Следует ли покупать недвижимость, когда Турецкая лира падает в цене

В третьем квартале 2013 года наблюдалось резкое падение турецкой лиры. Общее понижение валют развивающихся рынков, которое началось приблизительно в мае 2013, когда Федеральная резервная система США решила направить денежные массы в США вместо развивающихся рынков, также имело влияние и на Турцию. Первая волна падения, которая повлияла на страны BRICS (Бразилия, Россия, Индия, Китай и Южная Африка), лишь немного задела Турцию. Турецкая валюта в тот момент показала себя жизнеспособной, где падение составило всего 7% по отношению к доллару США, в то время как валюта Индии упала почти на 30%.

Затем Турция столкнулась с внутренними политическими проблемами, связанными с событиями в июне в парке Гези, до этого имели место коррупционные заявления против некоторых министров правительства Эрдогана. В дополнение ко всему турки идут на местные выборы в марте 2014 года, где предполагается, что правящая партия Справедливости и Развития потеряет влияние в некоторых  значительных регионах, возможно включая значительный Стамбул, и влияние перейдет к Республиканской Народной Партии Мустафы Сарыгул.

Внешние факторы, связанные в основном с действиями Федеральной резервной системы США, теперь дополненные разногласиями внутри правительства начиная с октября, вызвали значительное падение турецкой валюты по отношению к твердой валюте. Заявления о коррупции, которые были улажены внутренним путем, кажется, послужили дополнительным бонусом в понижении турецкой лиры на международных рынках.

Часто задаваемый вопрос: следует ли покупать недвижимость сейчас, когда турецкая валюта упала в цене? 

Естественно, зарубежные покупатели и инвесторы в недвижимость ищут возможности и пути как обогатиться на падении турецкой национальной валюте. Восприятие многих покупателей таково, что если турецкая лира значительно обесценилась по отношению к Евро, английскому фунту или доллару США, то цены на недвижимость в Турции должны понизиться, т.е. стоимость недвижимости в Турции должна теперь стоить меньше в Евро, английских фунтах или долларах США. В этом ли дело? Давайте рассмотрим.

Большинство объектов недвижимости, расположенных на турецком побережье Эгейского и Средиземного моря, где дома покупаются иностранными гражданами, оцениваются в Евро или долларах США, а в некоторых областях даже в английских фунтах, таких как Калкан и Фетхие, где большую часть иностранных покупателей составляют британцы. Строители недвижимости, как правило, включают затраты на строительство и цены на землю. Возникает вопрос – что происходит с их расходами, когда турецкая лира ослабевает по отношению к доллару США в частности и к евро. Счета большинства строительных компаний в Турции выставляются в долларах и евро. Это включает в себя железо, сталь, бензин и дизель, и другие строительные материалы. Единственный элемент строительства, на котором не отражаются изменения в валюте – это рабочая сила и, как известно, индустрия строительства Турции более трудоемкая чем, скажем, в Великобритании. Но насколько?

Если мы проанализируем стандартные расходы на строительство в Турции, как показывает таблица, главными определяющими показателями являются рабочая сила, железо и сталь, затем следуют внутренняя отделка и цемент.

Из всех определяющих величину затрат, единственная, которая не была затронута колебанием валюты – это рабочая сила. Почти все другие затраты зависят от импорта и иностранной валюты.

Железо и сталь в частности, которые являются следующими значительными составляющими расходов, почти полностью закупаются за доллары США. Следовательно, по мере того как позиция турецкой лиры ослабевает, эти расходы становятся более дорогими для турецких застройщиков.

Если бы мы попытались отделить расходы, которые связаны с лирой (такие как рабочая сила) и те, которые обусловлены иностранной валютой, процент будет составлять почти 50/50. Это означает, что по мере того, как слабеет лира, возрастают расходы строительства. С октября 2013 года, ассоциация строителей Турции сообщает о том, что расходы на строительство выросли в среднем на 15%. Другими словами, сейчас на строительство дома в Турции уходит затрат на 15% больше, чем это было 6 месяцев назад.

