网络营销改变了零售业的格局，在土耳其也不例外。然而，你可以说土耳其在发展网上购物方面落后于世界领先国家。但这种情况即将改变，向网上购物的转变将影响几乎所有行业——包括房地产投资。

处于变革的边缘

蔚蓝土耳其房地产总监卡梅伦•德金（Cameron Deggin）表示，过去五年随着网上购物数量增长300%，一场网络革命正在酝酿之中。这一转变背后有几个因素：

• 国内需求的增长：土耳其快速扩大的中产阶级，有钱且有消费的欲望。
• 土耳其年轻人口：该国一半人口年龄在30岁以下，而这新一代受教育程度不断提高，网上生活、工作和娱乐更加频繁。
• 基础设施投资：土耳其互联网的快速升级使得更多的人上网。
• 创业精神：年轻、充满活力的人群正在创业，利用网络以最低的成本发展初创企业。
• 流行病的扩张：隔离停工迫使那些没有考虑过上网的公司迅速适应，扩大了在线零售的范围。

网络对商业地产的连锁反应

德金解释说，向网络的转变在商业房地产投资领域掀起了高潮。

“预计到2025年，伊斯坦布尔至少40%的独立零售店将停业。我们已经在伦敦、巴黎和纽约看到了这种情况。伊斯坦布尔延后性大约为10年，我们将在土耳其看到同样的事情发生。”

德金解释说，这对伊斯坦布尔商业地产投资影响重大。

“我们看到投资者离开这个曾经利润丰厚的行业。首先，很难找到可靠的房客。而当你这样做的时候，签下任何长期的合约几乎是不可能的，这会使投资者的现金流面临风险。”

即使对于那些设法找到可靠房客的投资者来说，低租金收益率也意味着拥有商业地产没有回报。塔克西姆地区商业市场的租金回报率约为3%，至少比从普通住宅投资中获得的租金低50%。

“我认为这不是一个可以接受的投资回报率。”

房价之所以低，是因为房地产价格与零售利润率之比很低。”租金收入赶不上永久产权价值；我预计，在实施替代计划以利用从关闭店铺中解放出来的永久产权之前，租金回报率将进一步下降。”

最后，还有最重要的退出策略，德金继续说：“商业地产的转移越来越困难，即使是在塔克西姆这样一度被认为是最稳定的地方。随着时间的推移，商业地产的转移将变得更加困难。”

这将使商业地产投资凋零吗？

德金说，除非你投资的是一家大型超市，否则答案是肯定的。

他说：“在未来十年，随着较小的零售店逐渐消失，唯一可行的商业网点将是市郊的大型仓库、大型超市和餐馆。”。

“除非你愿意投入大笔资金，否则我不推荐商业投资。”

伊斯坦布尔未来的趋势

那么，如果土耳其的商业房地产投资不在，德金将给出什么样的建议呢？”投资高达100万美元，我会100%推荐投资住宅，”他说。

“伊斯坦布尔人口平均年龄只有28岁，人口1800万，而且正以每年5%的速度增长。伊斯坦布尔未来对房地产的需求来自年轻有抱负的专业人士和新婚夫妇。”

他指出，这一“充满活力的细分市场”正在推动国内市场以及租赁市场的发展。

这一群体觊觎的房产通常是一居室或两居室，拥有卓越的生活设施和顶级的交通旅游连接。

“这些被称为‘平价奢侈品’，以年轻专业买家能负担得起的价格提供真正高质量的住宿。”

投资这些房地产吸引投资者的几点：

1. 6%的租金收入在4/5年增长到8%
2. 年价格至少增长10%，因此5年内超过50%
3. 当你想出售一个非常灵活的投资组合时，非常容易的退出策略

三个可负担得起的豪华开发项目

伊斯坦布尔金融中心时代大厦待售

德金说："这是伊斯坦布尔金融中心的一部分，这是由土耳其总统办公室赞助的伊斯坦布尔的大型项目之一，"这里正在发生大量的发展。

"土耳其中央银行明年将搬到这里，还有土耳其的顶级银行和金融机构。" 许多国际企业也将在这里设立办公室，这里的地理位置是首屈一指的。

这个全新的项目将成为一个主要的金融中心和聚会点，不仅对土耳其公司，而且对全世界希望在土耳其获得立足点的公司。

今天就来咨询完整的细节和空房列表。

伊斯坦布尔海滨奥斯曼宫公寓

"这是一个位于海滨的非常高端的开发项目。非常受年轻专业人士的欢迎。很好的设施和旅行链接。一间卧室的选择有一个很好的促销活动，价格是100万，大约是15万美元。这是可随时入住的，并配有家具。"

这里的单位卖得很快，所以在全部卖完之前今天就可以咨询。这个项目配备了全方位的社会设施和区域，供居民日常使用，买家住在这里将无所顾忌。

这里的景色简直是世外桃源，非常值得投资。对于那些喜欢航海的人来说是一个很好的选择。

伊斯坦布尔博蒙特特价中心公寓

"这些公寓位于中心位置，在一个非常酷的区域，"德金说。

"这里曾经是城市的一个工业区，但现在是一个相当时髦的地区。考虑到质量和位置，这些公寓很有价值。"

从这里，可以步行到伊斯坦布尔市中心的几乎所有地方。在过去的十年里，博蒙蒂经历了转型，成为该市的首选地区之一。