной аренды представляют собой перспективный ландшафт, однако и он не лишен сложностей. Колебания рынка, изменения в законодательстве и риски, присущие инвестициям в недвижимость, требуют сложного подхода для успешной навигации. Для инвесторов очень важно осознавать эти риски и принимать взвешенные решения, основанные на всестороннем анализе рынка и консультациях специалистов.

Именно здесь неоценимую помощь оказывает экосистема полного цикла Property Turkey Group. Обладая глубоким пониманием турецкого рынка недвижимости, Property Turkey Group предлагает инвесторам беспрепятственный опыт, гарантируя, что каждый аспект инвестиционного процесса будет управляться с высочайшим профессионализмом. От выбора подходящего объекта недвижимости до обеспечения соответствия последним нормативным требованиям - опыт Property Turkey Group направлен на снижение рисков и оптимизацию инвестиционного процесса.

Пользуясь услугами Property Turkey Group, инвесторы могут получить выгоду от индивидуального подхода, который сочетает в себе местные особенности и мировые стандарты инвестирования. Цель заключается в том, чтобы обеспечить безболезненный и прибыльный опыт, позволяющий инвесторам использовать возможности оживленного рынка гостиниц и краткосрочной аренды в Стамбуле и при этом свести к минимуму возможные "подводные камни".

В динамичном мире инвестиций в недвижимость партнерство с Property Turkey Group обеспечивает гарантии и поддержку, необходимые для превращения многообещающих перспектив в успешные и долгосрочные доходы.