Принимая во внимание, что до 65% всей недвижимости, купленной в Турции иностранными гражданами – это новостройки, проданные застройщиками, тогда является нереальным ожидать эквивалентное понижение цен на эту недвижимость наряду с падением цены турецкой лиры по отношению к евро, английскому фунту и доллару США. Однако, означает ли это, что сделки не имеют место? Существуют ли пути, где иностранные покупатели могут извлечь преимущества от понижения курса турецкой лиры? Конечно, существуют.

Как можно иностранным покупателям извлечь преимущество от падения турецкой лиры?

Как мы рассказали выше, мы не можем ожидать от строителей понижения цен параллельно с изменениями, происходящими с валютой. Это не приемлемо, потому что основа их расходов увеличилась. Однако, как мы показали, основа их расходов не сильно увеличилась благодаря рабочей силе и другим расходам, оплачиваемым в турецкой валюте. Например, если вы англичанин и покупаете дом в Турции, а валюта вашей страны повысилась в цене по отношению к турецкой лире на 22%, начиная с октября, справедливо ожидать, что половина перейдет вам, и строитель все еще имеет свою маржу.

Вы не увидите на веб-сайтах информацию о снижении цен на недвижимость до 10-15% или даже больше, чтобы привлечь покупателей. Цены на недвижимость не будут занижаться, поскольку в популярных районах цена приводится в евро или фунтах, или долларах. Турецкие застройщики не станут снижать цены. Однако, что мы сейчас наблюдаем, так это возросшая возможность договариваться, торговаться. Нам удалось выиграть 10% от запрашиваемых цен для наших клиентов, и как вы видите, доказательство выше звучит убедительно, разумный застройщик не должен спорить против этого. Мы стараемся использовать это по максимуму во время этапа обсуждения цены.

Как обстоят дела с перепродажей недвижимости частными лицами, а не застройщиками? Много ли можно сэкономить?

Как сказано выше, даже со строителями и застройщиками вы можете сойтись на хорошей цене по сравнению с прошлым годом. Конечно, они не будут рекламировать сниженные цены. Причина проста: в отличие от Испании, избыточный запас на рынке Турции относительно низок. Другими словами,  турки не имеют тысячи призрачных жилых комплексов, ожидающих продажи. Они строят ровно столько, сколько смогут продать. Это означает, в Турции имеет место относительно низкий запас непроданной недвижимости, чтобы привлечь покупателей любой ценой. Строители в целом разумны, и они быстро зарабатывают свои суммы, и давая большие скидки, чем раньше, они все равно получают свою наценку.

Пример продажи частной недвижимости в Фетхие, Оваджик по сниженной цене – этот красивый отдельный дом, построенный на участке площадью в 1.000 кв.м, продавался на рынке в прошлом году по хорошей цене в 180,000 фунтов стерлингов. Мы снизили цену до 149,000 фунтов, что составляет 17%. Продавцы были заинтересованы  получить оплату в турецких лирах, и в отличие от коммерческих застройщиков, не поднимали цены в долларах или евро, указанные в счетах. Вы можете  обратиться к нам, чтобы получить список подобных предложений.  

В случае с частными продавцами вы с большей вероятностью столкнетесь со снижением цен. Мы уже снизили цены на некоторую частную недвижимость из нашего списка за последние 2 месяца, некоторые даже до 15%. Да, это уже случилось, и цены откорректированы и соответствуют факту - 1£ на 22% дороже турецкой лиры, а 1 евро – на 17%.

Заключительный анализ – действительно ли сейчас подходящее время покупать недвижимость в Турции?

Если вы ищете лучшие сделки, то сейчас очень благоприятное время покупать недвижимость, приближаясь к выборам в марте 2014 года. В течение нескольких месяцев  проведения выборов, мы ожидаем, что внутренние факторы, которые частично поспособствовали росту валюты, начинают меняться. Это, несомненно, окажет позитивное влияние на турецкую валюту. Следовательно, ожидается начало повышения курса турецкой лиры с апреля 2014 и далее. Лучшая возможность инвестировать в дома Турции - это период сразу после выборов, т.е. в ближайшие 60 дней.